“一房二賣”糾紛的法律適用問題研究

張潔珊

（廣東億張箭袖律師事務所，廣東 深圳 518000）

顧名思義，一房二賣是將同一套房屋進行兩次售賣，這也是法律法規中的專有名詞，就是指出賣人同時把同一套房子賣給不同的兩個對象，簽訂兩個合同，法律上也把這種現象稱作是二重買賣。當房地產市場在進行買賣交易時，部分開發商會因為房地產升值，為了獲取更高利潤而出現違約現象，會把同一套房屋用更高的價格與第二位購房者進行交易，簽訂第二合同。也就是俗稱把同一套房屋賣給兩個買主，也被稱作是一房二賣。

一、一房二賣現狀

隨著社會經濟的快速發展，我國的房地產業也迎來了十分廣闊的發展前景，對應的房價也呈現日漸增長的趨勢，整個房地產的交易市場愈發火爆。而住房消費又與民生百計存在直接關系，更是我國最重要的稅收來源。但是與日漸繁榮的房地產市場發展情況相比，其所處的法律體系仍然不夠健全，對應的監管體制也不夠嚴密。部分開發商會因為驅力內在原因而從法律以及監管的疏漏處著手，為自身謀取更多暴利，由此出現一房二賣和多賣等現象。不僅對買受人造成利益侵害，還會對整個房地產行業的正常交易秩序產生負面影響。近年來，我們從相關新聞也可了解到，一房二賣的現象時常發生，同時這類訴訟案件越來越多。2003年，我國最高院就頒布了《商品房司法解釋》，該解釋中也明確規定了商品房的重復銷售問題。其中，該解釋中第八、九、十條都分別作出了針對一房數賣等相關行為的相關規定。但即便如此，當下的房地產市場仍然存在比較普遍的一房數賣現象。究其原因，主要還是房地產的交易行為與當下的法律法規監管體系存在不夠匹配的問題，也讓開發商為了牟取更多暴利而實施一房二賣或一房多賣等行為。

二、我國規范一房二賣存在的法律薄弱環節

（一）商品房竣工及交付時間為開發商帶來牟利空間

在預售商品房環節，因為時間上的允許，讓開發商進行一房二賣有了一定操作空間。由于整個房屋從開始動工到最終竣工需要較長時間，因此開發商也能實施一房多賣行為。從實際情況來看，商品房買賣合同本質上是一種債權類型，因此不具備對世性，而存在相對權，僅僅能發生在當事人之間。此外，債權不具有社會公開性，第三人根本不清楚債權的存在，未能表現出排他性。也正是因為債權具備的這些特點，在發生一房二賣甚至多賣的現象后，買受人無法完全了解相關信息。因此也讓開發商獲得了一房二賣或一房多賣的機會，由此我們也能看出，一房二賣現象在預售商品房環節發生的概率較大。

（二）商品房預售款管理的疏漏

缺乏科學完善的監督體系。對于商品房交易來說，當下的監控環節不夠高效，無法完全監測預售款的最終使用，只能基本保障專款專用。這些現象也給開發商的預售款管理帶來負面影響，開發商也有足夠的機會挪用預售款。因此一房數賣現象也隨之出現，該現象不僅會擾亂正常的房地產交易市場，還會對買賣人的實際利益造成損害，對整個房地產的健康可持續發展都會產生一定影響。

（三）商品房預售登記實施不到位

在我國商品房相關法律中，預售登記是其中不可或缺的內容，現行《城市商品房預售管理辦法》中，在商品房預售方面也有詳細的要求，其涉及了預售登記必須獲得對應許可，也就是要實施許可制度。但是從實際情況來看，部分商品房的預售登記環節實施不到位，無法給買受人提供最大的利益保障。

三、“一房二賣”預防處理方式及法律適用

方式一：采取房屋預告登記措施。根據現行《民法典》，當事人進行房屋出售與購置的過程中，或者是簽訂房地產相關協議時，為了獲得財產權，要采取到登記機關申請先通知等方法，并按照協議要求完成登記。預告登記后同時有權登記則不用另行通知他人同意，若是不動產在被處置的過程中，也將難以體現財產權效力。在完成登記后，債權人將不再擁有所有權利，同時房產登記3個月內未能完成登記的，則需要將最終登記權利取消。對《民法典》來說，主要是一種在違背民事違法行為后的法律制度，即首次購房者完成對應商品房合同簽訂后，需要同意登記對應條款，并第一時間完成登記房屋通知。若是第一個買家完成對應的提前通知登記，但是在未經過第一個買方同意的情況下，賣方又簽訂了后續的房屋銷售合同。但由于此房產具備通知登記，因此也無法對相關的房屋信息進行變更，也就無法獲得對應所有權。［2］

方式二：結合《中華人民共和國調解法》的相關規定，充分發揮人民調解、行政調解以及司法調解等眾多作用。在此情況下，也要堅持合法、合理、平等、自愿的基本原則，要用更加多元化的條件對當下存在的一房二賣糾紛進行有效解決。若是司法確認制度采取了調解協議，將顯著提高調解效率和合規性，能用更加有效的方式處理現存的一房二賣糾紛問題，房屋買賣雙方可以加強協調，采取請求解除買賣合同、返還已付房款與利息、賠償等措施，同時房屋售賣者要承擔低于房款一倍的賠償責任，結合法律法規完成調解協議工作，避免司法資源出現浪費。

方式三：司法機關應履行好司法職責，要根據公平公正、擱置爭議的基本原則，采取走司法程序或提起民事訴訟等方式，最大限度地維護公民的基本權益。人民法院一定要嚴格執行相關的登記制度要求，在實際工作時也要始終堅持處理案件并積極提起訴訟。部分滿足法律規定的民事案件必須第一時間完成登記備案。根據我國《民法典》等相關法律，對商品房的合同糾紛問題進行有效界定；也可以結合《商品房銷售管理辦法》與《司法指導意見》等相關法律法規調整。對存在破壞法律法規的負面行為進行嚴厲打擊，強化對應的民事執行力度，緩解當下存在的破解難、執行難等問題。

四、“一房二賣”問題的法律應對策略分析

（一）創建不動產預告登記制度

分析一房二賣情況發生的原因，關鍵在于房屋買受方簽訂房屋買賣合同的過程中，沒有及時獲得房屋對應的產權信息。當出售方存在故意隱瞞現象時，買受方也無法通過正常渠道獲得對應的相關信息，因此出售方也會出現惡意隱瞞等現象繼而發生一房二賣。當下，我國的房屋在出售過程中出現一房二賣現象，最主要的原因就是買賣雙方對相關的房產不動產產權信息存在的信息不對稱問題。為了消除這個情況，政府部門必須結合實際情況，盡快建立起完善的不動產預告登記制度，從當下我國的《民法典》實施情況來看，針對不動產的預告登記制度雖制定了相關規定，各地區的房管部門也在積極落實《民法典》相關的房屋不動產預告登記工作，但是具體的落實效果還不夠顯著。因此，對于有意愿購買的買方來說，在簽訂對應合同時一定要仔細詢問當地房管部門的不動產信息庫，從該數據庫中獲得自己想要購買的房屋信息，核實該房屋是否存在不動產權糾紛。在簽訂對應合同時，也要及時對購買的不動產進行預告登記，必須事先將自己的房屋產權鎖定。［1］

（二）規范房屋買賣流程

根據《民法典》的相關規定以及當下我國關于不動產預告登記制度的相關規定，對房屋進行買賣時，買方應該首先核實相關的產權信息，在核實信息無誤以后，再根據雙方的原定計劃與約定簽訂對應的購房合同，并且向出賣方預付一定的定金或是首款。在簽訂合同以后，房屋買賣雙方也要結合相關的不動產規定，對交易過程中的不動產信息進行有效登記；當后續發生產權變更時，也能以相關的預告登記為有力依據，或者是采取公告方式，向他人告知房屋產權變更信息，向他人告知該房產不得繼續簽訂買賣合同。

綜上所述，近年來我國房屋買賣中頻繁發生“一房二賣”的情況，為買方帶來了巨大的危害。要想徹底解決這個問題，買賣雙方需要熟悉《民法典》內各項要求，還要結合《民法典》中的相關制度，對不動產的預告登記制度進行全面了解。在簽訂合同以后，也要及時把不動產的產權信息與對應的產權變更信息進行公示。這樣才能最大限度地減少“一房二賣”現象出現，也能最大限度保護房屋買方的實際權益。