《民法典》視閾下居住權(quán)設(shè)立的問題研究

鐘海兵 顏慧雨

（萍鄉(xiāng)市安源區(qū)人民法院，江西 萍鄉(xiāng) 337000）

2020年5月28日，十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議表決通過《中華人民共和國(guó)民法典》，設(shè)立“居住權(quán)”這一新型用益物權(quán)，是《民法典》物權(quán)編中新增加規(guī)定的一大亮點(diǎn)。在《民法典》物權(quán)編中，以法條的形式明文規(guī)定關(guān)于居住權(quán)的設(shè)立方式、形式。專章規(guī)定居住權(quán)，體現(xiàn)我國(guó)社會(huì)對(duì)居住權(quán)制度的迫切需求，具有重大的法律價(jià)值與社會(huì)價(jià)值。本文主要內(nèi)容就是對(duì)居住權(quán)相關(guān)問題進(jìn)行探討。

一、居住權(quán)的設(shè)立目的

《民法典》物權(quán)編設(shè)立居住權(quán)這一制度的根本目的是解決目前的住房緊張問題，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。這一制度響應(yīng)了中央“房住不炒”的政策，有利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和保障民生，實(shí)現(xiàn)廣大人民群眾對(duì)美好幸福生活的期待［1］。在一些大城市，住房資源極度不平衡，由于拆遷等一系列因素的影響，房屋往往掌握在少數(shù)人手中，眾多來自外地的工作者難以負(fù)擔(dān)高額的房?jī)r(jià)，居住在租賃的房屋當(dāng)中，還要面對(duì)房東“漲租”“不租”等一系列問題，不利于社會(huì)的穩(wěn)定。居住權(quán)制度的設(shè)立就可以緩解這一問題，除了租賃權(quán)之外提供多一種住房形式，滿足人們長(zhǎng)期居住的需求。同時(shí)，居住權(quán)制度的設(shè)立保障了部分弱勢(shì)群體的基本住房要求，一些老年人和離婚中的弱勢(shì)群體方的居住權(quán)保障將有法可依。

二、居住權(quán)實(shí)施過程中可能存在的問題

一個(gè)新的制度的建立，必然帶來許多新的問題。雖然居住權(quán)這一概念在《民法典》物權(quán)法編草案中多次討論，并在此次施行的《民法典》中正式設(shè)立，但在具體的司法實(shí)踐中難免有一些法律沒有涉及的問題，需要以相關(guān)立法解釋、司法解釋等形式作出規(guī)定，發(fā)揮法律的規(guī)制作用與導(dǎo)向作用。

（一）法院執(zhí)行難

首先，如果被執(zhí)行人把自己已經(jīng)資不抵債的房子設(shè)置一個(gè)終生“居住權(quán)”，或被執(zhí)行人為逃避債務(wù)，將其名下的房產(chǎn)設(shè)置居住權(quán)，由多人享有，導(dǎo)致其房屋價(jià)值減損，即使進(jìn)行強(qiáng)制拍賣，也會(huì)因?yàn)榉课萦卸嗑幼?quán)人導(dǎo)致成交價(jià)格低或無人競(jìng)拍而流拍的情況發(fā)生，難以保障債權(quán)人的合法權(quán)益。其次，債務(wù)人可以在其名下的房產(chǎn)為自己設(shè)立居住權(quán)，導(dǎo)致債務(wù)人身上存在多個(gè)居住權(quán)，再為了逃避債務(wù)將房屋轉(zhuǎn)讓，降低了債務(wù)人逃避債務(wù)的成本，與民法的誠實(shí)守信原則相違背。再次，過去在法院執(zhí)行房產(chǎn)時(shí)，僅僅需要查明房屋是否存在抵押、租賃。在居住權(quán)設(shè)置后，執(zhí)行時(shí)還需查明此房屋是否設(shè)立過居住權(quán)。居住權(quán)的設(shè)立，必然會(huì)影響到房產(chǎn)交易市場(chǎng)，房產(chǎn)上的多重權(quán)利關(guān)系導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)值減損，增加法院拍賣房屋的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。因此，出臺(tái)相關(guān)立法解釋、司法解釋及一些相關(guān)規(guī)定十分必要，對(duì)一項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行明確的規(guī)定與限制。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，在設(shè)立后需及時(shí)地將信息進(jìn)行公開，供全社會(huì)查詢，避免居住權(quán)成為被執(zhí)行人的“避風(fēng)港”。

（二）居住權(quán)可能會(huì)在婚姻家事領(lǐng)域引發(fā)新問題

《民法典》第三百六十七條與三百七十一條規(guī)定居住權(quán)的設(shè)立是以合同或遺囑遺贈(zèng)的方式，這與《民法典》第一千零九十條規(guī)定，有負(fù)擔(dān)能力的一方需在離婚時(shí)給生活困難的一方提供幫助，具體由雙方協(xié)商，在協(xié)商不成的情況下，由人民法院判決會(huì)與法典產(chǎn)生矛盾。例如在離婚判決中，法院支持當(dāng)事人因生活困難的居住權(quán)請(qǐng)求，判決當(dāng)事人享有居住權(quán)。而《民法典》規(guī)定居住權(quán)只能以合同或遺囑遺贈(zèng)的方式設(shè)立，判決的形式不在當(dāng)中，相互沖突。因此，需肯定通過判決形式可以設(shè)立居住權(quán)，并且需在判決中載明居住權(quán)的權(quán)利人、居住年限等一些細(xì)節(jié)問題，避免再因此產(chǎn)生糾紛。關(guān)于判決設(shè)立居住權(quán)，需要進(jìn)一步進(jìn)行規(guī)范，明確范圍條件以及如何設(shè)立、解除的相關(guān)問題。

（三）租賃權(quán)使設(shè)立居住權(quán)的必要性減弱［2］

居住權(quán)與租賃權(quán)一樣，與所有權(quán)分離，那么設(shè)居住權(quán)的房屋，其入學(xué)、落戶等權(quán)益如何歸屬。一些家長(zhǎng)購買房屋的目的就是為了孩子能在更好的環(huán)境學(xué)習(xí)，一些年輕人購買房屋也會(huì)考慮到戶口以及將來孩子的入學(xué)問題。關(guān)于“學(xué)區(qū)房”的居住權(quán)問題的落實(shí)，現(xiàn)有法律及相關(guān)規(guī)定中并未明確。取得“學(xué)區(qū)房”的居住權(quán)是否不同于租賃，能根據(jù)其居住的期限取得戶口、獲得更優(yōu)質(zhì)的教育資源，這對(duì)居住權(quán)制度的落地使用有很大的限制。

三、居住權(quán)的完善

住房需求是人們生活最基本的需求，居住權(quán)的設(shè)立是我國(guó)《民法典》為解決人們這一需求提供的法律上的有力保障。但是，在基本法中設(shè)立居住權(quán)，必然會(huì)對(duì)其他領(lǐng)域的法律制度造成影響，推動(dòng)其完善。因此，要重視《民法典》中居住權(quán)制度與我國(guó)其他相關(guān)法律制度的銜接以及在司法實(shí)踐中的落實(shí)。

（一）保障部分對(duì)公房享有居住權(quán)的家庭成員的權(quán)益

當(dāng)前，我國(guó)有些政府部門工作人員、事業(yè)單位的工作人員能享受到公有房屋的居住權(quán)利，這種權(quán)利一般是以個(gè)人在政府或事業(yè)單位工作而使整個(gè)家庭都可以居住到單位的公有住房，以家庭為主體而產(chǎn)生的權(quán)利。但是，一些公有住房的產(chǎn)權(quán)沒有進(jìn)行登記，沒有法律制度的明確規(guī)定，對(duì)于何人能夠享有居住公有住房的權(quán)利不能明確界定，因此，對(duì)一些享有權(quán)利的人沒有很好的保障。經(jīng)常發(fā)生的一些案例是，作為公職人員在公有住房中居住的父母去世了，公房被征收或公房被單位收回轉(zhuǎn)租，其配偶或子女的居住權(quán)無法得到保障，部分法院作出審判時(shí)為了回避居住權(quán)這一問題，往往一概作出繼承人無法繼承居住權(quán)的判決。但《民法典》的定紛止?fàn)幑δ芫褪且_定所有權(quán)的歸屬，以及對(duì)其他物權(quán)起到確認(rèn)和保護(hù)的作用。在《民法典》的物權(quán)編中設(shè)立居住權(quán)這一制度，有助于更好地明確居住房屋的多方對(duì)房屋享有的權(quán)益，并根據(jù)法律的規(guī)定更好地保護(hù)他們的居住權(quán)利。

（二）提升住房利用率，完善住房保障體系

居住權(quán)按其設(shè)立目的分，可分為社會(huì)性居住權(quán)和投資性居住權(quán)［3］。社會(huì)性居住權(quán)主要是針對(duì)社會(huì)上的一些弱勢(shì)群體起到法律上的保護(hù)，而投資性居住權(quán)則可以優(yōu)化房屋所有權(quán)與使用權(quán)的配置，以提高房屋的利用效率。投資性居住權(quán)能以一種新的方式對(duì)房屋進(jìn)行利用，例如，在合作建造房屋等交易時(shí)，所有權(quán)由主要目的是用來投資的出資者享有，而居住權(quán)可以由想解決住房問題的出資者獲得。這樣可以減輕房屋建造者在建房時(shí)的資金壓力，仍然保有房屋所有權(quán)，同時(shí)居住人也不用花費(fèi)巨額價(jià)款購買房屋而能長(zhǎng)期地穩(wěn)定居住，達(dá)到了房屋的有效合理利用。

目前我國(guó)保障性住房體系有著多層次的特點(diǎn)，建立廉租房、公租房等不同類型的住房來保障中低收入群體的住房問題。但這些保障性住房由于現(xiàn)實(shí)存在的種種因素并不能完全解決中低收入群體的住房問題，尤其一些外來務(wù)工人員很難享受到實(shí)地的住房性優(yōu)惠政策。與之相比，《民法典》中居住權(quán)制度的設(shè)立更有利于實(shí)現(xiàn)“住有所居”的住房保障目的［4］。居住權(quán)可與租賃權(quán)相為補(bǔ)充，居住權(quán)比租賃權(quán)更穩(wěn)定，相較于租賃權(quán)不得超過二十年的期限，居住權(quán)的時(shí)間限制則可以設(shè)置為終身，存續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)，并且居住權(quán)可以更好地滿足權(quán)利人的需求，提供更優(yōu)的保護(hù)。當(dāng)發(fā)生第三人侵害房屋的權(quán)利的現(xiàn)象時(shí)，居住權(quán)人可以以物權(quán)人的身份向第三人主張物權(quán)性救濟(jì)，比如排除妨礙、消除危險(xiǎn)等等。與此同時(shí)，居住權(quán)的設(shè)立也很嚴(yán)格，一是當(dāng)事人應(yīng)以書面形式訂立居住權(quán)合同，并向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立；二是除非另有約定，居住權(quán)原則上無償設(shè)立，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，否則也不能出租；三是當(dāng)居住權(quán)期限屆滿或享有居住權(quán)的個(gè)體死亡，須到指定機(jī)構(gòu)辦理注銷登記，隨后，居住權(quán)消滅，則住宅所有人享有住宅的完全支配權(quán)［5］。

四、結(jié)語

對(duì)于居住權(quán)設(shè)立及相關(guān)問題的研究，目前尚需社會(huì)各方進(jìn)一步調(diào)研討論，針對(duì)實(shí)踐過程中已經(jīng)發(fā)生或可能存在的問題，希望立法、司法機(jī)關(guān)日后能夠通過制定單行法規(guī)、地方性法規(guī)、立法解釋、司法解釋等形式作出立法層面的相關(guān)規(guī)定，以適應(yīng)社會(huì)發(fā)展變化的新需求，更好地發(fā)揮法律的導(dǎo)向與規(guī)制作用。