新農村建設與農村房地產經濟發展研究

何福春 云州區自然資源局

一、引言

隨著中國經濟不斷的快速發展，新農村建設的方式方法發生了巨大的改變，中共十六屆五中全會上明確提出了“建設社會主義新農村”的宏偉目標，強調以統籌城鄉發展作為工作的核心重點，堅持工業反哺農業、城市支持農村以及“多予少取放活”的基本方針。而在黨的十九大正式提出了鄉村振興戰略，明確了首要任務為不斷優化農村居民的居住生活環境，提高村民生活水平，建設高質量現代化農村住房。同時，我國農村的房地產業存在政策、資金等諸多問題，開發情況較為落后，具有較高的開發價值，發展潛力巨大，是房地產業不可忽視的重要組成部分。農村房地產經濟的發展對在各個方面都具有重要的價值和現實意義，在帶動農村經濟全面發展、加快農村城鎮化進程、升級農業生產方式、促進中國房地產經濟良好發展、以及全面建設社會主義現代化國家和社會主義新農村的建設，扮演著不可或缺的角色。

二、促進農村房地產經濟發展對于新農村建設的重要價值

(一)推動農村土地集約利用，實現土地資源的保護

長期以來，農村的房屋建造缺乏有效統一的規劃管理，存在隨意建造、管理難度大等問題，造成了大量集體耕地的資源浪費。在調查走訪中，在農村的居住建造面積中，庭院占比高達60%，其土地節約空間巨大，部分村落也存在較大部分未開發空間，資源利用程度有待提高。將新農村建設作為契機，以土地集中節約利用為目標，通過農村保障性安居工程，改變以往農村庭院式獨立住宅，倡導立體多層式住宅，建立較高土地利用率的現代農村住宅，控制農村人均占地面積，節約農村可利用土地資源。對人口、住宅、耕地、集中規劃管理，以集約型居住區和生產區的方式提高農業規模生產，可以實現土地資源的有效保護。

(二)促進農村剩余勞動力的分配轉移，加快農村城鎮化進程

隨著科學技術的進步，逐步提高的農業生產力讓農村出現大量剩余勞動力，產生了大量的農民進城的現象，直接導致農村于城市發展失衡，城市人口超出容納程度，交通、醫療、就業、教育等資源不足，“城市病”久治不愈。而房地產業作為勞動密集型產業，需要大量的勞動力，且對從業勞動者的教育水平、自身素質要求并不高，適合農村剩余勞動力工作特點；同時房地產業對于帶動經濟發展，促進建筑、運輸、機械、裝潢、餐飲、能源等相關行業的發展具有重要影響，直接或間接為社會提供大量就業機會。因此，發展農村房地產，在提供大量工作就業崗位的同時，使得農村剩余勞動力得以消化，進而可以有效地緩解就業問題，加快新農村建設。

(三)加快鄉村振興戰略的推進，以多產業的發展帶動新農村建設

隨著十九大后鄉村振興戰略的部署，國家進一步加大了對農村地區道路交通、飲水安全、電力供應、通信設施、生態保護等方面的財政預算，為農村房地產的發展提供了基礎的設施條件，突破了農村房地產開發項目的硬件“瓶頸”。積極推動農村一、二、三產業融合發展，如農產品深加工等，有利于農村產業結構的優化，有效推動新農村建設及農村經濟快速發展，實現農民收入逐步增長，創造基礎穩固的消費條件，更好地保證經濟再循環。另外，隨著當前社會信息技術發展、工業現代化的完善，農村居民在消費觀念在各種因素的影響下悄然改變，同時養成了新的消費習慣，其用于提高生活質量的消費支出逐年增加。新的價值觀念和生活方式不斷傳播，農民產生了對更加富足幸福生活的美好向往，農民從認識層面上已經可以接受新的居住和生活方式，為新農村建設下房地產業的發展提供了可觀的市場前景。

三、農村房地產經濟面臨的主要問題

(一)農村地區土地產權制度需要完善

農村房地產業的開拓與發展，土地產權問題首當其沖。根據相關法律規定，農村土地與城市土地的性質有較大差異，即城市的土地為國家所有，而農村的土地除由法律規定屬于國家所有的以外，其余的屬于農民集體所有，憲法對國有土地和集體土地的所有權有所區分，但對土地的歸屬問題沒有明確的解釋。同時，集體土地產權代表難以確定，房地產開發商在向農民征地和進行補償時，以村集體為談判對象，而具體到農民個人，往往缺少話語權，其利益很可能受到損害。

(二)開發規劃及管理制度混亂、非法侵占耕地頻現

全國農村建設存在諸多問題，如農村宅基地登記管理粗略，住宅庭院布局混亂，村莊總體建設規劃缺乏等等。因管理制度的不完善，村莊土地未批先建、亂批亂建、城鎮居民違規建造的現象時有發生。而且當下用于農村房地產業開發的土地，沒有明確的用途規劃與登記，存在有“三無”用地、非農建設用地、公益事業用地、宅基地等擅自改變土地用途、進行房地產開發等問題，這不僅違反了土地管理規定下的有關法律，而且給新建住房的產權帶來諸多法律問題。

同時因農村土地產權所屬關系存在的不明確，名義上屬于村集體，但實際上并無專人負責管理，造成產權主體不確定的問題。長期以來土地被排斥在商品以外，既不作價，又不納入農產品成本；土地無償使用，采取行政手段劃撥，管理混亂，建設用地基本無計劃。出現鄉鎮企業建設用地違法占用農耕地，不少農民建了新房，舊房不肯拆，違建面積不斷擴張，致使耕地不斷被破壞，對糧食安全造成威脅。

(三)部分農村居民意識落后

新世紀以來，在通識教育的不斷落實之下，國民素質得到大幅度的提升，農民素質也有了較好的進步。但總體而言，部分農村居民素質仍有欠缺，法律意識淡薄，道德水平低下，封建迷信思想依然有著較大影響，且缺乏公共意識、主人意識。因此，在農村房地產開發完成之后，如何避免相關的基礎設施、公共設施失竊損壞以及物業管理制度下農村居民權利和義務的正確行使和履行，也是我們應該關注的問題。

四、有效推進農村房地產經濟發展的策略

(一)促進農村土地制度改革

為了促進農村房地產經濟的有效發展，提高土地利用效率，應當在法律層面不斷完善對土地承包權、自主經營權、收益權等相關權利的規范與行使，健全農村土地制度。同時，增強對土地管理制度相關政策法規的貫徹實施，規范土地使用權出讓、轉讓、抵押等流轉過程，對農村居民進城后，宅基地、承包地使用權的流轉進行深入探討，解決其面臨的實際問題。除此之外，引導農民自主依托有償轉包、租賃經營等途徑，由集體經濟統一組織轉包，推進土地合理規模經營。設置土地流轉中介服務機構，對農村土地流轉供求信息進行有效采集、傳輸，提供政策咨詢、代辦土地流轉手續等服務。

(二)分步驟、有計劃地開發農村房地產市場

新農村建設過程中，農村房地產是尚未成熟、亟待開發的市場，作為農村城鎮化、新農村建設的關鍵環節，與農民利益切身相關，更加需要政府發揮作用，對其進行有效調控規劃。在遵循市場規律的原則下，有計劃的發展農村房地產，建立正確的發展目標和方向，積極發揮組織、規劃、調配的主導。同時從實際出發，保證農村房地產市場的自我調節，政府也應完善相關法律法規，與市場調整機制相配合，打擊投機倒賣、炒房屯房等擾亂市場秩序、破壞經濟穩定的行為。最后，政府要嚴格限制土地申請流程，讓土地審批制度更加嚴謹完善，將耕地保護作為不可逾越的紅線，杜絕各種名義進行圈地、違法占用耕地，制定并落實執法監察計劃，對違法違規行為進行查處，杜絕將基本農田“以租代征”等形式非法轉為建設用地的行為，發現一起查處一起，做到零容忍，為房地產開發與土地保護尋找平衡點。

(三)以多樣化教育提高農村勞動力素質，讓農村居民與新農村建設發展相適應

首先要加強農村基礎教育，農村房地產開發后農村居民順利行使其作為業主的權利和義務需要以較高的素質作為基礎，而發展教育是有效提高素質的主要方式。因此，應加強對農村地區基礎教育的重視程度，以調整轉移支付額度來對農村地區義務教育的經費進行保證。鼓勵社會企業、組織、個人等社會力量籌措資金、發展教育，統籌規劃城鄉教育資源，對農村師資力量適當傾斜，提高基礎教育硬件水平。其次要通過多種方式、多種途徑落實推廣職業技術教育，拓寬農村居民就業渠道，將職業教育作為新農村建設發展項目，以職業教育和各類實用技術作為教授重點，擴大就業培訓網絡，讓更多的農民擁有一技之長，增強課程的針對性和實用性，使農民掌握生存發展的職業技能。

五、結語

新農村建設的浪潮下，農村房地產經濟的發展是大勢所趨。農村房地產業的發展有效刺激著房地產行業的發展，為行業發展注入新的活力，間接帶動多行業的繁榮，影響著全社會經濟的健康發展。因此，對于相關理論研究人員應該深入探索、發現問題、總結經驗，認識到農村房地產經濟發展對新農村建設的重大意義，促進農村土地制度改革，提高農村勞動力素質，讓農村居民與新農村建設發展相適應，分步驟、有計劃地開發農村房地產市場，積極促進新農村建設，推動農村房地產經濟的有序健康發展。