土地招拍掛出讓對城市地價與房價的影響

徐靜

（邯鄲市公共資源交易中心，河北 邯鄲 056000）

土地招拍掛出讓制度就是三種不同土地出讓方式的總稱，其中包括招標、拍賣以及掛牌。由于土地招拍掛出讓制度是當今我國市場經濟建設的一個新興事物，在實際對這一制度實施的過程中，勢必會出現一些問題。我們也就有必要了解到土地招拍掛出讓制度所起到的是對土地資源進行合理調配的價值。如果否認土地招拍掛出讓制度，就是土地市場建設的一個倒退，可房價的上漲也嚴重危害了社會的穩定。因此，就一定要明確城市地價與房價之間的關系，并分析以及研究土地招拍掛出讓制度是否在一定程度上推動了城市地價與房價的提高。

一、土地招拍掛出讓制度

（一）招標出讓方式

對于土地進行招標出讓，就是泛指由市級、縣級人民政府土地行政主管機關所制作和發布的一種招標公告。主要是邀請公民、法人以及其他組織前來參加有關于土地利用全的項目投標，并依據其結果來決定土地歸屬人的一種方式。

（二）拍賣出讓方式

對于土地進行拍賣出讓，就是泛指由市級、縣級人民政府土地行政主管機關所制作和發布的一種拍賣公告。主要就是要求競買人在相應的時間以及地點進行公開的競價，并依據競拍的結果來決定土地歸屬人的一種方式。

（三）掛牌出讓方式

對于土地進行掛牌出讓，就是泛指由市級、縣級人民政府土地行政主管機關所制作和發布的一種掛牌公告。主要是依照在掛牌公告中規定的時間和期限之內，擬定已經提供出讓給土地使用權的交易條件，并在其他指定的交易地點上進行掛牌。一旦獲得了競買者的報價申請，就有權利會及時更新其掛牌的實際價格，并且根據其在掛牌時間或者公告中規定的截止時間或者日期的實際出價結果，來決定土地歸屬人的一種方式[1]。

二、土地招拍掛出讓制度的程序

依據相應的標準，通過招拍掛出讓土地的使用權一般按照以下程序進行辦理：第一，要制定出土地使用權的出讓計劃；第二，擬定出出讓土地的用途、方式、年限等方案；第三，上報給市級、縣級人民政府，待到批準后方可實施；第四，制定土地招拍掛出讓的文件；第五，發布招拍掛出讓的公告；第六，明確土地出讓的底價；第七，對競買人的資格進行審查；第八，組織土地的投標、開標、拍賣會以及掛牌；第九，簽訂土地出讓的成交確認書；第十，簽訂土地出讓的合同；第十一，公開土地出讓的結果；第十二，辦理土地的登記，并領取土地使用權的證書。

三、土地招拍掛出讓制度存在的問題

（一）招標制度

現如今，在競標的過程中都會帶著方案，并對競標單位的資格進行審查。招標單位在對競標單位的資格進行審查的同時，可以在其中選擇最少三家來參與競標。由于招標單位所制定的底價并不公開，就會導致土地在公開招標的過程中，出現圍標以及陪標等的弄虛作假。

（二）拍賣制度

在對土地進行拍賣出讓的過程中，地方的政府會漸漸放棄自己的公共職責，而過于追逐利益的得失，甚至會成為抬高地價的暗中推手，從而導致地王的現象經常發生。如此一來，就會抬高房價，致使工薪階層都淪為房奴。

除此之外，由于對土地的拍賣都會由價高者所得，這也就導致具有實力的開發商會擁有很多拿地的機會，而實力比較一般的開發商就會很難拿到土地。最終形成大開發商的壟斷，從而降低競爭的公平性。

（三）掛牌制度

由于掛牌出讓的制度并沒有規定競方的數量，如果遇到競方少的情況，就會使土地競爭的情況達不到理想的效果，尤其是只有一家參與。而且，如果沒有任何一家參與競爭，由于掛牌的期限是一個月，因此就會導致項目的時間得到推遲，造成土地資源的浪費。在一些一線的城市中，房地產的發展都比較好，在掛牌之后，勢必會超過三家，從而會形成如拍賣一般的競價，最終導致城市的地價增高。

（四）對地方政府土地財政的依賴

現階段，分稅制改變了地方政府的財權分配局勢，可是卻并沒有對事權進行合理的劃分，最終致使地方政府的收支出現赤字。面對著財政的壓力，地方政府如果想要保證自己的運轉，就會擴大自己預算之外以及預算之內的收入。由于土地資源是被地方政府所掌控的，因此，就會出現土地財政的現象。

與此同時，地方政府擁有招商引資的職責。通常情況下，為了引進資金，地方政府就會壓低底價。于地方政府而言，高價出讓土地就會充實自己的資金，而壓低地價就會獲得當地經濟的發展以及政績。為了更好地解決這一問題，地方政府就通過非市場化的方式來出讓商業的土地，通過協議的方式來出讓工業的用地，從而彌補自己的損失，這也就導致招拍掛制度的土地價格虛高。

四、土地招拍掛出讓與城市地價的關系

（一）展現了土地的市場價值

自從土地招拍掛出讓制度的實施以來，土地出讓的價格就出現了明顯的上漲。但我們要了解到，在土地招拍掛出讓制度實施之后，土地價格的上漲是與早期非市場化出讓價格相比的。在這一制度實施之前，我國的土地資源配置就存在著問題，由于對土地資源的非市場化配置，致使其價格被低估。伴隨著劃撥用地的制約，通過協議的方式來出讓土地是地方政府所采取的一種主要土地出讓方法，從而導致土地的市場價格沒有顯示出來，最終造成國有資產的流失。而土地招拍掛出讓則是利用市場競爭的制度來展示土地的真正價格，在土地招拍掛出讓制度之下的土地價格，依舊保持著市場供給和需求關系之間的一個平衡點，并沒有干擾市場的正常運行，而是通過利用公平競爭的手段和方式，來促使地價能夠回歸至真實的市場價格，并將土地流失的資金也收回給投資者或政府手中，從而獲益利用此融資提供公共服務。

（二）顯化土地價格的用地類型差異

現如今，土地招拍掛出讓制度大多用于城市經營地的出讓，而通過協議的方式來對土地進行出讓大多用于工業用地。由于經營用地與工業用地是有本質的區別的，因此，經營用地的價格自然會高于工業用地的價格。而且，招拍掛出讓的土地價格會包含土地開發的成本，因此地價就會偏高。由于招拍掛出讓的土地大多都是用作經營的地價，而在地價中就不僅僅會包含土地所獲得的成本，還會包含土地開發的成本。與此同時，由于城市土地的拆遷安置費用會高于建設用地的征地費用，因此，經營用地的土地價格就會高于協議出讓的工業用地價格。

通過對以上內容進行分析，我們可以發現，自土地招拍掛出讓的政策得到實施后，地價上升的背后就是因為當前的市場已經顯化了土地的價格，將以往扭曲的地價又重新回歸到了正常的價格水平。通過對于土地的招拍掛出讓制度來進行了實施，也就使得土地的交易價格更為透明，房地產開發商就能夠通過公平競爭方式獲得土地所有權。通過受開發商資質影響而出售的土地，就會逐漸退出，而土地也會配置到可以更好對其進行利用的人手中。對于開發商來說，他們會更注重于建造好房子，并通過競爭來在市場中立足。通過這種激勵的制度來對房地產市場的行為進行規范，就可以促進我國房地產市場的發展。與此同時，政府也可以同隊對土地進行出讓來獲得資金，防止國有資產的流失，建造更多低成本的房屋來解決低收入人群的居住問題。

五、城市地價與房價的關系

（一）依據房價構成分析

基于房價構成來看，城市地價就是房價的一個構成部分，在房價中會包含土地的開發費用、管理費用、利潤等等。依據出讓土地的條件不同，地價也就會有所不同。如果出讓的土地為毛地塊，地價就是土地的出讓資金，僅僅會包含土地使用所取得的費用。如果出讓的土地為熟地塊，低價中就不僅會包含土地使用所取得的費用以及土地開發的費用。因此，出讓土地條件的不同，地價所包含的費用就不同。由于熟地出讓的價格包含土地開發的費用，就會導致價格的上漲。但這一費用也只是轉移在了地價中，并沒有對房價產生影響。所以，地價雖然漲了，但房價并沒有理由進行上漲[2]。

（二）依據開發商行為分析

自從實施土地招拍掛出讓制度，市場就更加的透明化，競爭者也會更加公平，開發商就不能像以往一樣通過關系獲取土地。由此可知，通過招拍掛方式出讓的土地價格是由開發商的競價決定的。基于市場土地資源配置的原則來看，土地會出讓到用其獲得高利潤的人手中。于開發商而言，他們在房地產市場中所投入的土地獲取的利潤，如果大于土地市場中取得土地的成本，他們就會繼續競標，他們既然敢于接受土地的價格，就一定會保障自己的利益。

（三）依據市場分析

在市場經濟的條件下，城市土地的價格與房價是由市場的供需來決定的。在我國，房地產的市場是與土地市場相關聯的。由于政府的壟斷，土地的供給就會不足，最終影響地價。正是因為對土地的需求，土地的價格就一定會由此塊土地在建設項目投入后所能夠帶來的經濟收益而得以決定的，也就是說開發商對于房價的預測程度將會直接決定他們在土地交易中的競爭行為，因此，對于這塊土地的需要容易受到房價影響。

由此我們可以發現，從長期的發展來看，低價是由房價決定的。而在明確房價與地價的關系后，我們就會得出結論，底價主要由房價決定，那么，由于土地招拍掛出讓的實施，推高了房價的說法也就是不正確的。

六、結束語

綜上所述，招拍掛、城市地價以及房價的關系并不是地價抬高房價，招拍掛抬高地價，而且三者之間的影響也并沒有很強烈。因此，面對當今房價上漲的現象，一定要從市場的調控方面入手，而不是歸結于土地招拍掛出讓上。