房地產評估的風險分析及防范措施

唐福蓬

山東省青島市平度市自然資源局 山東青島 266700

隨著房地產行業的高速發展，房地產評估行業得到了重視，由于其起步較晚，所以其中存在體制不健全，制度不完善的情況，但就實際情況來看，其工作成果良好，所以，為了保障房地產評估工作的質量，還需要盡可能對其中可能出現的風險進行防范和規避。

1 房地產評估風險分析

1.1 行業風險

房地產的價格變化能在一定程度上影響到供需的變化，并且房地產市場的價格信息并非完全透明，若估價師所收集和應用的信息滯后甚至錯誤，即有可能導致評估結果的準確性受到影響，與此同時，政策方面的變化，例如稅收、行業、金融等各方面政策，均能夠對評估方法的應用起到限制作用，也就導致房地產價格的評估出現過高或過低的情況。

1.2 評估人員風險

我國的房地產評估行業起步相對較晚，發展過程較為緩慢，同時房地產估價師申請門檻相對較低，考試通過率相對較高，在一定程度上導致了專業工作人員的專業知識不扎實，且工作經驗較為有限，也就增加了評估工作的風險。另外，受到知識水平的限制以及行業內不良風氣的影響，部分工作人員的職業道德水平較低，同時行業內也存在違規成本較低的情況，導致從業人員的道德觀念甚至法律意識較為淡薄，也就不利于對專業工作人員的各項行為進行有效約束[1]。

1.3 評估報告風險

對于房地產評估的報告來說，如果存在編寫不當、使用不當或是適用條件解釋不當等情況，均有可能導致評估機構以及評估人員自身處于不利地位。例如，對評估報告進行使用的人員未按照評估目的或財產性質對評估報告進行合理使用，或是在對評估報告進行應用的過程中，未對基準日之后可能發生的事件進行充分考慮，均有可能導致不同類型的風險出現。

1.4 生態環境

生態環境因素也就是自然環境因素，包括大氣環境、生物環境、土地環境和水環境，以上各項均與人類生活密切相關，也就能夠對房地產的評估產生重要影響。一般來說房地產周邊的空氣質量、水污染情況、自然景觀以及噪音污染情況等，能夠對房地產的評估結果產生重要影響，空氣質量和自然景觀越好，估價越高，污染情況越嚴重，估價也就越低。

2 房地產評估風險的防范措施

2.1 評估機構風險防范

房地產評估機構方面應積極對內部的風險管理機制進行建立，與客戶進行細致的溝通，并對客戶實施認真的挑選和評估，充分明確委托的對象和目的，以保障各項信息的真實可靠，在開展評估工作的過程中，評估機構方面需要啟動合理的控制計劃以及實施程序，且需完善風險監管工作，對風險責任機制進行建立，同時確立評估報告審查制度和風險監督獎懲制度，以切實完善相關工作人員的風險意識，盡可能及時的發現、反饋風險，以對風險有效規避。

2.2 培養專業人才

隨著市場經濟的不斷成熟，在資源配置方面，市場起到了越來越重要的作用，使政府改革工作的作用得到了良好發揮。在國務院堅持落實“精政放權”和“優化管理”的背景下，大眾創新和創業的局面得到了持續開拓，也就需要行業協會及時與相關的行政機構脫離關聯，并對行業指導方針進行有效建立。由此，對行業人才進行培養、對公共技術平臺進行建立、對第三方咨詢及評估作用進行發揮越來越重要，與此同時，需要積極深化相關行政體制的改革，也就需要促使房地產評估工作制度加快改革，由此，積極培養專業人才至關重要[2]。

2.3 提供國際化的服務機構

隨著“一帶一路”的不斷發展，涉及到的人口數量約為44億，占據全世界人口的63%，產生的GDP在230，000億美元左右，占據全世界GDP約29%，貿易總量則占據全球的25%，可見“一帶一路”沿線國家的經濟增長速度相對較快，并且根據預測，至2025年，“一帶一路”的沿線國家和地區能夠貢獻的GDP將達到全球GDP總量的80%左右，可見“一帶一路”具有良好的發展潛力。由此，中銀國際研究部發布《“一帶一路”專題研究報告》，并在其中說明，“一帶一路”政策的實施，并非僅為推動各個國家和地區的經濟增長、文化交流以及貿易協作，也是為沿線各國家和地區的大型、中型、小型企業的發展提供新機遇，特別是在橋梁、高速公路、鐵路、住房、建設、火電、核電、水電等板塊，其得到良好發展的可能均較大。根據報告內容，房地產行業在未來的發展前景十分良好，并且從“一帶一路”的投資建設方面來看，運輸、能源、金屬以及房地產4個行業在總投資中占據了89%，且早在“一帶一路”思想提出之前，國內即有萬科、綠地、碧桂園、萬達、中海外等10余家先知先覺的房地產企業，已經開始了海外投資的試水，嘗試讓中國房地產走出去，也就需要我國的房地產評估咨詢服務行業強化自身實力，以能夠與境外同行業進行有效、有力的競爭，并逐漸將國內的服務延伸至國外，以強化企業的投資項目評估實力、境外資產管理能力以及投資咨詢服務能力等，由此，在房地產評估咨詢服務行業之中，有必要盡快培養具有國際競爭力的專業服務機構和具有國際視野、較高專業水平的專業人才隊伍，以能夠在“一帶一路”的背景下向客戶提供更加優質、更加全面、更加專業的服務[3]。

3 結語

房地產評估屬于一項中介活動，需要相應的機構對評估質量的管理制度進行建立和健全，同時對相應的評估風險具有全面認知，并積極探索有效的預防措施和風險轉移方式，以促使房地產評估工作質量不斷提升，進而實現房地產行業的健康可持續發展。