新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)全過程成本管理分析

李 岳 中建銀(北京)房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司山東分公司

一、前言

房地產(chǎn)企業(yè)在項目開展全過程進行成本管理，要關(guān)注在決策設(shè)計環(huán)節(jié)、招標環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)、竣工環(huán)節(jié)等有計劃、有目的地展開成本管理，以全面提升成本管理成效，幫助企業(yè)在保證項目質(zhì)量基礎(chǔ)上節(jié)約成本投入，全面提升經(jīng)濟效益。但目前房地產(chǎn)企業(yè)在項目中開展全過程成本管理期間還存在一系列不足，包括理念滯后、管理體系不完善、動態(tài)成本管理有所忽視等。對于此，需要房地產(chǎn)企業(yè)在新經(jīng)濟形勢下積極采取有效策略加強全過程成本管理。

二、房地產(chǎn)全過程成本管理要點

(一)決策設(shè)計環(huán)節(jié)的成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)目前保持的是總成本造價模式，而在決策及設(shè)計環(huán)節(jié)所明確的成本在實際施工成本中占比超過90%，也就是成本設(shè)計具有更高科學(xué)性，成本控制效果就越好[1]。在設(shè)計環(huán)節(jié)，會涉及到項目選址、圖紙、選材、車位數(shù)量、容積率、地下室面積、地下空間、四源方案、建筑體型系數(shù)、人防面積、園區(qū)管網(wǎng)規(guī)劃、售建比、可售比、層數(shù)、機電負荷、窗墻比、窗地比、豎向標高等，針對各細化項目展開合理規(guī)劃并加強成本設(shè)計，能為全過程成本管控奠定堅實基礎(chǔ)。決策環(huán)節(jié)涉及到的各項規(guī)劃將直接影響工程總造價，需要在此環(huán)節(jié)考量項目周邊配套設(shè)施、工程管理模式、土地供應(yīng)價格等，在合理建立總成本模式基礎(chǔ)上有效減少后期變更，以確保工程造價始終控制在企業(yè)可接受范圍內(nèi)。

(二)招標環(huán)節(jié)的成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)在招標環(huán)節(jié)加強成本控制，首先需保證招標階段各項工作的公開化、透明化，嚴格依據(jù)招標流程開展招標工作，防止暗箱操作等產(chǎn)生額外的隱性成本。同時，招標環(huán)節(jié)要做好限額設(shè)計，設(shè)計合同當中需明確體現(xiàn)建筑結(jié)構(gòu)、機電設(shè)計等相關(guān)限額指標，以防因設(shè)計模糊引發(fā)后續(xù)浪費問題。設(shè)計合同當中還要明確后續(xù)施工圖對錯誤率的控制，最大程度減少施工期間因工程變更所引發(fā)的無效成本。另外，此環(huán)節(jié)還要基于經(jīng)濟性原則持續(xù)優(yōu)化工程設(shè)計，對構(gòu)件截面、混凝土含量、鋼筋結(jié)構(gòu)、外挑構(gòu)件布置等進行標準化設(shè)計，并合理優(yōu)化，還要關(guān)注對軟硬景比例加大控制力度，以防因反復(fù)開挖地下管線和新作水系防水增加項目建設(shè)成本。最后，招標環(huán)節(jié)要對施工方的資質(zhì)嚴格審查，加強合同管理，以更高水平展開招標文件編制工作，注重清標。

(三)施工環(huán)節(jié)的成本管理

在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，施工環(huán)節(jié)所占費用在總成本中占比達到60%—70%及以上，該環(huán)節(jié)成本控制情況會對工程總成本產(chǎn)生20%—25%的影響[2]。施工環(huán)節(jié)加大成本控制力度，關(guān)鍵是要控制施工變更。為實現(xiàn)這一目標，需要房地產(chǎn)企業(yè)充分做好設(shè)計管理，強化施工圖審圖工作，在施工現(xiàn)場展開嚴格、規(guī)范化的管理，加強制度及流程建設(shè)，關(guān)注動態(tài)成本管控，并在健全的制定風(fēng)險管理體系基礎(chǔ)上強化成本管控。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要關(guān)注在施工環(huán)節(jié)嚴格依據(jù)設(shè)計圖紙展開規(guī)范化、標準化作業(yè)，在施工期間制定一系列人工、材料等成本管控措施，對各項作業(yè)環(huán)節(jié)加強信息化監(jiān)控，對整個施工隊及項目經(jīng)理加強嚴格管理，明確各部門、各工作人員職責(zé)，落實責(zé)任到人制，配合制定相關(guān)獎懲制度，激發(fā)項目全員的成本控制積極性。

(四)竣工環(huán)節(jié)的成本管理

在竣工環(huán)節(jié)，首先要加強結(jié)算初審，對項目結(jié)算做好責(zé)任管理，明確結(jié)算人員各自責(zé)任，若發(fā)現(xiàn)違規(guī)問題將嚴格處理。其次，要不斷提升二審及三審力度，以防因人為因素干擾發(fā)生舞弊現(xiàn)象，確保結(jié)算金額在行業(yè)合理范圍區(qū)間。另外，要對結(jié)算資料加強管理，保證資料完整，通過相關(guān)資料更真實、全面地反映項目施工過程，確保所有施工細節(jié)可追溯。最后，在竣工結(jié)算環(huán)節(jié)要做好總結(jié)工作，通過竣工梳理及時發(fā)現(xiàn)其中存在的問題，同時要關(guān)注應(yīng)用全員監(jiān)管方式保證監(jiān)管質(zhì)量。

三、房地產(chǎn)全過程成本管理現(xiàn)存問題

(一)成本管理理念滯后

全過程成本管理對控制房地產(chǎn)企業(yè)項目成本意義重大，但目前依舊有很多房地產(chǎn)企業(yè)不具備良好的成本管理意識，所開展的成本管理工作難以體現(xiàn)全過程成本理念。一方面，一些企業(yè)依舊保持財務(wù)型管理理念，在開展成本管理工作期間比較關(guān)注上報會計報告及財務(wù)報告中所體現(xiàn)的相關(guān)數(shù)據(jù)信息，而對項目前端成本、過程控制成本、非物質(zhì)成本有所忽視，也未針對其展開成本核算。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)對于成本管控還存在局限性意識，不能立足項目開展全過程，從多個角度全方面的展開成本管控工作。比如在成本折舊管理期間，部分管理者忽視了不同施工環(huán)節(jié)有著不同的折舊速率，其計算所得折舊結(jié)果只能反應(yīng)局部的折舊現(xiàn)狀[3]。

(二)缺乏完善的成本管理體系

當前我國很多房地產(chǎn)企業(yè)不夠關(guān)注完善的建立成本管理體系，尤其在其所建立的成本管理準則、管理流程等方面體現(xiàn)的更為明顯。這就使得房地產(chǎn)企業(yè)在展開成本管理工作期間不具備相對完整、系統(tǒng)化的管理準則，而成本管理人員、會計人員、風(fēng)險管理人員等在處理復(fù)雜性較高的核算數(shù)據(jù)時經(jīng)常會面臨無規(guī)可依情況，相關(guān)工作人員只能根據(jù)自己以往工作經(jīng)驗調(diào)整成本管理體系，使得成本管理缺乏整體性。

(三)不夠關(guān)注動態(tài)成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)在展開全過程成本管理期間，動態(tài)成本以及相關(guān)激勵機制屬于關(guān)鍵性內(nèi)容，而目前很多房地產(chǎn)企業(yè)都對動態(tài)成本管理有所忽視，也未相匹配的制定激勵機制，使得各部門在工作中無法及時明確成本問題，并針對性地加以解決，無法獲得理想的成本管理效果。因為房地產(chǎn)企業(yè)沒有針對動態(tài)成本管理制定相關(guān)制度，使得企業(yè)難以有效控制項目成本，也未結(jié)合企業(yè)項目發(fā)展動態(tài)調(diào)整與優(yōu)化成本計劃。還有部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然在企業(yè)管理工作當中引入了動態(tài)成本，但因為缺乏全過程控制意識，忽視了成本管控中企業(yè)員工應(yīng)體現(xiàn)的主體地位，也未在企業(yè)經(jīng)營管理期間融入動態(tài)成本管控思維，最終不能完整的建立企業(yè)成本管理鏈條，而且未結(jié)合動態(tài)成本建立相關(guān)激勵機制，使得員工在成本控制工作中缺乏參與積極性，也不能對彼此展開成本控制監(jiān)督，在各部門及相關(guān)員工缺乏密切配合情況下難以獲得良好的成本管控效果。

四、新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)全過程成本管理策略

(一)樹立全過程成本管理理念

為了使房地產(chǎn)企業(yè)在新經(jīng)濟形勢下不斷加強全過程成本管理，首先需要企業(yè)增強成本管理意識，對全過程成本管理有更深刻、全面的認識，重視成本預(yù)測與管控。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要和自身實際發(fā)展現(xiàn)狀相結(jié)合，科學(xué)制定符合企業(yè)長期發(fā)展需求的全面預(yù)算管理機制。房地產(chǎn)企業(yè)加強全面預(yù)算管理，需要結(jié)合工程項目實際情況，基于前期資金計算對項目開展中涉及到的各項成本與資金進行合理估算。企業(yè)在展開全過程成本管理期間，要求項目相關(guān)人員全部參加全面預(yù)算環(huán)節(jié)，同時企業(yè)要科學(xué)計算工程全工期，并且計算內(nèi)容需要細化到具體的年月。另外，在工程預(yù)算期間要充分遵循預(yù)算要求，對工程預(yù)算加大控制力度。最后，房地產(chǎn)企業(yè)需結(jié)合自身實際情況完善的制定預(yù)算分析機制和成本考核制度。

(二)健全的建立成本管理體系

首先，企業(yè)要關(guān)注專門組建成本管理委員會，合理分配成本管理相關(guān)任務(wù)，加強進度控制。在成本管理委員會之下設(shè)置二級部門，即成本管理小組，主要負責(zé)檢查與監(jiān)督各項成本管理工作以及成本管控進度[4]。成本管理小組還要和管理委員會相配合，科學(xué)制定各項成本管理細則，對各部門成本管理成果進行嚴格考核，并要求各部門在成本管理期間要彼此配合、相輔相成，保證成本管理工作更加順利的開展。其次，要完善的制定成本管控體系，動態(tài)管控與跟進各部門成本管理工作。在制定成本考核機制期間，需由相關(guān)管理部門及人員共同商定，考核制度要涵蓋工程質(zhì)量、工程工期等內(nèi)容，并納入成本管控指標，促使房地產(chǎn)企業(yè)更廣泛的收集成本管控相關(guān)資料，不斷提升項目經(jīng)濟效益，樹立良好的品牌形象。

(三)建立與動態(tài)成本相協(xié)調(diào)的管理機制

在新經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要在全過程成本管理期間高度重視動態(tài)成本，通過動態(tài)成本更直觀的反映實際動態(tài)成本和目標成本兩者差異，以及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，提高成本管控質(zhì)量與效果。在動態(tài)成本制度制定期間，要高度關(guān)注實時性相關(guān)內(nèi)容，以確保各項成本管控工作可及時進行。房地產(chǎn)企業(yè)還需結(jié)合行業(yè)發(fā)展情況及時調(diào)整成本管理計劃，以防因成本異動使企業(yè)利益受損。房地產(chǎn)企業(yè)在建立動態(tài)成本機制期間，要滲透整體意識，把企業(yè)全員都看做成本管控主體，并在企業(yè)發(fā)展各環(huán)節(jié)體現(xiàn)成本思維，打造一條完整的、系統(tǒng)性的成本管理鏈條，使企業(yè)成本管控保持良性循環(huán)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還要關(guān)注結(jié)合動態(tài)成本機制建立相關(guān)激勵機制，以激發(fā)企業(yè)全員在全過程成本管理工作中的參與積極性，使各成員加強相互監(jiān)督與約束，并在內(nèi)審工作配合下全面監(jiān)管企業(yè)資金流通、招投標、合同制作等工作，同時要將成本控制效果和員工個人利益掛鉤，以不斷增強企業(yè)全員成本管控意識，全面提高企業(yè)員工凝聚力，在此基礎(chǔ)上提升成本管控效果。

五、結(jié)語

在新經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著日漸激烈的競爭，在企業(yè)內(nèi)加強全過程成本管理有助于提升企業(yè)整體效益，促進企業(yè)長足發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在成本管控期間，要及時糾正各環(huán)節(jié)存在的成本偏差，把各環(huán)節(jié)成本控制在可接受范圍內(nèi)，加強支出控制。全過程成本管理期間，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立正確的成本管理理念，系統(tǒng)化的建立成本管理體系，關(guān)注動態(tài)成本，并匹配建立相關(guān)激勵機制，全面提升成本管控效果。