關于房產繼承權公證相關對策

馬 杰

（張家口市第三公證處，河北 張家口 075000）

房產繼承權公證可以說關系到民眾的根本財產權益，但受多方面因素影響，我國民眾多在此方面的法律意識相對薄弱，或受客觀因素影響，在辦理房產繼承權公證時，經常會遇到一些問題。為保障民眾財產權益，有必要對房產繼承權公證的具體情況展開討論，探究房產繼承權公證過程中常見的情況，根據相關法律法規要求，從實際情況出發，提出相關的對策措施。

一、現實生活中辦理房產繼承權公證的常見情況

在現實生活中沒有辦理房屋所有權證的情況十分常見，被繼承人在生前購置的房產，但其死后繼承人無法提供房權證而申請辦理繼承權公證的情況，將總結為常見的情況分為以下幾種類型：第一，陳某夫婦在2008年購買了一間營業房，并且在銀行辦理了貸款，時至今日貸款已經償還清。但是陳某死亡，其繼承人辦理繼承權公證。第二，王某夫婦早在十二年前以貸款的方式購買了一套商品房，直至今日貸款依舊沒有還清。期間王某不幸因車禍去世，其妻子準備辦理房產繼承權公證。第三，趙某夫婦早在二十年前購買了農村集體組織開發的樓盤，在辦理樓房購買時，村委會開具了手寫收據，提供了一份非常簡單的房屋購買協議，但是時至今日趙某夫婦都沒有辦理過房產權。而趙某已經死亡，其妻子到公證處咨詢如何辦理繼承權公證手續。第四，張某夫婦二人以張某的名義全款購買了一套商品房，在沒有辦理權屬登記時，張某就病逝了。第五，早在15年前，錢某通過按揭的方式購買了一套商品房，當時辦理了30萬貸款，此后第4年錢某與梁某結為法定夫妻組成家庭，雙方共同育有一女，在購房六年后錢某因意外墜樓身亡，其妻子梁某申請辦理房產公證［1］。

二、管理部門對房產狀態進行查詢

針對上述情況，所有辦理房產公證的繼承人需要到相關部門查詢當前房產信息，掌握房產的最新動態。完成查詢操作后，得知第一種情形中陳某夫婦當前購置的房產已經辦理了登記并且登記在陳某名下，相關部門出具了房產所有權的相關政策，同時標注此房產現在的狀態為銀行抵押，繼承人持有銀行方出具的貸款結清證明，但是依舊處于抵押狀態。第二種情形中，這對夫妻購置的房產，當前處于登記狀態，在王某名下，有關單位持有房屋所有權存根，其中明確標注房產處于抵押狀態中。此套房產正處于償還貸款狀態。第三種情形下，趙某購買的房產沒有查到登記信息，但相關部門提供了測量圖。第四種情形下，張某的房產在房產部門只有預告登記抵押登記，沒有房產登記，正處于銀行貸款償還階段。最后一種情形下，錢某生前購買的房產只做了預告登記，欠缺房產登記［2］。

三、根據相關法律法規采取相應的辦理對策

（一）房產已在相關部門進行了登記直接辦理房產繼承權

在前兩種情形下，其共同特點就是被繼承人都完成了房產登記，在國家法律法規規范下，能夠確認被繼承人遺留的房產，是屬于繼承人可繼承范圍內的，加之在相關部門進行了登記，則可以辦理房產繼承權公證。針對第一種情況，在為繼承人辦理房產繼承公證時，要求繼承人提供被繼承人的相關證明、證明人自身的身份證明及其與被繼承人之間關系的證明、房產相關證明等材料方可辦理。針對第二種情形，已經辦理了房產產權登記，但其購買方式為按揭貸款，而且已經與銀行進行了抵押交易，目前并沒有償還清貸款。在這樣的情況下進行房產繼承公證，不僅要對被繼承人死亡后各繼承人已經歸還貸款的時間數量進行核實，在辦理房產繼承時，具體程序與操作與第一種情況存在差異，具體表現在需要將被繼承人遺產中房產的相關情況清晰完整地表述出來，并且要闡明與此套房產相關的債務關系。繼承人持繼承公證證明到銀行辦理提前還款業務，完成所繼承房產與銀行之間的債權債務關系后方可進行房產過戶［3］。

（二）房產沒有在房產部門進行產權登記分情況辦理合同項下債權債務繼承公證

針對第三種、第四種及第五種被繼承人在生前購買的房產，沒有在房管部門進行權屬登記的情況能否辦理遺產房產繼承權公證呢？需要根據相關法律法規規定，經法律登記發生效力，沒有經過登記不發生效率，但特殊情況除外。即便是第四、五種情形下，在被繼承人在世的時候完成了房產預告登記，但不會影響房產產權變化。我國物權法對處于弱勢的買家提出保障規定，便于其將來實現物權，對限時登記的權利人行使處分權進行限制，避免第三人再次與現實登記的權利人發生交易。根據相關法律法規規定，針對沒有辦理過戶登記的房產產生爭議糾紛時，可以對房產的歸屬權作出裁判。因此，被繼承人生前與售房單位建立的買賣關系不能作為公證機構做出最終判定的依據，不能憑借買賣協議將房產判定為被繼承人的遺產，被繼承人生前根據合同內容支付的房款，不可作為判定依據辦理繼承公證。針對第三、四、五種情形，要辦理債權繼承而非房產繼承公證［4］。

四、債權繼承公證與房產繼承公證的區別

債權繼承公證與房產繼承公證的辦理操作與程序并不存在沖突，二者的差異在公證書上。以第五種情形作為參考，與繼承房產相關的財務行為會涉及債權債務關系，需要逐一呈現被繼承人在世時與銀行簽訂的抵押、借款合同，將具體的時間節點與細節清晰完整地表述出來，要全面明確地掌握被繼承人的債權債務信息。相關公證證明中要體現出，被繼承人在夫妻婚姻關系存續期間購買所得的房產屬于共同財產，其中二分之一屬于被繼承人遺產，剩下二分之一屬于其配偶。針對第五種情形，房產以按揭的形式在被繼承人生前購買，婚后其配偶一方參與清償貸款，也不能改變合同或協議中債權為被繼承人個人財產、債務歸屬其個人的性質。針對已經償還給銀行的貸款中，屬于被繼承人配偶的那部分，需要由遺產繼承人償還給其配偶，若繼承人沒有成年，則繼承人享有合同或協議中規定的債權，不僅要承擔貸款債務，還需明確未成年應承受的債務，由繼承人的監護人或代理人負責履行。在辦理房產繼承公證時，面對不具備房屋所有權的情形，需要與房管部門聯系查看是否進行了產權登記。在具體實際工作過程中，被繼承人生前的房產沒有進行權屬登記的情況是十分常見的，這種現象由諸多方面因素導致，這也是公證機構沒有辦法解決的。如果在未經調查與分析的情況下，將被繼承人遺留下的房產都做出了房產認定，在缺乏充分根據的條件下辦理了房產繼承權公證，會為后續工作造成隱患與風險。若出現房產單位轉賣房產的情況，并且被轉賣者完成了權屬登記，則會使公證失去效力。若導致當事人造成經濟損失，當事人勢必會與公證機構產生糾紛與沖突，影響公證機構的公信力，對公證機構造成負面社會影響，甚至需要賠償當事人的損失。為了避免這一現象發生，公證機關在對被繼承人房產進行審查時，若發現其房產進行了權屬登記，就算繼承人沒有辦法提供產權證明，也可以在房管部門進行查詢，找到其產權證存根并以此為其辦理房產繼承公證，若被繼承人的房產沒有進行產權登記，需要針對具體的實際情況辦理債權債務繼承［5］。

綜上所述，房產已經成為人們的主要財產，辦理房產繼承公證是房產繼承的重要環節。受諸多因素影響，在被繼承人在世時，容易忽略房產繼承權公證問題，在其過世后，房產繼承人需要辦理房產繼承權公證。出于多方面考慮，房產公證人員在為房產繼承人辦理房產繼承權公證時，需要調查其所繼承的房產在房管部門的具體狀態，了解是否在房管部門辦理了產權登記，并要以此為依舊判斷為繼承人具體辦理哪一種公證。這也是為保證公證證明公信力的重要途徑。因此，要求辦理房產繼承權的相關人員掌握繼承對象公證房產的真實情況。