新形勢下房地產開發企業拿地策略的研究

許蓉

上海聯虹置業有限公司 上海 201702

房地產業不僅僅是作為我國經濟快速發展的重要支柱，對我國經濟發展起著無可替代的作用。現如今我國的房地產開發企業已經發展到了數萬家，但是由于每家房地產企業的規模不一樣、發展的水平不同、差異化明顯、盈利差別較大等因素都成為了當前房地產企業發展的現狀。而在新形勢下的房地產開發的背景下，每個企業的工作開展都是以拿地為主要內容和重要目標，拿地也會對后面的工作開展造成一定的影響。而目前因為我國的土地資源比較緊張，所以在后續拿地工作中會存在很大的難度。因此在房地產開發企業發展中，企業需要對拿地的工作內容給到更多的重視和關注。并且還要通過新形勢下產業發展的特點，來倡導房地產開發企業制定解決好拿地的對策，以此來提高產業的競爭力。

1 我國房地產開發企業現狀的基本概述

近些年來房地產業作為我國經濟的重要產業，隨著規模擴建高速的發展，使該產業發展中的精細化水平技術、住宅產業化技術、科技創新能力以及管理水平等都得到了進一步的提升。同時房地產的轉型升級不僅是對經濟市場發展的客觀需求，還是打破資源社會環境壓力的有效方法，也是房地產業從發展到更高級形態下的進化之路。因此，隨著我國經濟的滯緩開始進入調整階段，所以在這一時期，我國的土地資源比較緊張，需求也在逐漸減少，整個行業的盈利趨勢都在整體下降，投資風險百年大，我國的政策調控開始變成常態化。因上面種種原因，都成為了房地產企業戰略轉型的重要催化因素[1]。如果房地產業要進行轉型，就必須了解清楚如今房地產開發企業所面臨的市場現狀以及市場問題，然后在此基礎上去探尋如何實現轉型成功的方法。

2 房地產開發企業拿地需要遵循的基本原則

隨著國家進行的宏觀政策調控，房地產企業拿地要求也逐漸提高，不再像過去那樣只要有錢就能夠拿到地。土地資源的特點在于高附加值、總量確定以及不可再生這幾個方面，那么從房地產開發企業的角度上來看，拿地過程所要追求的主要是以下幾個方面：首先是土地成本較低，能夠通過對成本的降低來間接性的獲得利益。其次是地段較好且有著不錯的市場行情呢，這對于日后的銷售和資產變現都是非常有利的。因為目前市場當中的競爭十分激烈，大部分情況下對于房地產開發企業而言，需要對于經濟利益和所需要面對的市場風險之間進行權衡，從而采取有效的策略來進行拿地，這不但與房地產開發企業的盈利有著直接的影響，同時也直接決定了房地產開發企業的未來發展。在這樣的情況下，房地產開發企業需要通過資金的合理應用來避免出現財務風險，確保資金的安全。其次，要擁有足夠的戰略前瞻性，土地資源具備市場化的屬性，所以其價格會頻繁的發生變化，面對競爭十分激烈且頻繁出現變化的市場環境，需要房地產開發企業具備足夠的戰略前瞻性，通過市場分析來做出準確的預判，這樣才能夠順利拿到目標的地塊，為接下來的工作奠定良好的基礎。最后是具備足夠的拓展靈活性，對于房地產開發企業而言，拿地策略并非是一成不變的，需要在具體的操作過程中結合市場情況來做出靈活調整，如果持續采用同一種拿地策略，那么必然會帶來一定的法律風險，所以需要房地產開發企業遵循拓展靈活性的基本原則。

3 我國房地產開發企業面臨的主要問題分析

3.1 企業數量多、規模小

到目前為止我國的房地產企業開發在全國范圍中占到27000多家，而一些具有開發潛力和資質的房地產企業卻只占到了1.6%。對于那些潛力和資質水平都比較低的企業在其中的管理、技術、設備、資質等這些方面都存在很大的差距和不足，且開發的樓盤都比較小。而真正規模大、檔次高、設備配套完善、管理制度規范的樓盤都比較少。同時這些企業在經營理念、市場反應力、項目專業化等方面上的水平比較低。因此當房地產業市場從賣方到買方的轉型時，大量的企業都無法及時調整完整、準確的競爭策略，不能快速以市場發展趨勢作為主導進行開發項目，就很難產生比較含有特色且滿足用戶需求的樓盤。

3.2 房地產企業形象不佳

由于隨著房地產業的持續發展和房地產開發企業盈利額度的增長，房地產業也逐漸成為了行業外資本家投資的對象。又加上投資行業門檻比較偏低，監控不夠全面存在一些漏洞，存在只要有豐厚的資金就能進入房地產行業現象。且這些外來的行業資本家都有著投機取巧的心理，為了賺取高額的盈利，有些企業就會做出違背商業道德以及超出法律規定以外的一些行為。因此不僅損害了消費者的利益，還因為企業做出的這種目光短淺，沒有道德底線的行為，葬送了整個企業的發展以及房地產業的名譽，以至于房地產企業給大家留下了一些不好的印象。

3.3 企業資金嚴重不足

在房地產業中的激烈競爭下，每一次的投資都是花費巨大的，而想要在日漸殘酷的市場競爭下進行長久的發展和穩定的生存，就必須要有充足的資金作為基礎以及實力保障。但是在我國房地產行業中少有背景雄厚的大型企業家。大量的企業都是缺少資金支撐的，因此銀行借貸也就成為了借貸資金的主要方法。同時在我國的宏觀調控下得知，有一部分的中小型房地產企業早已暴露了資金鏈斷裂，企業資金嚴重不足的問題[2]。

4 新形勢下房地產開發企業拿地策略分析

4.1 行政命令保障科學性

根據對新形勢下的房地產開發企業的拿地策略分析來看，首先就需要對政府的相關行政命令進行一個正確的了解和認知。通過采取行政劃撥的方式，廣泛應用在危改背景下的基礎建設工作的實施拆遷、經濟房建設以及商業改造等環節之中。只要使用相關行政政策，房地產開發企業就能夠合理科學化的拿到土地。同時在目前的資本市場發展中，也流行著多樣化的拿地方式以及渠道，比如其中的投資參股、土地收購以及收購有土地的公司等主要方式。

4.2 土地市場合理運行保障市場有序性

在如今很多的房地產開發企業拿地過程中，對于積極公開進行一些招標活動、拍賣活動以及掛牌方式等工作內容處理已經成為了社會市場發展中必不可少的關鍵工作環節。同時房地產企業開發也是經常采取這幾種拿地方式與社會市場需求相和諧統一，從而形成符合社會市場發展規律。并且房地產開發企業還能在最大限度上發揮本身的作用，提高土地的使用率。且通過相關的土地政策的引導使土地慢慢向市場方向發展。

通過在這樣的背景下，房地產企業開發就能完成對傳統的拿地方式的改進和完善。同時也能在拿地方式的具體情況中及時做好應對政策以及分析策略，使拿地方式隨著現代化得到及時更新和改進，創新的拿地方式，最大限度地發揮房地產企業開發拿地方式的合理性和科學性。并且在實際土地的運用當中進行合理開展工作內容：第一點就是根據一手地進行市場公開拍掛，通過掛牌的方式來協調以及保證好每個企業之間的關系。第二點就是收購一二手地，通過采取招標拿地的方式以及結合實際情況合理運用，有效防止各個企業之間的激烈競爭問題，使企業的拿地成本得到合理性的保障。第三點就是與政府合作和商談，制定一些符合規定符合法律的條件，然后保證項目獲取成功[3]。

根據不同的拿地方式，使工作人員與相關部門結合具體的應用情況，來為具體的拿地方式制定一個合理的方案，將不同的拿地方式充分發揮它的優勢，確保拿地方式的合理化。也為房地產開發企業創收更多的經濟利益和社會效益，提供了房地產開發企業的良好發展以及提高了房地產開發企業的市場競爭力。

4.3 及時把握調控政策

如今在新形勢的發展背景下，為了促進房地產開發企業能夠更快實現拿地的目的，所以房地產開發企業和相關工作人員都必須對調控政策有一個深入地了解。比如在采取行政劃撥方式時，那么就會有一個基礎應用的條件，如在危改背景下的拆遷、開發建設經濟房、工商企業改造等多方面，都可以通過基礎建設的關鍵環節在工作開展中來實際分配應用土地。通過這種方式可以使房地產企業拿地比較合理和科學以及更加會有保障，防止一些違規違法等行為。同時在現如今的資本市場發展趨勢中，很多房地產開發企業的拿地發展越來越形式多樣化。其中就有比較經典的投資參股方式、土地收購方式以及收購有土地的公司等一些方式。并且在拿地方式的實際運用中，需要聯合房地產開發企業的實際發展需要來進行展開，只要這樣才可以保證拿地的合理科學性，為未來的房地產開發企業的后續發展奠定了堅實的基礎。

5 結語

綜上所述，房地產開發企業的拿地方式作為房地產開發企業工作中的一個重點部分，不僅要確保拿地的合理規范性和科學性，還要為以后的房地產開發企業的工作建立一個良好的基礎。通過該基礎的拿地新策略，是需要房地產開發企業工作人員足夠的關注和重視的，同時對市場的發展趨勢進行一些分析和探討，對拿地的方式進行一個合理的選擇。然后根據不同的拿地方式的具體情況的實際應用有一個正確的認知。并且房地產工作人員需要擔負起自身的職責、認真做好每個工作環節，以實現我國房地產行業的穩定、長久發展。