房地產開發企業融資和現金流管理策略

金同惠

（連云港市城建房地產開發有限公司，江蘇 連云港 222004）

隨著我國經濟由高速增長邁向高質量發展，房地產行業在發展壯大的同時也陷入融資難的困境中。在經濟新常態背景下，房地產企業融資制約性問題十分突出，融資渠道多元化、融資系統可靠安全，成為房地產開發企業能否實現穩定發展的關鍵。現階段，融資渠道單一、現金流管理體系不完善是房地產企業的普遍特性，融資問題決定現金流與風險程度，而要想有效解決問題，走出融資難的困境，房地產開發企業必須采取有效措施進行創新管理，拓寬融資渠道，優化現金流管理。

一、當前房地產開發企業融資與現金流管理存在的問題

（一）政策調控趨嚴，融資風險加大

近期，房地產市場政策調控趨嚴，市場監管正在逐步升級。據不完全統計，2021年1~4月份涉及房地產政策調控次數累計近190次，單月調控次數最高為50次，“穩地價、穩房價、穩預期”政策導向明確。房地產開發企業具有資金密集的特征，項目開發建設到房地產銷售的整個過程都對貨幣資金有著一定需求。在政策調控、金融去杠桿、銀行信貸緊縮背景下，房地產開發企業籌集資金的難度加大，極易陷入資金不充裕的困境中，不利于企業的穩定運營與發展。另外，貨幣政策邊際收緊，提高融資準入條件，房地產企業融資風險明顯加大。

（二）融資周期長，變化因素多，財務壓力大

與一般企業相比，房地產企業財務壓力較大，融資活動中的變化因素頗多。一是，項目開發前期投資巨大，從拿地到建設再到竣工是一個周期長且復雜的過程；二是，銀行利率上調，融資計劃必須及時更改，否則將支付高額債務利息；三是，物價在不斷上漲，房地產企業項目開發所需的材料成本、人工成本等呈現出遞增趨勢，工程款項支付壓力也在持續增加；四是，回款收益多在中后期，資金周轉率偏低，房地產企業常會面臨資金鏈斷裂風險；五是，項目設計調整、人防工程對接、土地性質變更等，都會影響到項目的正常建設周期，并且施工作業中的突發安全事故同樣也會影響項目建設[1]。

（三）融資渠道單一，過度依賴銀行貸款

盡管現階段融資渠道越來越多，但在諸多因素的影響下房地產企業融資渠道還是過于單一，常見的有債券融資、股票融資、銀行貸款等。債券融資受政策影響大，股票融資對企業規模、盈利能力等都有一定要求，目前大多數房地產開發企業過于依賴于銀行貸款。為了籌集房地產項目的啟動資金，中小房地產企業多以抵押的形式為主，向銀行發起貸款申請。在項目建設中期，預繳房款、按揭貸款為主要資金流入，受到金融風險的制約。現階段，我國金融市場正在邁向成熟，但仍存在很多問題，銀行等金融機構對融資的監管趨嚴，這使得房地產企業融資難度增加，同樣對于一些中小房地產企業來說，以股票融資、債券融資籌集資金更為有限。融資難度增加，籌集資金綜合成本增加，以及資金回籠速度慢，都會引發融資風險與資金鏈斷裂風險。

（四）融資預算管理不科學，融資可靠性低

融資預算管理是房地產開發企業全面預算管理的主要內容，也是促進企業戰略目標實現的關鍵環節，通過加強融資預算管理，有利于合理規避房地產金融風險。但是融資預算管理不科學卻是房地產企業普遍存在的問題，無法保障融資可靠性：一是融資預算意識薄弱，預算編制工作僅由財務人員完成，只是在年末編制時加入融資預算；二是融資預算過于局限，未能從戰略視角出發，制定融資計劃，且偏向于短期可獲得的經濟效益，缺失中長期規劃；三是對內外環境的分析不夠深入，融資預算與企業經營目標出現一定偏差，不利于預算工作的順利推進，也無法滿足項目開發籌集資金的需求。

（五）資金管理分散，管理成本偏高

房地產開發企業業務規模持續擴張，項目數量也隨之增加，多項目同時運行，此時就會出現不同項目開設多個賬戶的情況，導致資金管理分散，資金量大卻不集中，分散到具體的項目時所含資金量降低。部分房地產企業將閑置資金用于理財，但一般選取的理財項目投資回報率低，且不能在短時間內獲得可觀效益。與此同時，因資金管理分散導致違規操作現金的行為屢禁不止，有的房地產企業要求財務總監上交質保金，雖然可以起到規范、約束的作用，但不利于穩定人才隊伍，管理成本也會大大增加。另外，資金集中管理機制缺失，整體運作資金的能力不足，若是遇到疲軟期，資金回籠慢。

（六）缺乏現金流風險預警，現金流監管效果不佳

現金流風險預警尤為重要，但據了解可知目前還有相當一部分房地產開發企業未重視現金流風險預警，缺失風險預警機制，往往只是在風險發生且造成影響后才采取補救措施，無法避免風險帶來的損失。以A房地產公司為例，該公司為集團下屬分公司，多項目同時進行，管理層級清晰，管理制度編制簡單，近幾年該公司人員數量迅速增加，內部管理陷入混亂局面。新入職的財務人員空有理論知識，缺少經驗，難以在短時間內按照公司財務制度展開財務監管工作。審計部門獨立性差，審計工作開展周期長，未能對拿地到正式建設再到竣工銷售的整個過程資金使用情況加以監管，此時也無法建立現金流預警機制，更難以評估、預測公司現金流情況。

（七）現金流預算管理缺失，預算控制目標不明確

現金流預算同樣屬于全面預算，結合全面預算的特性，房地產企業現金流預算也應當實現全員參與、全過程監控、全范圍覆蓋，基于此提升現金流預算效率與質量。然而部分房地產開發企業現金流預算管理缺失，最常見的問題有：財務部門始終為編制預算的主體，其他業務部門參與度不高；預算編制方法單一，多采用增量預算法，依賴于歷史數據；財務對業務的掌握不夠，現金流預算與業務預算難以融合，執行困難，無法滿足業務需求。從本質上分析，現金流預算是一種控制手段，目的是控制企業有限的資金與資源，編制是開端，執行是關鍵，大多數房地產企業現金流執行控制不到位，常采用的方式為制定資金審批與費用控制機制，實質還是以事后控制為主，事前分析預測、事中全過程控制不夠，加上預算控制目標不明確，根本難以將現金流預算管理的作用充分發揮。

（八）現金流管理制度不完善，監管不到位

“無規矩不成方圓”，建立完善現金流管理制度是順利開展現金流管理工作的必要前提[2]。然而，就目前房地產開發企業現金流管理制度來看，還是存在制度不完善的問題，未能定期更新制度體系，或者是現有制度與企業戰略發展不相符，流于形式，真正價值難以體現。有的房地產企業將現金流管理的重心放在編制現金流量表上，中間環節缺失，監管不到位，無法及時預計資金缺口，面臨資金風險。有的房地產企業現金流管理效力差，各項制度無法落實導致執行力低，未能設立適宜的動態性指標，并且監督評價機制不健全，難以對現金流管理過程與資金使用情況進行綜合評價，最終引發更多的資金安全風險，易陷入資金鏈斷裂困境。

二、優化房地產企業融資渠道與現金流管理的策略

（一）正確解讀國家政策，加強融資風險控制

房地產業極易受政策影響，為此企業必須要正確解讀國家政策，利用政策，以法律法規為保障，規范融資行為，加強融資風險控制。房地產企業可適當加大教育培訓力度，定期組織培訓活動，以金融市場分析、國家政策解讀、融資渠道多樣化等為培訓主題，夯實企業相關人員的理論基礎，豐富他們的實踐經驗。房地產企業應積極參與政府支持的開發項目，如公租房項目建設、城中村改造等等，獲得政策性優惠貸款支持。房地產企業還應廣泛開展合作，選擇符合國家政策要求且盈利空間大的項目，實現資本積累。

（二）調整資本結構，把握變化因素，降低財務風險

房地產企業開發項目周期長、變化因素多，應當優化調整資本結構，從多維度出發全面把握變化因素，降低財務風險。以某一房地產企業為例，該企業嚴格控制項目周期，注重對項目全過程的監管，與多方建立良好的合作關系，籌資大量資金，制定多個融資方案，將不同的影響因素考慮到位，從容應對政策調控、市場價格波動引發的風險。為了降低財務壓力，該企業與銀行簽訂固定利率貸款，積極爭取國家優惠政策。另外，企業組建專業財會團隊，從各部門選拔既具備扎實的財會理論知識，又熟知項目建設的優秀人才，發揮團隊協調作用。

（三）拓寬融資渠道，拓展多元化新型融資戰略

要想擺脫過度依賴于銀行貸款的實際情況，房地產企業必須積極拓寬融資渠道，結合企業運營規模、業務范疇以及自身特殊屬性，拓展多元化新型融資戰略，增加資金來源的多樣性，為項目開發與建設籌集所需資金。房地產開發企業項目周期少則1年，多則3年以上，整個建設周期都要以大量資金來維持正常運轉，不同融資渠道適用范圍不一、風險程度不一。企業可擴大自有資金比例，加強內部投資，努力開發現金流，應對信貸收緊帶來的融資風險；還可依靠資本市場投資，構建層次豐富的金融體系，重視股票債權融資，分散經營風險，解決資金短缺問題；還有個人投資、房地產售后回購、電子商務融資、PPP項目融資等，根據企業發展狀況、盈利能力、資源能力等綜合選擇，解決資金吃緊狀況，避免資金鏈斷裂風險。

（四）加強企業融資預算管理和制度體系建設

房地產企業應對融資預算管理有新的定位，因企業自身特性決定著融資活動的未知性與多變性，故而必須加強融資預算管理與制度體系建設[3]。首先，重點分析預算融資方案，從戰略層面出發，評價方案的可行性與延伸性；其次，注重“全面”融資預算管理，確保融資預算的全覆蓋與全員參與，聽取不同部門提出的建設性意見，適當調整融資預算方案；最后，以降低融資風險為目的，調整經營戰略，加強制度體系建設，分析國家杠桿調控帶來的影響，增強融資預算管理制度的前瞻性與適應性。

（五）建立資金集中管理機制，提高資金管理水平

為了逐步提升企業現金流管理水平，有效解決資金管理分散、成本高等問題，房地產開發企業應建立資金集中管理機制，優化現金流集中管理。一要設立資金集中管理中心，職能定位為“內部銀行”，負責所有項目、所有經濟活動的資金結算、資金籌集、資金劃撥等；二要規范資金集中管理職責，必須嚴格執行資金集中管理制度，明確劃分不同層級的管理權限，規范審批流程，只有通過審批后才可調用資金；三要調整現金流集中管理流程，建立資金管理信息系統，以信息技術為依托，結合企業實際需求引入成熟的軟件，如用友、金蝶等，實現全面覆蓋與精準監控，一定程度上實現資金資源共享，助力企業強化資金內部融通。

（六）建立現金流風險預警系統，有效降低風險

針對企業缺乏現金流風險預警的問題，要想進一步加強現金流管理，房地產開發企業應當從實際問題出發，建立相應的風險預警系統，第一時間預測風險、評估風險，達到降低與合理規避風險的目的。例如，A公司由于風險預警系統建設不足，對資金管控程度不夠，難以掌握現金流情況，只有在項目部上報之后才知曉現金流出現問題，只有在調動資金時才能發現資金被套牢，對此A公司積極建立現金流風險預警系統，實踐經驗如下：第一，設立專門的現金流管理部門與現金流風險管控小組，負責全面監控風險、建立風險預警機制等工作；第二，要求開發項目將資金周報按時遞交，每月一次規模性檢查，匯總資金使用情況以及盈余情況，做好數據統計與記錄；第三，結合企業戰略目標，認真分析現金流指標，及時發現現金流是否偏離正常值。若有異常情況，則直接指出，由財務人員向上級領導報告，在各部門的共同參與下制定可行的風險防范方案，以防患于未然，避免不必要的經營風險。

（七）構建現金流預算管理體系，加強預算控制

房地產開發企業應當重視現金流預算管理，在強化思想認知的前提下構建現金流預算管理體系，加強預算控制[4]。首先，樹立正確的現金流預算管理理念，管理目標聚集于全面提升資金資源利用率，將企業現金流、業務流以及信息流有機整合，做好事前準備工作，深入分析內外環境，要求各部門直接參與預算編制，加強項目部與財務部的溝通交流，確保預算編制的科學性與可行性；其次，增強現金流預算管理的權威性，加強制度約束，加大預算執行控制力度，將現金流預算功能充分發揮出來，提升預算執行效力；最后，健全“業財”聯動機制，事前“內外聯動”，由財務部門牽頭，其他部門積極配合，事中“左右聯動”，動態監控預算執行全過程，掌握現金流預算實際情況，事后“上下聯動”，實現預算績效考核評價，綜合評價預算執行情況，分析導致異常情況的具體原因，運用評價結果，進一步完善現金流預算管理。

（八）完善現金流管理制度，加強審計監督管理

一方面，房地產企業應建立崗位責任制度，主要針對現金流管理，明確各崗位人員的工作責任，實現權責統一、不相容職務分離，嚴格要求全體人員遵循規章制度，有序開展各項工作；另一方面，現金流管理重在支出管理，房地產開發企業應從內控視角出發建立現金流支出控制制度，包括授權審批制度、獨立檢查制度等[5]。此外，房地產開發企業要加強內審監督管理，確保內部審計的獨立性與權威性，對制度落實情況、現金流支出情況、現金資產使用情況等進行監督，將一切不符合制度規范的行為杜絕在萌芽狀態。

三、結束語

綜上所述，在政策調控趨嚴的背景下房地產企業要想實現健康穩定發展，必須積極拓寬多元化融資渠道，加強現金流管理，構建完整的現代化管理制度。為了增強融資管理與現金流管理的實效性，提升管理效率與質量，房地產開發企業應立足于實際，分析問題，探尋解決問題的策略，走出融資渠道單一、現金流管理缺失的困境，建章立制，提升融資能力與現金流管理水平，繼而推動企業的可持續發展。