基于產城融合的資產運營策略選擇

劉星

新疆北新國際工程建設有限責任公司 新疆烏魯木齊 830092

產業區分布在各發展城區邊緣是中國改革開放以來出現的新的產業，大大促進了地方經濟發展，成為城市和區域經濟發展的增長級。選擇更好的產城共融以適應城市日益增長的生產趨勢對當前具有重要意義。

1 產城融合概念的提出

面對國內和國際環境的變化、政策的發展和中國新型工業化的深化，大部分發展地區被劃分為主城區外圍。同時，從功能區規劃的角度來看，產業區與城市綜合體之間的相對差距加大了，這不僅是由于城市空間結構的不連續性，而且是由于城市主體功能、用地布局的差異和獨立性日益擴大，以及強調城市發展的可用性和可持續性，導致了一種服務經濟的產業結構形式。從區域角度看產城融合是以服務經濟為基礎的產業結構的必要條件，也是優化城市空間結構、提高城市基本功能的重要手段之一。服務經濟區的建立和發展促進了產城融合，提高了基本功能。城市發展體現在產城融合，最終改善城市的基本功能，優化空間結構，整合城市發展，協調社會文化生態系統的發展。

2 產業新城運營商所需具備的核心能力

（1）產業發展能力。創新發展能力是新興產業城市的主要動力，包括產業導入、發展能力、創新發展能力和經濟貢獻。為了促進產業，產業城市應利用其資源和經驗并以產業資源為基礎，在城市和區域政策、工業基礎、未來規劃、全面了解產業發展、準確的產業方向和明確的投資方向的基礎上，為產業集中發展奠定堅實的基礎；產業城市經營者將充分發揮產業集群建設和維護平臺的能力，促進產業發展。創新活動，包括促進創新經濟的能力，是新興經濟體經營者促進區域經濟發展、保障生計和城市增值的動力[1]。

（2）城市能力建設。城市能力建設主要包括基礎設施、公共服務和住房。城市公用事業是新產業城市生產和生活的驅動力。良好的基礎設施能力意味著更高的城市能力、工業集群的快速增長和產業人口的快速流動。精心設計的公共服務可以大大提高新工業城市的整體發展水平，吸引更多產業。住宅是產業發展的深化，結合了新產業城市的設施和功能，改善了職業與個人生活的平衡。從目前的產城運營商的發展，大部分產城運營商的城市建設能力弱于其產業發展能力。

3 資產運營經濟技術的策略選擇

某以經濟技術開發區為重點規劃的新城市來說，該地區資產經營企業的關鍵在于兩個方面:從基礎設施、公共服務、宜居性的角度促進城市建設，以及從產業進口、產業文化和示范的角度提高工業發展能力結合開發區的具體情況，我們認為資產經營企業可以從產品體系、產業服務體系和平臺三個方面完善經營戰略。

（1）優化產品系列，創造服務行業的新平衡。產品是企業實現可持續穩定發展核心競爭力的關鍵，產品創新至關重要。多年來，發展領域發展成為更成熟的產業導向，形成了新一代信息技術、汽車和新能源汽車、生物制藥、智能設備、因特網、文化和技術納入發展中國家必須建立的六個工業集團，進一步探索資本存儲產品類別，逐步完善生產系統，提高專業需求，從新產業城市發展的角度加強基礎設施、公共服務和生活條件，這些新產業城市必須包括三個功能:辦公區、住房、研發綜合組合。因此，資產類別應包括住房、服務和孵化器類別以及配套類類別。發展中區域的產業繼續穩步發展，商業環境越來越強，對研發和孵化器的需求不斷增加，產業資源不斷導入，教育、醫療、餐飲購物等必需品的需求不斷增加，資產運營類可以豐富孵化器類、專業住房、商業綜合體等產品類別，以便更好地適應勞動力市場和生產發展的目標[2]。

（2）完善創新動力，構建產業服務體系，實現有效投資。產業健康發展是新城市的靈魂，產業創新已成為產業發展的核心，產業創新能力的提高主要可以通過產業研究的綜合發展和促進高質量研究成果的產業化來實現；通過建造、引進或收并購孵化器的方式，進行園區企業的孵化培育；繼續在金融服務領域進行創新，并通過創新的產融結合模式加強對產業發展的財政支持；通過創新服務體系，豐富和完善服務內容，為企業提供多樣化和個性化的服務，實現輕重并舉；通過創新支持服務，加強新產業城市的數字化和智慧化，繼續完善產業創新的動力。在這方面，發展中地區的資產經營企業可以通過“兩翼”促進發展中地區的工業創新：一是專業化、精準化擴大資產經營企業內部創新的有效企業招商，另一個是以創新服務推動企業加大創新要素投入，提高開發區產業創新能力。

（3）創建服務平臺，整合資源，提高園區增值服務能力。多年來發展區工業園區和新城市建設，工業房地產逐漸成為成熟的產品體系，發展區和公園的有形設施越來越完善。園區服務逐漸成為園區核心競爭力的關鍵[3]。面對這種趨勢，企業必須從房地產設計轉向平臺設計，放棄舊的租賃和銷售設計，走上平臺建設的道路。總之，服務平臺建設將成為開發區新型工業城市發展中資產經營企業的動力。只有提供更多的增值服務以滿足當地企業的多樣化需求，才能吸引更多的企業。資產經營企業可以構建服務平臺，以多種方式加強園區增值服務：①根據企業日常需求積極構建服務平臺。該平臺包括硬件和軟件設施的建設。在設備方面，改善園區設備建設和支持服務，特別是軟件服務建設，以滿足企業和雇員的生活、工作和精神文化需求；在軟件領域，提供法律咨詢、金融、信息、研發和其他多樣化服務、品牌推廣、公共關系、市場渠道、物業、孵化器等。滿足日常業務運營需求。②根據企業發展需要積極構建服務平臺。對于園區規模或開辦期以上的企業，建立一個平臺，以便在投資融資、人才招聘、員工培訓等領域提供專業服務。從企業的擴大和長遠的發展需要出發，幫助企業擴大規模，加快發展，改善園區經營企業的產業價值鏈。

伴隨著中國新城市化建設的穩步進展，區域發展方式的逐步優化和創新導致發展的深化，新產業城市在促進區域發展和促進區域價值觀作為發展產城融合方面發揮著越來越重要的作用，未來趨勢是產業和城市的雙重動力產城融合發展。