營改增后房地產企業內部控制強化路徑研究

方笑蘇

（龍港市廣電傳媒網絡有限公司，浙江 溫州 325802）

一、引言

在當前的稅制體制機制中還存在諸多不完善之處，營改增在當前社會流通中沒有形成一個完整的產業鏈條，會對企業的市場化發展產生多方面的影響。建立比較完善的稅收機制成為國家稅務部門重點考慮的內容，營改增也是新時期誕生的新稅收機制，給房地產公司的財務管理運營工作帶來了許多挑戰。

二、房地產企業內部控制的重要性

在房地產公司日常運營中，合理的內部控制有助于房地產公司加強對各業務的管理，通過內控可以動態監察企業內部各員工的工作狀況，規范員工的工作行為。企業內部合規化的內控機制有助于房地產公司高層領導了解企業的運營狀況及資源利用狀況，隨時了解房地產公司的發展動態和競爭對手的發展態勢，并分析企業內部運營的問題。合規化的內控機制可以確保企業的經營活動穩健開展，有助于房地產公司強化自我約束、自我調控，優化企業的運營機制，提升企業經營管理水平。

三、營改增后房地產公司內部控制的問題分析

營改增稅收機制的實施可以有效減輕企業的負擔，但在一定程度上也增加了企業內控的實施難度。

（一）工作人員對增值稅的認識不夠深入

過去房地產公司的經營要繳納營業稅，對于營業稅，稅務人員可以快速處理稅務的相關工作內容，但是部分財務人員對于增值稅的了解不夠深入，再加上企業的增值稅比較復雜，各項管理制度十分嚴格，這些都給財會人員、管理人員帶來了較大的工作難度?，F階段一些房地產公司能完整地掌握增值稅各項機制，但業務財務人員數量有限，不能勝任當下的營業稅轉增值稅的改革工作。一些稅務籌劃人員無法全面掌握增值稅的相關法律知識和政策，這也是房地產公司日后要著重注意的地方［1］。

（二）業務流程更加復雜

營改增政策的實施增加了企業業務運作流程的復雜性，也使其他人員的工作變得更加復雜，新增加增稅發票領用、保管使用以及增稅的繳納等各項業務。營改增實施時間比較短，且缺乏足夠時間來準備，容易造成以前設計的業務流程失效，這給企業內部營改增的實施帶來了困難，也增加了企業的稅務風險。

（三）財務信息系統復雜

受到營改增政策的影響，房地產公司現有財會核算方式和核算結果都會相應發生許多的變化，財會人員要繳納稅費、繳納增值稅，同時還需要增加進項稅額，增加減稅款項等多個財會科目。在計算金額時，由于企業內部營業稅和增值稅之間產生的差異，在企業成本和收入的確定環節上需要進行調整，在不同程度上增加了房地產公司財會核算的難度，數據精準度也受到影響。

四、營改增下加強房地產公司內部控制的策略

（一）重視人員的培養

在營改增政策實施之后，企業財會人員對增值稅政策的理解出現偏差，會出現少記、漏記的問題，也會出現增值稅發票少開代開的違規行為，導致房地產公司出現違法違規風險，對于房地產公司未來發展運營都會產生更大的制約，因此房地產公司要針對財務人員綜合素質的提升，加大培養力度，促使其提高業務能力、豐富理論知識、掌握法律知識。企業可以通過內部加外部的培訓，定期開展財務知識的培訓和稅務知識的講解培訓，開設專題講座及外部的財務培訓機構。聯合開展稅務的培訓，也可聘請外部專家來單位舉辦專題講座。要加強對人員業務能力的鍛煉與提升，提高財會人員的專業水平，引入專業高端財務人才，為企業內控管理工作不斷積累更多人力資源［2］。

（二）優化處理業務流程

為了使房地產公司各項工作穩健地開展，加快推動我國的稅務體制改革，房地產公司要結合營改增相關政策要求，對業務流程進行優化。公司要結合自身運營發展現狀，建立完善財會機制，保障財務制度更加完善、可行。同時，還要針對企業中各個財務工作崗位，明晰工作人員的職責權限，打通財務流程，結合增值稅相關政策要求，優化完善企業財會流程。建立財務的信息系統，在系統中實現各類工作的信息化處理，保證房地產公司的財會系統流程都符合國家相關政策要求，有效規避企業內部數據計算錯誤的問題。

（三）加強對納稅風險的控制

增值稅具有一定的復雜性，在發票的領取和保存等各個工作環節中，都要嚴格地遵守相關的法律法規，避免出現企業內部的收入問題，減少房地產公司的稅務負擔和稅務風險。房地產公司應加強對稅務工作中風險的識別控制，遵守國家的稅務法律法規，在企業運行中，可以優先選擇提供進項稅發票的企業作為公司的供應商。在稅法允許的范圍內，可以使用進項稅額抵扣發票，這樣就可以控制企業的納稅成本。在此基礎上，公司還要設置專門的組織機構，對增值稅工作進行規范的監管，確保增值稅發票的合規使用，減少企業的納稅風險。

（四）加大監管力度，明確工作職責

在營改增政策實施的背景下，房地產行業通過增值稅來減輕企業經營負擔，在日常運作中，房地產公司要根據營改增政策的要求實現稅務機制的變革，并結合企業內部控制方面的問題，優化完善企業財務監管機制。房地產公司通過利用信息化的工具，構建合理的監管系統，并全方位監控業務運作狀態，及時發現問題并處理問題，及時地解決隱患，加大內部整改力度。利用營改增的優勢，合理管控企業內部各方面的費用支出，減輕公司的運營負擔，提高公司的運營效率。

（五）優化完善企業內部環境

構建現代化的法人治理體系，明確董事會的職責，要發揮董事會的經營管理作用。營改增政策實施之后，大型的房地產公司可以在內部建立審計部，確保審計工作更加獨立。房地產公司的人員流動性較強，要求人員德才兼備，同時，還要在公司內部營造學習營改增政策的文化氛圍，打造營改增落實的政策環境，培養企業人員的責任心和向上的價值觀，增強企業內部員工的風險防范意識。

（六）加強工程合同的管理控制

工程項目建設是房地產公司項目開發的重要環節，而且項目建設時間長、投資金額大。在營改增政策實施之后，房地產公司的稅率由過去的5%上升至11%，能否取得抵扣的進項稅票成了能否降低企業經營稅負的關鍵。在項目招投標環節，要求各項目承建單位和供應商都具備一般納稅人的資質，在簽訂工程合同時還要增設發票的款項。同時在營改增政策過渡階段，對于建筑施工合同內容是否上漲的問題，建筑企業人工費用不能取得進項發票，就會導致成本增加，因此在選擇建筑企業時，要求其能對建設人工的成本進行有效的控制。

（七）加強資金的控制

房地產公司的資金管控就是保障資金使用合規、資金安全以及資金的高效流轉。在營改增政策實施之后，房地產公司的稅率增加，增加到了11%。以成交100萬元的房屋為例，在營改增政策實施之前，公司繳納的營業稅額為5萬，在營改增政策實施后，需要繳納的銷項稅為9.91萬，可以看出只有進項稅抵扣之后，才能實現公司稅收的平衡，為企業節省稅收資金。在項目竣工結算之后，進入了銷售的過程，增值稅大部分都是房地產企業獲得的所得稅、土地增值稅，在地方預交，對資金的需求量大。房地產公司要嚴格按照預算要求組織資金的協調調度，定期對資金的預算執行情況進行分析，如果發現一些異常狀況，就可以采取有效措施來處理，保證及時繳納稅款，避免資金閑置。

（八）加強制衡與監督

在營改增政策實施后，會逐步實現企業多元化一體化的發展目標，也會使企業經營管理變得更加復雜，這就會對企業的經營產生一定的影響。因此，公司要加強對財務工作的審計監察，使審計部門更加獨立，對于審計部的工作職責也做好清晰的劃分。在企業內部定期開展審計監察工作，建立監督舉報的渠道，對業務崗位要實行輪崗，才能實現各個崗位工作的制約制衡。

五、結語

營改增政策的實施給房地產公司的運營帶來了諸多挑戰，主要體現在內部運營環境的控制和財會工作流程、財務工作機制等方面。房地產公司要在營改增政策實施之后，加強對財務人員的培訓，優化梳理企業內部業務和財務流程，加強對企業財務風險防控，提高房地產公司的綜合管控能力，并為企業未來的穩健發展和經營提供支持。