因繼承、受遺贈取得不動產的轉移登記問題研究

麻慶瑜

【摘要】因繼承、受遺贈取得不動產的轉移登記問題是我國登記機構目前面臨的重點問題，只有確保因繼承、受遺贈取得的不動產能夠得到公證登記才能夠保障繼承人的合法權益，為當事人的繼承不動產提供法律上的依據，并且保障登記的安全性。基于此，本文將對因繼承、受遺贈取得不動產的轉移登記問題展開研究。

【關鍵詞】遺囑；繼承；遺贈；不動產的轉移登記

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021. 11.008

早在1991年我國就已經頒布了有關不動產繼承、受遺贈取得轉移登記政策，其中標注了繼承、受遺贈取得不動產的轉移登記強制性公證制度，該制度基于對百姓經濟壓力方面的考慮，須做到強制性執行。直到2016年，我國的經濟水平大幅度得到了有效的提升，人們的生活水平發生了顯著的變化，政府對繼承、受遺贈取得不動產的轉移登記問題也有了新的認識，不動產轉移登記的強制性執行方案被推翻，但對不動產的登記依然是我國需要落實的，如何才能夠真正的做到不動產登記的有效性是當下登記機構需要著重考量的問題。由此可見，對因繼承、受遺贈取得不動產的轉移登記問題進行探究是十分必要的，具體策略綜述如下。

1、要求對繼承權進行公證的原因

因繼承、受遺贈取得不動產的轉移登記采取公證繼承方式是十分必要的，以下將從四個方面對繼承權進行公證的原因進行分析：其一，若當事人去世后，其不動產權的轉移將無法得到確認。其二，擁有不動產繼承權的繼承人較多，無法有效的明確繼承人群體的范圍。其三，不動產轉移涉及的無法預測因素過多，登記機構工作人員與當事人都無法對可能發生的事件進行精準預測，進而導致不動產權涉及的資料信息較多。其四，在復雜的繼承關系中，存在代位繼承問題，對這一情況的繼承權判斷已經超出了登記機構的能力范圍，在沒有可靠證據的支撐下大多登記單位與當事人都具有較大的壓力。另外，經過分析發現，在過去因為登記錯誤而導致登記機構被投訴的情況眾多，為登記機構帶來極大的負擔，所以為保障登記機構的穩定經營與當事人的便捷，登記機構大多會要求當事人在登記前先對繼承權進行公證。

2、按《不動產登記暫行條例實施細則》規定進行繼承、受遺贈的不動產登記

登記人員受理因繼承、受遺贈取得不動產登記的業務時，辦理程序是按照核實登記情況、接收申請材料、繼承材料查驗公告、繼承材料查驗、受理、審核、登記事項公告、登簿、核發不動產權證書這一流程辦理。在嚴謹的不動產登記流程下能夠有效保障當事人的權益，讓登記公示具有合法的依據，所以當事人應對因繼承、受遺贈取得不動產的轉移登記重視起來，以下將對登記人員受理該類業務時的主要辦理程序進行詳細的分析：

2.1核實登記情況

登記機構工作人員在收到申請人提出繼承查驗申請時，應查詢擬申請登記的不動產的權利信息，如存在抵押登記、查封登記等限制不動產權利轉移的情形，并將情況告知申請人需先行解除相關限制方能辦理；如存在預告登記的，應告知申請人通知預告登記權利人注銷預告登記；如存在異議登記，應在受理時簽署已知悉存在異議登記并自行承擔風險的書面承諾。

2.2不動產權的申請

當事人在自我舉證申請中需要準備的申請材料為：不動產登記申請書、產權證明來源材料、登記原因及申請主體資格證明材料、以及其他材料。其一，按照《操作規范》要求，當事人提供的材料需要由當地機構指導當事人按照正規的格式填寫，并在機構確定信息填寫正確的基礎上由當事人簽名，以保證信息準確無誤。隨著科技的發展，當下不動產權的信息登記已經逐漸從紙質變為全信息化的記錄方式，直接由登記機構工作人員在系統上將信息生成并打印出來，由當事人確認后簽字即可，有效地提升了不動產轉移登記的效率。其二，身份證、戶口簿等類型的材料是當事人的身份證明材料，是不動產登記中能夠證明當事人身份的重要材料。其三，《房屋所有權證書》、《國有土地使用證書》、購房合同、發票等相關材料是辦理因繼承、遺贈的不動產轉移登記最關鍵的產權證明來源材料，是登記機構核實產權現狀、限制情況的根本依據。

2.3登記機構查驗

在當事人提交了申請登記材料后，登記機構需要對當事人提交的信息進行檢驗，如果在檢驗環節登記機構存在不嚴謹、不公平等問題，將會直接導致不動產的轉移存在錯誤，造成極大的社會負面影響。所以在對不動產的轉移登記申請材料的查驗環節，登記機構應秉持嚴謹、公正的態度，按照查驗《規范》規定，對受遺贈人的死亡是否被當地公安認可，繼當事人的身份信息是否真實、當事人與原不動產權所有人間的關系是否屬實、以及該不動產是否還有其他的合法繼承人等進行查驗，以保證當事人確實具備合法的繼承權。在二次審核中，登記機構需要確認已經具備繼承權的繼承人是否確定繼承不動產，如果存在自愿放棄不動產權的繼承人，需要其親自到登記機構簽字確認。而后，登記機構需要對現有的具有法律依據的繼承人的繼承份額進行分析，在這一環節，繼承查驗單位可以按照國家的相關規定進行合理的分配，也可以由當事人在自行商議后決定繼承的份額。

2.4公示與登簿

在申請、受理、審核、驗證等環節結束后，登記機構需要將當事人的不動產信息在其門戶網站上進行公示，且公示的時間不少于15個工作日。如對該不動產公示情況存有異議的，需及時到登記機構反饋并提出異議申請，符合異議登記受理條件的，登記機構設定異議登記并告知異議登記申請人要在異議登記之日起15日內提交人民法院受理通知書、仲裁委員會受理通知書等提起訴訟、申請仲裁的相關材料，不能及時提交的，異議登記到期后失效。如公示15個工作日結束后，沒有人提出異議的，登記機構則需要為當事人進行不動產轉移登記，并將申請的繼承、受贈登記事項記載于不動產登記簿。對不動產登記事項進行公示，保障了因繼承、受遺贈取得不動產轉移登記的嚴謹性與正確性。

3、不強制進行繼承權公證后對做好該類登記工作的建議

登記機構整體的素質水平、工作能力、以及對待工作的態度等都直接影響因繼承、受遺贈取得不動產轉移登記是否能夠達到嚴謹性與正確性，要在不強制進行繼承權公證后做好該類登記工作，降低登記機構被投訴的風險，就必須從登記機構工作人員的綜合素質水平、能力、以及工作態度入手。首先，登記機構應加強對工作人員的業務知識能力培訓，使其能夠較為全面的掌握專業知識，認識自身的崗位職責，能明確登記機構的能力范圍只在于當事人提交登記申請后，依據國家相關規定對當事人提交的申請材料進行審核與判斷，而不是代替當事人利用職務之便尋找繼承權的證據。其次，登記機構需要設立嚴格的考核標準，定期對登記機構人員的法律知識掌握情況進行考核，進而有效提升登記機構人員的整體法律意識，避免在工作中出現無意識觸犯法律的行為。

結語：

當下我國登記機構對于因繼承、受遺贈取得不動產的公證登記的要求主要包含了對當事人合法權益的保護、對登記信息的安全保護、為當事人提供更為優質的服務等。但我國對于因繼承、受遺贈取得不動產轉移登記近些年才重視關注，在實施的過程還存在需要改進的問題，所以要讓繼承權的明確真正發揮有效的價值，就必須對當下因繼承、受遺贈取得不動產存在的問題擁有一個清晰的認識，加強對因繼承、受遺贈取得不動產的轉移登記問題的分析，并對如何按《不動產登記暫行條例實施細則》規定進行繼承、受遺贈的不動產登記實行系統化的研究。

參考文獻：

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