房地產企業營運資金管理研究

陳雪飛

（上海城建職業學院 上海 200438）

當前我國城市化進程不斷加快，城市人口日益增多，購房已成為人們的重要需求，房地產企業因此得到了關鍵的發展機遇。房地產行業有著廣闊的發展前景，在市場中一直呈現擴展態勢，房地產經濟呈現出項目周期長、需求額度大、風險高等特點（胡挺等，2021）。在新常態背景下，房地產企業的營運資金管理面臨挑戰，想要越過“市場寒冬”，推動自身平穩可持續發展，房地產企業應從自身入手，不斷提升資金管理水平，優化成本控制工作，將營運資金管理作為企業的發展重點。

一、營運資金管理的基本概述

營運資金是指一個企業維持日常經營活動所需的資金，是企業流動資產和流動負債的總稱，營運資金管理包括流動資產管理和流動負債管理，房地產企業的流動資產則主要包括應收賬款和存貨。

（一）應收賬款

應收賬款涵蓋了應收票據、應收銷售款與其他應收款三個部分，一般指企業同其他企業產生的賒銷等交易事項，是企業需要向其他企業收取的款項。在賒銷分析中，應收賬款是關鍵內容，改善應收賬款管理能夠減少企業成本，為企業帶來更多的經濟效益（朱順和等，2021）。

（二）存貨管理

企業的生產經營會受到存貨管理水平的影響，日常的存貨除滿足生產和銷售的需求之外，還會考慮整體購買價格。企業強化存貨管理需要確保生產需求，構建定量控制與定時控制系統，從而更為合理地控制企業存貨時間與存貨數量，更大程度地減少存貨占用的資金。

（三）流動負債

流動負債主要包括短期借款和商業信用，其中商業信用的具體形式有應付賬款、應付票據和預收賬款等。企業在經營發展中有著較高的流動負債，可在一定程度上降低企業的資金成本、提高企業的經濟效益，但也會加大企業的財務風險。通常流動負債傾向于對短期借款與應付賬款的管理（荊中博等，2021）。許多企業在完成資金籌集后會忽視對短期借貸的管理，這將增大企業的資金壓力，不利于企業的長遠發展。

二、房地產企業營運資金管理的現狀

（一）營運資金管理制度不夠健全

許多房地產企業存在運營資金缺少系統性管理的問題，發展規模不大的房地產企業此問題更為突出。因此，一些房地產企業具有管理制度落后、內部行政管理能力不足、現代化治理水平較低等問題，從而限制了營運資金管理能力的提升（劉夢珂等，2020）。對此我國房地產企業需及時采取相應策略，對自身的財務管理制度進行調整與優化，增強財務管理能力，尤其是營運資金管理能力，要提高經營效率，推動企業發展。

（二）存貨管理的現狀分析

多數的房地產企業缺少品牌優勢，難以順利開展銷售，容易產生存貨占比較大等問題。存貨數量太大會占用企業過多的資金，增多倉儲費、管理人員工資、維護費等開支，并且存貨占用太多資金會使得企業的流動資金減少，導致企業難以實施有效投資，從而影響到企業的經濟效益（李健花，2020）。雖然我國部分房地產企業已經開始注重存貨管理，并開展了存貨管理自動化與信息化建設，但是提升的管理效率仍難以帶動存貨數量的減少。企業需要在保證銷售與生產經營需求的前提下，控制存貨數量、減少存貨成本，更大程度的實現生產均衡，以進一步降低企業的經營風險。

（三）應收賬款管理的現狀分析

當前，多數房地產企業會采用預售或低首付的銷售方式，但這種銷售方式會延長企業資金回籠時間，企業將出現大數額的應收賬款并承擔缺少流動資金的風險。僅憑嚴苛的信用政策無法完全解決應收款項問題，同時會對企業的市場形象造成一定的影響。一定量的應收款項可增加企業的現金收入，為其經營與銷售提供資金支撐，有利于最大化實現企業的價值。但應收款項過多會加大企業的經營風險，尤其中小型房地產企業抗風險能力相對較弱，因此房地產企業要積極思考應收賬款問題，研究如何將存貨轉化為應收款項，增強應收賬款的管理能力。

（四）流動負債管理的現狀分析

同以往相比，房地產企業近年來應付賬款的周轉期越發縮短，企業的還款壓力日漸增加，并且在企業總資產比重中應付賬款的占比也在增加（張淑英等，2020）。面對應付賬款，部分企業會通過短期貸款為永久性流動資產進行融資，這雖然能在短時間內緩解企業財務困境，但企業需承擔較大的財務風險。房地產企業需結合自身實際狀況，綜合考量選取滾動安排負債或重新設定信用額度的方式面對應付賬款問題，以確保債務在企業的可承受范圍之內。房地產企業需要建立健全應付賬款管理制度，合理進行商業信用籌資以應對負債風險。

（五）籌資渠道較為單一

近些年來，隨著金融監管力度的不斷加強，房地產企業所面臨的融資環境越發不景氣。一直以來，房地產企業的籌資通道多為債券與銀行貸款，依照以往通道進行融資不僅難度有所加大，還會使得銷售回款速度下降。許多房地產企業承擔著較大的債務壓力，負債問題較為嚴重。當國家緊縮貨幣政策時，房地產企業的融資方式便受到了極大程度的限制。雖然當前房地產企業能夠借助證券化來緩解融資壓力，但其融資難度會因監管嚴格、金融工具局限等多種因素而增加。

三、房地產企業營運資金管理的改進策略

（一）建立健全營運資金管理制度

科學完善的管理制度能夠規范企業的內部管理，使企業經營生產的過程更具合理性，可有效提高企業的綜合實力。健全的營運資金管理制度應當涵蓋流動負債管理、應收賬款管理、現金管理與存貨管理四個部分。房地產企業存在較大的財務風險，因此在制定流動資產投資方案時，要科學評估營運資金管理風險與收益，選用可行的投資方式，確保負債金額不超過企業的可承受范圍，盡可能增加企業的經濟效益。房地產企業還可建立產業結構調控制度，監控貨幣資金，努力提升資金利用效率，重視人才引進工作，借助定期培訓等方式培養財務專業人才，進而增強營運資金管理能力。

（二）選取高效的存貨管理方式

房地產企業通常有著一定量的存貨，可滿足日常經營與銷售需求。企業要做好價格控制與存貨數量控制，防止出現存貨資金占比過大的現象（溫素彬等，2020）。企業要結合自身情況和市場發展前景，制定科學的生產作業計劃，減少閑置的存貨，同時配備相應的保險儲備，防止因為存貨數量不足造成供應中斷，以降低企業受損的風險（陳淑云等，2020；唐蕾，2020）。房地產企業還可構建存貨控制系統，及時調整存貨，有效管理庫存，以免產生缺貨或浪費的情況。

（三）應用商業信用保障資金運轉

發揮信用折扣政策的作用，對信用期進行嚴格控制，對信用申請人財務報表采用信用定量分析方式，借助比例分析法對購買者的財務狀況進行科學評估。房地產企業要重視有效處理應收賬款，盡量在規定時間內完成，以降低壞賬的出現概率。房地產企業制定賬款收取制度時要充分考慮收賬收益與成本，努力提升賬款收取制度的可行性。房地產企業還要重視提高盈利與債務償還能力，充分把握資產營利性與流動性的平衡。

（四）適當使用企業流動負債

房地產企業開展商務信用分析的重點在于信用承諾、信用額度、信貸協議與償還條件。通常情況下，短期借款的約束條件會少于長期借款，如果出現拖欠應付賬款的情況，將嚴重損害企業在信用機構和消費者眼中的形象，從而不利于企業的長遠發展（陸岷峰等，2020）。企業可制定科學可行的流動負債規劃，適當使用流動負債，盡量樹立一種積極向上的企業形象。

（五）拓展融資渠道

雖然如今銀行的融資門檻有所提升，但房地產企業在積極探尋其他融資渠道的同時也要保持良好的銀企關系，努力提高自身的信用資質，這有利于持續獲取銀行的優惠貸款政策。房地產企業還可借助股市實現融資，通過證券化有效擴大融資規模，這能夠使資金流供應更為穩定、持續。房地產企業也可利用合作開發的方式進一步加大土地儲備，以抵御資金鏈緊張的風險。除此之外，房地產企業可利用互聯網金融工具，有效優化債務結構，減少負債成本。

（六）改善營運資金的管理環境

目前，我國房地產企業面臨著越發嚴峻復雜的市場環境，改善營運資金的管理環境勢在必行。房地產企業應以市場發展作為導向，構建相應的運行機制與內部管理機制，特別要積極完善資金管理體系。由于一些房地產企業缺少足夠的營運資金管理意識，風險防控能力有所不足，因此在優化內部管理環境時要重視加強工作人員的風險意識，構建科學的風險機制，盡可能細化營運資金的管理風險，對其進行分散處理。房地產企業要加大營運資金管理相關的考核和獎懲力度，分析管理中存在的問題，積累經驗，同時也要提高工作人員的主觀能動性與工作積極性。

（七）充分發揮財務部門的監督與控制職能

財務部門在房地產企業中占據重要地位，要充分發揮出財務的監督和控制職能，積極健全營運資金預算管理體系，深化工作內容，開展精細化的、全方位的營運資金管理工作。財務部門要實施計量驗收工作，最大程度降低預算編制過程中的盲目性。財務部門還應積極引進信息化操作手段，加強信息化建設，提高預算決策的專業性，進而提升管理營運資金的專業性及權威性。

四、總結

房地產企業的營運資金管理可直接影響到企業的經濟效益和社會效益。因此，在開展營運資金管理工作時，房地產企業應樹立合理且可行的營運管理理念，積極優化企業環境，精準把控基礎性問題，實施動態化管理和統籌協調，對營運資金進行全方位、全過程的管理。在新常態背景下，我國房地產企業在營運資金管理過程中機遇與挑戰并存，特別是如今市場競爭機制日漸完善，房地產企業的生產經營更容易被市場環境所影響。房地產企業要給予營運資金管理足夠的重視，積極增強管理能力，提高管理水平，以便更好地立足于社會。