房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算方法及成本控制對(duì)策探究

金智勇 華發(fā)集團(tuán)

在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城市化建設(shè)不斷推進(jìn)的狀況下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)不斷增多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加大。不少企業(yè)會(huì)通過(guò)下調(diào)售價(jià)，增加開(kāi)發(fā)服務(wù)項(xiàng)目等方式來(lái)保證自己的市場(chǎng)占有率。但在這些措施的背后，是企業(yè)利益的下降。競(jìng)爭(zhēng)激烈和利益下降時(shí)，很容易導(dǎo)致企業(yè)的發(fā)展陷入僵局[1]。尤其是在近幾年，房地產(chǎn)快速周轉(zhuǎn)、合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目越來(lái)越多的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)從既往的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)向了價(jià)值鏈競(jìng)爭(zhēng)，成本管理逐漸占據(jù)了主導(dǎo)地位。而在傳統(tǒng)管理模式下，其沒(méi)有從根本上認(rèn)識(shí)到成本與長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的聯(lián)系。不少企業(yè)或是盲目降低成本，使得自己的服務(wù)質(zhì)量下降；或是盲目追求市場(chǎng)，導(dǎo)致成本不受控。這些都會(huì)使得房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)效益下降，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力逐漸喪失。久而久之，傳統(tǒng)管理下的房地產(chǎn)企業(yè)很容易被淘汰。在本次研究中，筆者先對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中開(kāi)發(fā)成本核算的概念與方法進(jìn)行闡述，然后針對(duì)其重難點(diǎn)加以分析，進(jìn)而提出優(yōu)化的具體策略，希望能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)提供一定的參考。

一、房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

從近幾年的社會(huì)環(huán)境來(lái)看，房地產(chǎn)趨于飽和化。換言之，有購(gòu)買力的客戶基本上已經(jīng)有了自己的房產(chǎn)，而缺少購(gòu)買力的客戶在短期內(nèi)也難以實(shí)現(xiàn)購(gòu)房。在這種狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到了限制。尤其是在既往幾年，房?jī)r(jià)瘋漲，政府為了保證社會(huì)秩序的穩(wěn)定和人民的生活水平，會(huì)通過(guò)政策來(lái)抑制房?jī)r(jià)[2]。在這種狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存難度加大。同時(shí)，疫情的出現(xiàn)導(dǎo)致整體經(jīng)濟(jì)不景氣，市場(chǎng)相對(duì)動(dòng)蕩，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)提高。不難看見(jiàn)，在城市發(fā)展的過(guò)程中，到處都有爛尾樓。這多數(shù)因房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)到一定程度后，缺乏有力的資金鏈來(lái)保證長(zhǎng)期的運(yùn)行，從而使得其無(wú)法繼續(xù)。而在傳統(tǒng)的社會(huì)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)較少，政府可以通過(guò)適當(dāng)?shù)恼哒{(diào)整，讓其有繼續(xù)運(yùn)行的可能。在目前，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增多，且規(guī)模大小不一，政府管控難度提高。這就使得一些缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)企業(yè)不斷被淘汰，給社會(huì)帶來(lái)的負(fù)面影響也日益增加。在這種狀況下，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)需要從自身著手，不斷完善自己的成本控制制度，方可實(shí)現(xiàn)獲利的最大化。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的內(nèi)容

開(kāi)發(fā)成本核算是指在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行前，需要通過(guò)科學(xué)有效的方法來(lái)對(duì)企業(yè)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入進(jìn)行管理，并且結(jié)合企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理狀況來(lái)加以體現(xiàn)，使之在制定重大發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)，有跡可循。通常，在房地產(chǎn)企業(yè)中，其所說(shuō)的開(kāi)發(fā)成本核算業(yè)務(wù)，是指如下幾方面內(nèi)容：

(一)土地費(fèi)用

土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，自然其所花費(fèi)的成本占據(jù)了房地產(chǎn)企業(yè)投資的主要部分，約為總投入的50%。而在土地成本中，還包含了諸多收費(fèi)項(xiàng)目，例如土地征收費(fèi)用、土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。在當(dāng)前社會(huì)背景下，拆遷補(bǔ)償費(fèi)是諸多城市房地產(chǎn)建設(shè)的大頭，這與城市發(fā)展程度、居民基本收入等存在一定的關(guān)聯(lián)。

(二)前期工程費(fèi)用

在房地產(chǎn)企業(yè)確定要開(kāi)發(fā)某個(gè)項(xiàng)目時(shí)，會(huì)做一些前期準(zhǔn)備，包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測(cè)等。這些都是開(kāi)發(fā)工程建設(shè)初期的基本項(xiàng)目。

(三)建筑工程安裝費(fèi)用

所謂建筑工程安裝費(fèi)用包含了三個(gè)內(nèi)容：在建設(shè)開(kāi)始時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)自己的施工團(tuán)隊(duì)或者委托施工團(tuán)隊(duì)會(huì)存在一定的消耗，例如建筑施工的人力費(fèi)用；建筑所包含的設(shè)施、設(shè)備安裝費(fèi)用；房屋的基本裝修費(fèi)用。這些都當(dāng)屬于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)核算中的一部分。

(四)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用

房地產(chǎn)工程中的基礎(chǔ)設(shè)施主要包含有小區(qū)的水、電、暖、綠化、消防等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也是企業(yè)開(kāi)發(fā)成本中的一部分。尤其是在當(dāng)前的社會(huì)背景下，不少個(gè)體在購(gòu)房時(shí)都十分注重小區(qū)基本設(shè)施，例如綠化占比要達(dá)到多少，消防設(shè)施具體包含的內(nèi)容等。不同的要求下產(chǎn)生的費(fèi)用不盡相同。

(五)配套設(shè)施與間接費(fèi)用

房地產(chǎn)企業(yè)為了保證自己的競(jìng)爭(zhēng)力，會(huì)不斷對(duì)自己的服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整和完善。例如，部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在小區(qū)內(nèi)創(chuàng)設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)或者教育機(jī)構(gòu)等，這些屬于配套設(shè)施。除此之外，電梯、二次供水等機(jī)械設(shè)備需要長(zhǎng)期的保養(yǎng)和維護(hù)，這也需要一定的成本。這些內(nèi)容都會(huì)產(chǎn)生一些間接成本，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)將其納入成本核算中。可以說(shuō)，早期的物業(yè)管理支出也應(yīng)當(dāng)屬于房地產(chǎn)企業(yè)的成本。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算難點(diǎn)

在上文中，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的大概內(nèi)容進(jìn)行介紹，可以看出，在其開(kāi)發(fā)成本核算時(shí)，必須要注意兩個(gè)基本點(diǎn)：

(一)明確成本核算的對(duì)象與內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算有三個(gè)特點(diǎn)。1.全面性：成本核算需要從項(xiàng)目提出階段開(kāi)始進(jìn)行，不同階段所產(chǎn)生的費(fèi)用都應(yīng)當(dāng)納入其中。2.精細(xì)化：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投入成本類型及類目較多，構(gòu)成也比較復(fù)雜，成本核算需將所有支出都精準(zhǔn)分類，才能方便進(jìn)行成本控制。3.核算周期長(zhǎng)：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期很長(zhǎng)，導(dǎo)致核算的周期也很長(zhǎng)。這些特點(diǎn)都要求房地產(chǎn)成本核算要特別關(guān)注成本核算的對(duì)象和內(nèi)容。需要重點(diǎn)做好以下工作：1.從項(xiàng)目初始階段就得明確成本對(duì)象。在同一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中通常會(huì)有多種產(chǎn)品類型，比如商業(yè)地產(chǎn)、住宅、公寓以及別墅等，不同的產(chǎn)品類型，成本核算的內(nèi)容存在差異，需在項(xiàng)目初始階段就明確好成本對(duì)象。2.明確成本分配原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的所有費(fèi)用都需要分配到各類產(chǎn)品成本中，需對(duì)各類成本費(fèi)用進(jìn)行合理分配，確保產(chǎn)品成本能準(zhǔn)確核算。3.做好成本科目的設(shè)置和成本歸集。根據(jù)公司項(xiàng)目情況設(shè)置成本科目，科目設(shè)置盡量詳細(xì)，將成本準(zhǔn)確進(jìn)行歸集。只有做好以上工作，才能保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程計(jì)量結(jié)果準(zhǔn)確和可靠，為其相關(guān)決策提供依據(jù)。

(二)加強(qiáng)竣工決算作業(yè)管理

成本核算的主要目的就是對(duì)完工項(xiàng)目的利潤(rùn)進(jìn)行計(jì)算。在目前，諸多房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)將工程決算作為主要工作，自然其在具體工程中所占據(jù)的地位上升。然而，工程決算需要在工程竣工后開(kāi)展，且部分工程款會(huì)因?yàn)橥涎樱荒芗皶r(shí)支付，決算時(shí)間難以明確，這就使得決算工作的開(kāi)展受限[3]。除此之外，部分小區(qū)在主體建設(shè)完成后，就會(huì)陸續(xù)交房，其配套設(shè)施也是在日后不斷完善，這也會(huì)限制成本核算的準(zhǔn)確性。可以說(shuō)，這些都是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)存在的常見(jiàn)問(wèn)題。克服存在的問(wèn)題，做好竣工決算工作是成本核算的重中之重。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的控制對(duì)策

成本是一個(gè)相對(duì)廣泛的概念，從經(jīng)濟(jì)上來(lái)說(shuō)，其是企業(yè)從某個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始到竣工的全部支出；而從人力來(lái)說(shuō)，是某件事物從提出到發(fā)展過(guò)程中，所消耗的具體能量。只有對(duì)成本進(jìn)行有效的管控，才能保證事半功倍。筆者認(rèn)為可從如下幾個(gè)方面進(jìn)行干預(yù)：

(一)采用目標(biāo)-責(zé)任成本法，對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)核算

目標(biāo)成本指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，設(shè)置合理的成本目標(biāo)，用其作為指導(dǎo)、規(guī)劃、控制成本和費(fèi)用。責(zé)任成本是指房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)成本歸集到各個(gè)責(zé)任主體，由各責(zé)任主體對(duì)歸集的成本負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)企業(yè)可以將目標(biāo)成本和責(zé)任成本結(jié)合起來(lái)，將公司制定的目標(biāo)成本分解到各責(zé)任主體，由各責(zé)任主體對(duì)分解的目標(biāo)成本進(jìn)行控制、跟蹤和反饋。在財(cái)務(wù)核算中，可以對(duì)責(zé)任主體的目標(biāo)成本和實(shí)際發(fā)生成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)反映，對(duì)差異情況進(jìn)行實(shí)時(shí)反映，及時(shí)分析原因，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題。采用目標(biāo)-責(zé)任成本法，能對(duì)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)反映，也能明確成本控制的責(zé)任主體及其控制責(zé)任，能較好的實(shí)現(xiàn)成本監(jiān)控。

(二)引入現(xiàn)代化技術(shù)，做好實(shí)時(shí)信息監(jiān)控

在信息化技術(shù)不斷滲透的今天，很多房產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了數(shù)字化和信息化的管理模式，在整個(gè)過(guò)程中，能夠?qū)⒊杀居涗浘?xì)化。成本數(shù)據(jù)化、業(yè)務(wù)在線化與場(chǎng)景智能化，能夠通過(guò)數(shù)據(jù)模擬，來(lái)對(duì)成本進(jìn)行計(jì)算，從而在核算成本前有一個(gè)基本的數(shù)據(jù)作為參考[4]。這有助于成本核算的準(zhǔn)確性掌控。除此之外，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)并通過(guò)后，就可以創(chuàng)設(shè)對(duì)應(yīng)的檔案，從而將成本核算與控制的理念融入到整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程之中，實(shí)現(xiàn)全過(guò)程的監(jiān)督與管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的每一筆支出，都可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行全面監(jiān)控、實(shí)時(shí)入賬。同時(shí)，在制度中，要求每個(gè)部門需要定期上傳支出狀況，并將其與預(yù)期的核算進(jìn)行比較，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管控中存在的問(wèn)題。如果存在資金不足的狀況，也能夠第一時(shí)間確定和處理[5]。除此之外，現(xiàn)代化的管理方式能夠有效地解放人力，這也能夠在一定程度上，來(lái)降低人力成本，使得其得到控制。

五、展望

明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的具體內(nèi)容及核算重點(diǎn)，有助于房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，就對(duì)日后的成本控制方式有一個(gè)大概的認(rèn)知。在其項(xiàng)目從開(kāi)始著手到竣工，每個(gè)階段都能夠得到有效地管控，進(jìn)而從根本上扭轉(zhuǎn)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制上存在的問(wèn)題，保證房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。