新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地策略的研究

許蓉

上海聯(lián)虹置業(yè)有限公司 上海 201702

房地產(chǎn)業(yè)不僅僅是作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要支柱，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著無(wú)可替代的作用。現(xiàn)如今我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)發(fā)展到了數(shù)萬(wàn)家，但是由于每家房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模不一樣、發(fā)展的水平不同、差異化明顯、盈利差別較大等因素都成為了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀。而在新形勢(shì)下的房地產(chǎn)開發(fā)的背景下，每個(gè)企業(yè)的工作開展都是以拿地為主要內(nèi)容和重要目標(biāo)，拿地也會(huì)對(duì)后面的工作開展造成一定的影響。而目前因?yàn)槲覈?guó)的土地資源比較緊張，所以在后續(xù)拿地工作中會(huì)存在很大的難度。因此在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展中，企業(yè)需要對(duì)拿地的工作內(nèi)容給到更多的重視和關(guān)注。并且還要通過新形勢(shì)下產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)，來倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定解決好拿地的對(duì)策，以此來提高產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

1 我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀的基本概述

近些年來房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，隨著規(guī)模擴(kuò)建高速的發(fā)展，使該產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的精細(xì)化水平技術(shù)、住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)、科技創(chuàng)新能力以及管理水平等都得到了進(jìn)一步的提升。同時(shí)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)不僅是對(duì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展的客觀需求，還是打破資源社會(huì)環(huán)境壓力的有效方法，也是房地產(chǎn)業(yè)從發(fā)展到更高級(jí)形態(tài)下的進(jìn)化之路。因此，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的滯緩開始進(jìn)入調(diào)整階段，所以在這一時(shí)期，我國(guó)的土地資源比較緊張，需求也在逐漸減少，整個(gè)行業(yè)的盈利趨勢(shì)都在整體下降，投資風(fēng)險(xiǎn)百年大，我國(guó)的政策調(diào)控開始變成常態(tài)化。因上面種種原因，都成為了房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要催化因素[1]。如果房地產(chǎn)業(yè)要進(jìn)行轉(zhuǎn)型，就必須了解清楚如今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的市場(chǎng)現(xiàn)狀以及市場(chǎng)問題，然后在此基礎(chǔ)上去探尋如何實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型成功的方法。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地需要遵循的基本原則

隨著國(guó)家進(jìn)行的宏觀政策調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)拿地要求也逐漸提高，不再像過去那樣只要有錢就能夠拿到地。土地資源的特點(diǎn)在于高附加值、總量確定以及不可再生這幾個(gè)方面，那么從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度上來看，拿地過程所要追求的主要是以下幾個(gè)方面：首先是土地成本較低，能夠通過對(duì)成本的降低來間接性的獲得利益。其次是地段較好且有著不錯(cuò)的市場(chǎng)行情呢，這對(duì)于日后的銷售和資產(chǎn)變現(xiàn)都是非常有利的。因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)當(dāng)中的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，大部分情況下對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，需要對(duì)于經(jīng)濟(jì)利益和所需要面對(duì)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)之間進(jìn)行權(quán)衡，從而采取有效的策略來進(jìn)行拿地，這不但與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利有著直接的影響，同時(shí)也直接決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的未來發(fā)展。在這樣的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要通過資金的合理應(yīng)用來避免出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保資金的安全。其次，要擁有足夠的戰(zhàn)略前瞻性，土地資源具備市場(chǎng)化的屬性，所以其價(jià)格會(huì)頻繁的發(fā)生變化，面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈且頻繁出現(xiàn)變化的市場(chǎng)環(huán)境，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具備足夠的戰(zhàn)略前瞻性，通過市場(chǎng)分析來做出準(zhǔn)確的預(yù)判，這樣才能夠順利拿到目標(biāo)的地塊，為接下來的工作奠定良好的基礎(chǔ)。最后是具備足夠的拓展靈活性，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，拿地策略并非是一成不變的，需要在具體的操作過程中結(jié)合市場(chǎng)情況來做出靈活調(diào)整，如果持續(xù)采用同一種拿地策略，那么必然會(huì)帶來一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，所以需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遵循拓展靈活性的基本原則。

3 我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的主要問題分析

3.1 企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小

到目前為止我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)在全國(guó)范圍中占到27000多家，而一些具有開發(fā)潛力和資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)卻只占到了1.6%。對(duì)于那些潛力和資質(zhì)水平都比較低的企業(yè)在其中的管理、技術(shù)、設(shè)備、資質(zhì)等這些方面都存在很大的差距和不足，且開發(fā)的樓盤都比較小。而真正規(guī)模大、檔次高、設(shè)備配套完善、管理制度規(guī)范的樓盤都比較少。同時(shí)這些企業(yè)在經(jīng)營(yíng)理念、市場(chǎng)反應(yīng)力、項(xiàng)目專業(yè)化等方面上的水平比較低。因此當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)從賣方到買方的轉(zhuǎn)型時(shí)，大量的企業(yè)都無(wú)法及時(shí)調(diào)整完整、準(zhǔn)確的競(jìng)爭(zhēng)策略，不能快速以市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)作為主導(dǎo)進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目，就很難產(chǎn)生比較含有特色且滿足用戶需求的樓盤。

3.2 房地產(chǎn)企業(yè)形象不佳

由于隨著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利額度的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)也逐漸成為了行業(yè)外資本家投資的對(duì)象。又加上投資行業(yè)門檻比較偏低，監(jiān)控不夠全面存在一些漏洞，存在只要有豐厚的資金就能進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)象。且這些外來的行業(yè)資本家都有著投機(jī)取巧的心理，為了賺取高額的盈利，有些企業(yè)就會(huì)做出違背商業(yè)道德以及超出法律規(guī)定以外的一些行為。因此不僅損害了消費(fèi)者的利益，還因?yàn)槠髽I(yè)做出的這種目光短淺，沒有道德底線的行為，葬送了整個(gè)企業(yè)的發(fā)展以及房地產(chǎn)業(yè)的名譽(yù)，以至于房地產(chǎn)企業(yè)給大家留下了一些不好的印象。

3.3 企業(yè)資金嚴(yán)重不足

在房地產(chǎn)業(yè)中的激烈競(jìng)爭(zhēng)下，每一次的投資都是花費(fèi)巨大的，而想要在日漸殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下進(jìn)行長(zhǎng)久的發(fā)展和穩(wěn)定的生存，就必須要有充足的資金作為基礎(chǔ)以及實(shí)力保障。但是在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中少有背景雄厚的大型企業(yè)家。大量的企業(yè)都是缺少資金支撐的，因此銀行借貸也就成為了借貸資金的主要方法。同時(shí)在我國(guó)的宏觀調(diào)控下得知，有一部分的中小型房地產(chǎn)企業(yè)早已暴露了資金鏈斷裂，企業(yè)資金嚴(yán)重不足的問題[2]。

4 新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地策略分析

4.1 行政命令保障科學(xué)性

根據(jù)對(duì)新形勢(shì)下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拿地策略分析來看，首先就需要對(duì)政府的相關(guān)行政命令進(jìn)行一個(gè)正確的了解和認(rèn)知。通過采取行政劃撥的方式，廣泛應(yīng)用在危改背景下的基礎(chǔ)建設(shè)工作的實(shí)施拆遷、經(jīng)濟(jì)房建設(shè)以及商業(yè)改造等環(huán)節(jié)之中。只要使用相關(guān)行政政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就能夠合理科學(xué)化的拿到土地。同時(shí)在目前的資本市場(chǎng)發(fā)展中，也流行著多樣化的拿地方式以及渠道，比如其中的投資參股、土地收購(gòu)以及收購(gòu)有土地的公司等主要方式。

4.2 土地市場(chǎng)合理運(yùn)行保障市場(chǎng)有序性

在如今很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地過程中，對(duì)于積極公開進(jìn)行一些招標(biāo)活動(dòng)、拍賣活動(dòng)以及掛牌方式等工作內(nèi)容處理已經(jīng)成為了社會(huì)市場(chǎng)發(fā)展中必不可少的關(guān)鍵工作環(huán)節(jié)。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)也是經(jīng)常采取這幾種拿地方式與社會(huì)市場(chǎng)需求相和諧統(tǒng)一，從而形成符合社會(huì)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。并且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還能在最大限度上發(fā)揮本身的作用，提高土地的使用率。且通過相關(guān)的土地政策的引導(dǎo)使土地慢慢向市場(chǎng)方向發(fā)展。

通過在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)就能完成對(duì)傳統(tǒng)的拿地方式的改進(jìn)和完善。同時(shí)也能在拿地方式的具體情況中及時(shí)做好應(yīng)對(duì)政策以及分析策略，使拿地方式隨著現(xiàn)代化得到及時(shí)更新和改進(jìn)，創(chuàng)新的拿地方式，最大限度地發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)拿地方式的合理性和科學(xué)性。并且在實(shí)際土地的運(yùn)用當(dāng)中進(jìn)行合理開展工作內(nèi)容：第一點(diǎn)就是根據(jù)一手地進(jìn)行市場(chǎng)公開拍掛，通過掛牌的方式來協(xié)調(diào)以及保證好每個(gè)企業(yè)之間的關(guān)系。第二點(diǎn)就是收購(gòu)一二手地，通過采取招標(biāo)拿地的方式以及結(jié)合實(shí)際情況合理運(yùn)用，有效防止各個(gè)企業(yè)之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)問題，使企業(yè)的拿地成本得到合理性的保障。第三點(diǎn)就是與政府合作和商談，制定一些符合規(guī)定符合法律的條件，然后保證項(xiàng)目獲取成功[3]。

根據(jù)不同的拿地方式，使工作人員與相關(guān)部門結(jié)合具體的應(yīng)用情況，來為具體的拿地方式制定一個(gè)合理的方案，將不同的拿地方式充分發(fā)揮它的優(yōu)勢(shì)，確保拿地方式的合理化。也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)收更多的經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)效益，提供了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的良好發(fā)展以及提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

4.3 及時(shí)把握調(diào)控政策

如今在新形勢(shì)的發(fā)展背景下，為了促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠更快實(shí)現(xiàn)拿地的目的，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和相關(guān)工作人員都必須對(duì)調(diào)控政策有一個(gè)深入地了解。比如在采取行政劃撥方式時(shí)，那么就會(huì)有一個(gè)基礎(chǔ)應(yīng)用的條件，如在危改背景下的拆遷、開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)房、工商企業(yè)改造等多方面，都可以通過基礎(chǔ)建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在工作開展中來實(shí)際分配應(yīng)用土地。通過這種方式可以使房地產(chǎn)企業(yè)拿地比較合理和科學(xué)以及更加會(huì)有保障，防止一些違規(guī)違法等行為。同時(shí)在現(xiàn)如今的資本市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)中，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拿地發(fā)展越來越形式多樣化。其中就有比較經(jīng)典的投資參股方式、土地收購(gòu)方式以及收購(gòu)有土地的公司等一些方式。并且在拿地方式的實(shí)際運(yùn)用中，需要聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展需要來進(jìn)行展開，只要這樣才可以保證拿地的合理科學(xué)性，為未來的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

5 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拿地方式作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作中的一個(gè)重點(diǎn)部分，不僅要確保拿地的合理規(guī)范性和科學(xué)性，還要為以后的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作建立一個(gè)良好的基礎(chǔ)。通過該基礎(chǔ)的拿地新策略，是需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作人員足夠的關(guān)注和重視的，同時(shí)對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行一些分析和探討，對(duì)拿地的方式進(jìn)行一個(gè)合理的選擇。然后根據(jù)不同的拿地方式的具體情況的實(shí)際應(yīng)用有一個(gè)正確的認(rèn)知。并且房地產(chǎn)工作人員需要擔(dān)負(fù)起自身的職責(zé)、認(rèn)真做好每個(gè)工作環(huán)節(jié)，以實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定、長(zhǎng)久發(fā)展。