農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市改革及其影響研究

梁翠鳳 楊德豐

【摘要】國家實行改革開放以來，城市、鄉(xiāng)村發(fā)展分離情況較為突出。伴隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城鄉(xiāng)之間的差距也與日俱增，對國家整體經(jīng)濟發(fā)展影響較大。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設是整個集體用地的重要組成部分，也是農(nóng)村土地的重要改革內(nèi)容，如今已由國家審批進入市場。對于完善土地有關規(guī)定、振興農(nóng)村事業(yè)起到?jīng)Q定性作用。文章分析了集體經(jīng)營性建設用地入市的情況并進行了具體說明以及入市改革所帶來的影響。

【關鍵詞】農(nóng)村；集體經(jīng)營性建設用地；入市改革；影響研究

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021. 11.007

1、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市的具體情況

1.1集體經(jīng)營性建設用地入市的主體

根據(jù)國家相關法律和政策，農(nóng)村建設用地的觀念一直在不斷更新，從農(nóng)村用地到集體用地，這樣的變化也表明了政府對于土地管理的細致化，從某種層面也反映了政府對解決農(nóng)村用地問題的決心，重在發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟和城鄉(xiāng)融合發(fā)展的意圖，結合國務院下發(fā)的政策規(guī)定，從整體層面上對農(nóng)村集體經(jīng)濟性用地建設進行了規(guī)定，包括土地使用量、工礦產(chǎn)業(yè)、倉庫存儲等建設用地。目前推進農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地上市所應用的方式則是賦權，使得農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以決定集體建設用地的交易，可以使其實現(xiàn)所有權。國家現(xiàn)有政策表示只要農(nóng)村集體經(jīng)濟性建設用地符合土地總規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃、用途監(jiān)制等，都可以以同樣的權益和價位進行業(yè)務交接。

集體用地的分散的特性較為明顯，采用分散的土地產(chǎn)業(yè)往往達不到預期效益，則需要整體調(diào)整農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地在空間上的規(guī)劃，把土地的空間布局和效益放在首要位置。以建設用地上市作為主體，例如在北京興區(qū)的“鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)籌合作社”中把農(nóng)村所要進行建設用地實行了股份劃分，共同整合成持有權公司。農(nóng)村集體經(jīng)營性用地上市應圍繞著市場開展，把眼光放長遠，以發(fā)展優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)物業(yè)、增長土地價值、維護集體及個人等為主要利益，在開展項目時要有遠見和標準，應購入高端服務業(yè)，把社會產(chǎn)業(yè)的生態(tài)文明放在主體地位。多數(shù)地區(qū)已經(jīng)開展了入市工作，對于政策已經(jīng)進行落實。

1.2農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市的成果

在制度方向上農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地在部門和地方地試驗取得了不錯的成果，就是說試點工作完成得較好，主要就是明確了建設用地入市所需要的具體條件和范圍。制定了較為完善的體系，建設了可以進入市場的方法和交易規(guī)矩，相對進行交易地市場變得活躍。在實際工作開展中，不能每個試點的工作都可以按照政策中得來執(zhí)行，例如農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地的來推進工作。對集體存量經(jīng)營性建設用地進行入市，要符合土地規(guī)劃和用途監(jiān)制所要求的集體用地的展開交易。對于入市的交易要進一步完善，試點工作應該參考國有建設用地標準，在進行入市的管理方法。

在集體經(jīng)營性建設用地的收益分配中，要從不同的產(chǎn)權視角提供不同的實施方案。對于產(chǎn)權的絕對性，建設用地入市后收益應都歸于農(nóng)民集體組織所擁有，

組織成員再進行分配給集體經(jīng)營性建設用地收益中?？偨Y來說無論是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地還是經(jīng)過調(diào)整后在入市，區(qū)域政府都按照規(guī)定中對用地進行合理增值。

1.3集體經(jīng)營性建設用地入市的經(jīng)濟效益

土地制定改革就是把重點放在了土地財產(chǎn)權利和生產(chǎn)分配，尤為體現(xiàn)在生產(chǎn)分配也就是實際收益的分配機制。無論是土地改革還是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地上市，都是在改變原有的土地分配機制布局，可以一定程度上加強農(nóng)村集體收益同時對分配權益可以起到?jīng)Q定性作用。從近幾年整體收益上看，不但推進了城鄉(xiāng)結合的用地市場同時提高了農(nóng)村用地的資源，為農(nóng)民增加了產(chǎn)量收入。但也存在一些弊端，例如試點推動不平衡現(xiàn)象。

從建設用地上市后，所應用的途徑來看，主要為工商和生活產(chǎn)業(yè)提供用地需求，但因為地區(qū)發(fā)展存在明顯差異性，導致可以利用地資源和政策不同，地區(qū)之間的工作進展不平衡。政策方面也存在試點不充足的情況。

2、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市存在的困難

2.1制度層面的困難

國家在關于土地制度的變化中，都屬于無縫隙制度變化，存在自身優(yōu)勢的同時也有一些弊端，土地制度和政策制度是在多種土地制度相互作用下所制定，新政策與原有政策制度的不同，所對應的利益人群和設置也就不同。國家農(nóng)村土地歷史制度中表明，農(nóng)村土地屬于社會政治改革中的一種結果，并不是交易市場所獲取的。

2.2用地入市 的法律依據(jù)不夠

伴隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展和變化，在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地和農(nóng)村宅基地增值的問題上也有所提升。自主不需要流轉(zhuǎn)現(xiàn)象較為常見，尤為體現(xiàn)在城鄉(xiāng)結合部，這種流轉(zhuǎn)現(xiàn)象法律制度不充分，也沒有監(jiān)測和保障，存在較大的法律漏洞，如果雙方發(fā)生利益紛爭，所持有的權益也得不到保障。

2.3對于土地監(jiān)管存在難度

結合目前情況來看，關于土地用途的具體監(jiān)管文件沒有制定，這就使得土地用途監(jiān)管沒有理論依據(jù)。當農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地上市后，會在用途監(jiān)管這一方面問題較為突出。根據(jù)有關規(guī)定，集體經(jīng)營性建設進行用地上市后必須符合規(guī)定和用途管制，這也是上市的基礎條件。但實際應用中會出現(xiàn)以下情況，交易過程中土地轉(zhuǎn)讓方知道用途以及管制，但是審批生產(chǎn)時間較長，等到真正應用后用途與之前的申請是否一致要進一步跟蹤監(jiān)管；當農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地上市后，流轉(zhuǎn)次數(shù)會增多，土地轉(zhuǎn)讓方要明確了解規(guī)定與通途監(jiān)制，但可能因為經(jīng)營不好或是其他外界因素影響，導致進一步流轉(zhuǎn)，在這期間內(nèi)土地的用途是否會符合用途規(guī)定和管理，就要進一步求證，缺少具體土地監(jiān)管的實效性。

2.4土地整合成本高、難度過大

可以借鑒馬克思主義基本原理以及效率理論，通過對土地面積不同所需要的生產(chǎn)效率進行對比，結果表明土地集體整合所需要的效率要高出小土地。但是農(nóng)村集體經(jīng)濟性建設用地都是以城鄉(xiāng)企業(yè)用地為首要，通常情況下較為分散，使得進行集中時難度過大，所以對于規(guī)模發(fā)展大的企業(yè)來說沒有吸引力。分散戶要想集中進行談判所需要的成本較高，進而導致這些較為分散的經(jīng)營性建設用地失去其主要市場，不存在競爭同時一定程度上對市場交易價格產(chǎn)生影響。

3、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市結論

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地的試點工作已經(jīng)取得了一定成果，可以一定程度上緩解工業(yè)、商業(yè)的壓力，在發(fā)展新形式和集體經(jīng)濟總收益以及國家總體收益上能起到較大作用。建設用地的主體相對多元化，通過執(zhí)行政策中的試點工作，一定程度上降低了全面入市地風險，還可以對政策不斷地進行創(chuàng)新和完善。當然農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地對于區(qū)域地方的財政還是存在一些影響，在減少地方對于轉(zhuǎn)讓的依賴同時因為產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展導致稅務增加，可以通過收益進行調(diào)節(jié)，進而緩解政府對于財務的支出工作。

結語：

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地的入市過程與體系、收益比、資源產(chǎn)權、市場交易等方面都有聯(lián)系。從實際來看，依然有很多制度不夠完善，有關部門應對試點工作情況、管理、經(jīng)驗等不斷進行創(chuàng)新和完善?，F(xiàn)如今推進農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市是國家改革的主要內(nèi)容，在保障農(nóng)村權益的同時加快農(nóng)村建設用地流轉(zhuǎn)市場的步調(diào)。

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