房產稅改革影響研究

張蘇香

（中共山西省委黨校（山西行政學院），山西 太原 030006）

房產稅在2021年被頻頻提及，近期由全國人大常委會預算工委、財政部、住建部及國稅總局四部委聯合召開的房地產稅改革試點工作座談會，［1］被認為釋放了進一步擴大個人房產稅試點的重大信號，再次觸發公眾敏感神經，引起不少焦慮。房地產稅和房產稅有何區別？個人房產稅的開征對普通百姓的生活有多大影響？房產稅改革是否會抑制房價上漲？本文將從以下幾個方面進行探討。

一、房地產稅和房產稅的區別

一般人對房地產稅和房產稅的概念不能準確區分。我國稅收實體法總共規定了18個稅種，房地產稅并非法定的獨立稅種，而屬于一個綜合性的概念，泛指在房地產經濟活動過程所涉及的所有的稅，可能包括的具體稅種為：土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、契稅、耕地占用稅，還包括：增值稅、企業所得稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、個人所得稅、印花稅等。作為房地產開發企業，在房地產開發和銷售過程中需要繳納的稅包括土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅、耕地占用稅、契稅、增值稅、企業所得稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅等，多達11種。個人購買房地產，需要繳納契稅、印花稅等。其中和房地產關聯度最高的是房產稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅這五個稅種。

房產稅僅是房地產稅大家族中的一員，是我國現行18個稅種之一，是指一種以房屋為征稅對象、以房產計稅余值或房屋租賃收入為計稅要素，向房屋的產權所有人征收的財產稅。

二、我國房產稅的現狀

在我國，房產稅并不是一個新稅種，新中國成立以來從1950年就開征了房產稅，現行房產稅征收的法律依據是國務院于1986年9月15日發布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》，征收范圍僅限于城鎮的經營性房屋。①《中華人民共和國房產稅暫行條例》第一條房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收。劃重點：一是房產稅僅僅在城鎮進行征收，僅僅對城市的、縣城的、建制鎮的及礦區的房屋征收，不包括廣大的農村；二是房產稅僅對經營性房屋征收，非經營性房屋不征。

對于自用經營性房屋，從價計征，按房產計稅余值征稅，計稅依據為房產原值一次減去10～30%后的余值，年稅率1.2%；對于出租房屋，從租計征，按租金收入征稅，年稅率為12%。②《中華人民共和國房產稅暫行條例》第三條房產稅依照房產原值一次減除10～30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定。房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。第四條房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。例如：A公司自有房屋兩套，房產原值均為500萬，一套用于生產經營，一套用于出租，年租金30萬，當地規定按房產原值一次扣除30%的余值計稅，那么用于生產經營的房屋每年應納稅額=500（1～30%）1.2%=4.2萬元，用于出租的房屋每年應納稅額=3012%=3.6萬元。

個人出租住房，不分用途，按4%的稅率征收房產稅。

社會上所言的開征房產稅，實際是要擴大房產稅的征收范圍，對個人非經營性住房開征。其實，上海、重慶從2011年1月就開始進行試點。上海市于2011年1月頒布了《開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》，該暫行辦法開展了一系列的個人住房征收房產稅改革試點活動，將本市居民的二套房及非本市居民的新購房作為征收對象；稅率依住房情形的不同暫時規定為0.4%或者0.6%；計稅依據暫時規定為住房市場交易價格的70%；征稅面積：對本市居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積扣除。

2011年1月，重慶市也頒布了《關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》，不同于上海市，重慶市選擇將征收對象限定為個人擁有的獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房，和在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的二套房；適用稅率0.5～1.2%。重慶市更為細致地規定了免稅面積，其中，暫行辦法施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積180平方米；暫行辦法施行后新購的獨棟商品住宅及高檔住房，免稅面積100平方米。如納稅人家庭擁有多套新購應稅住房，則按時間順序對先購的應稅住房計算扣除免稅面積。

三、房地產稅立法和改革進程

隨著上海和重慶兩市對個人住房征收房產稅改革試點工作的推進，關于房地產稅的立法和改革就逐步進入了大眾的視野，亦成為國家立法和改革推進的重點。

特別是從2020年末開始，“房地產稅”成為一個高頻詞，頻頻亮相于媒體：財政部部長劉昆于2020年末在《人民日報》撰寫文章稱，要按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，積極穩妥地推進房地產稅立法和改革。2020年12月31日，國家稅務總局上海市稅務局、上海市財政局、上海市房屋管理局聯合發布《關于本市開展對部分個人住房征收房產稅試點若干問題的通知》（滬財發〔2020〕18號）。這一則重新發布的《通知》，僅僅對《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》中涉及稅務機關及區縣的表述進行了調整，文件名稱、文件主要內容，均與《暫行辦法》一致，未發生變化。2021年3月，十三屆全國人大四次會議通過《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》，綱要提到要“推進房地產稅立法，健全地方稅體系，逐步擴大地方稅政管理權”。同年4月7日，時任財政部稅政司司長的王建凡表示，要積極穩妥地推進房地產稅立法和改革。同年5月11日，全國人大常委會預算工委、財政部、住房城鄉建設部、稅務總局等四部門在北京主持召開房地產稅改革試點工作座談會，這次座談會的召開可謂意義非凡，在本次座談會上，四部門認真聽取了城市人民政府負責人及專家學者們對房地產稅改革試點工作的意見。［2］

以上所說的立法和改革均是“房地產稅”，而非“房產稅”，但是和房地產相關的11個房地產稅中，和房地產關聯度最高的有五個，即房產稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅。這五個稅種中只有耕地占用稅已經立法，其他四個稅種均為國務院條例，故“房地產稅”立法和改革可能針對房產稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、契稅四個稅種全面推進，亦有可能先從呼聲最高的房產稅開始。

也許是立法的過程太繁雜，耗時較長，今年的立法工作計劃中，并未提及房產稅。專家推測可能會先在部分城市試點，看看市場的反應如何，再進一步行動。試點城市除了上海、重慶，專家推測還是會以熱點城市為主，比如杭州、成都、深圳。

四、個人房產稅全面開征對普通百姓生活的影響

考慮到上海《關于本市開展對部分個人住房征收房產稅試點若干問題的通知》中給予了本市居民家庭人均60平方米的免稅住房面積，《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》僅對獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房征收房產稅，且免稅面積為180平方米或100平方米的相關規定，相信未來個人房產稅立法時亦會考慮到免稅面積的扣除，且免稅面積不會低于人均60平方米，這對普通百姓不會造成太大影響，對擁有多套房及豪宅的富人可能會有影響，增加了其后期保有房產的成本，交易成本亦有可能增加。不過，這也是房產稅的立法目的之一：合理調節收入分配，促進社會公平。

上海、重慶房產稅試點辦法均體現了對房價調控的考慮，但試點十年來，客觀地說，其在房價調控上的成效并不顯著：兩地房價均呈現與其他諸多城市沒有顯著差異的上漲勢頭，其結果并未起到預想的抑制房價的作用。從各國經驗來看，房產稅在調控房價上作用有限。

學術界指出，之所以在上海市、重慶市房產稅改革試點中，暫行辦法均未能夠充分發揮作用，根源在于暫行辦法中的稅制設計存在如稅基較窄、免稅面積較大、計稅依據不科學、稅率偏低的缺陷。房產稅改革存在的諸多亟待破解的難題，如破除土地財政依賴、建立不動產統一登記制度、完善財產評估體系等，也導致了房產稅改革試點過程步履維艱。［3］