解析房地產稅八大疑問

2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議作出決定，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。財政部、稅務總局有關負責人表示，財政部、稅務總局將依照全國人大常委會的授權，起草房地產稅試點辦法（草案），按程序做好試點各項準備工作。房地產稅漸行漸近，引發了全民熱議。對此，筆者對其中的八個熱點問題進行解析和糾偏。

疑問一：房地產稅提了很多年，這次會不會同樣難以落地？征收房地產稅最早在2003年被提出，2014年在政府工作報告中被提及，之后多次出現在兩會上；但由于種種原因，遲遲未能落地。筆者認為，此次關于推進房地產稅立法和改革的表述（2018年是“穩妥”，2019年是“穩步”，2020年是“穩妥”，而2021年是“積極穩妥”）更為緊迫，表明房地產稅立法與改革明顯提速。通過房地產稅等財稅體制改革，優化收入分配制度，是共同富裕的應有之舉，而且已經是箭在弦上。

疑問二：僅有一字之隔，房地產稅等同于房產稅嗎？事實上，房地產稅并不是單一稅種，而是與房地產相關稅種的總稱，是一個綜合性概念；而房產稅只是房地產稅的一個稅種。近期政府反復提及的是“房地產稅”，屬于廣義房地產稅范疇，不僅是財稅改革，還有住房改革，需要對房地產全流程稅收體制進行改革。其中，最受關注、變動最大、相關度高的是房產稅。

疑問三：房地產稅試點是否會馬上落地？筆者認為，試點實施啟動時間由國務院確定，鑒于本次試點的政策意義重大，需要周密布局、系統推進；財政部和稅務總局起草房地產稅試點辦法（草案）也需要時間，不可能倉促落地，因此預計最快也是2022年。房地產稅立法目前尚處于內部征求意見和修改完善過程中，距離正式立法應還有一段時間。

疑問四：房地產稅是否會進行大范圍試點？筆者認為，房地產稅試點大概率會精選問題突出且具代表性的城市先行先試，應以一、二線城市居多，并會覆蓋多個區域，以為房地產稅改革積累經驗。第一批試點城市可能有：上海、重慶，其已有試點經驗；深圳，在2020年房價上漲顯著；杭州和蘇州，二者是江浙代表，房價一直處于高位，且杭州還具有共同富裕示范區的使命；濟南，庫存量大、去化周期較長，基本面不佳，可用作壓力測試，評估房地產稅的沖擊；海南自貿港嚴格控制房地產，因此海口、三亞的可能性也比較大。

疑問五：首套房是否要征收房地產稅？筆者認為，應該是首套普通住房免征，結合人均免征額，保障基本居住需求。許多國家都有免于征收或者減免征收房地產稅的規定，我國上海和重慶也有對應的稅收優惠政策。目前認可度較高且相對合理的辦法是以戶為單位，對首套普通住房免征房地產稅，然后以人均為標準，對超出家庭免征面積部分征收房地產稅。

疑問六：房地產稅開始試點，房價會下降嗎？筆者認為，短期來看，房地產稅會增加保有成本，抑制投資性需求，將對房地產市場造成一定的情緒沖擊，但并不會從本質上改變市場的供求關系。長期來看，房價表現主要取決于供需關系，受人口、貨幣、土地等因素的影響，而不是由稅費決定。因此，房地產稅對房價的抑制效果不會太顯著。

疑問七：房地產稅是否最終會轉嫁到租金上，使得房租上漲？筆者認為，房地產稅的轉嫁情況本質還是要看供需，需分具體情況來看。一線和強二線城市是賣方主導，租客收入增長較快，租房需求旺盛，對房租的敏感度較低，可通過租金上漲承擔部分房地產稅帶來的持有成本。當前，大城市已經注意到年輕人租房難的問題，正在加大公共租賃保障力度，以實現“住有所居”。其他城市收入增長較為緩慢，租房者對價格比較敏感，房租上漲動力不足。

疑問八：房地產稅能取代土地出讓金嗎？房地產稅屬于地方稅，收入直接歸地方政府所有。在發達國家，保有環節的房地產稅是地方稅收的重要來源，貢獻了絕大部分的政府稅收。從我國上海和重慶的經驗看，房產稅對地方財政總體貢獻有限，短期內很難取代替代土地出讓收入，但長遠來看將會加速地方稅制改革。