解析房地產行業財務風險的控制思路

河南九鼎實業有限公司

引言

房地產行業中涉及眾多的財務風險問題，對財務風險進行防控非常重要，否則，房地產公司將會面臨破產的風險。為了保障房地產行業能夠健康地發展，需要充分地對財務風險的控制思路進行分析，進而采取有效的控制策略，保障房地產行業能夠良性運轉。

一、房地產行業財務風險成因分析

（一）資金運轉方面

房地產行業在資金運轉方面的財務風險主要體現在以下幾個方面：第一，籌資渠道風險。房地產行業的籌資方式主要有兩種：一種是銀行貸款。一旦銀行無法為房地產企業提供資金，將會引起資金短缺的現象發生。另一種是自籌資金。這種資金在籌備數量上通常具有一定的上限，無法滿足房地產行業對資金的大量需求。第二，具有較高的資金負債率，一旦資金籌備數量過大，將會導致企業需要償還較高的利息，導致企業的負債壓力增大。第三，受到資金利用率的影響。在房地產開發過程中，通常進行大量的資金投入，如土地購置、建筑施工等。一旦無法對投資成本進行控制，將會對資金的利用率造成影響。例如：房地產項目從資金籌備到完全銷售，至少需要2～3年的時間，在這個時間段內，需要將資金進行最大化地利用，做好各個環節資金的預算，從而保障資金被有效地利用[1]。

（二）內部控制方面

房地產行業在內部控制方面的財務風險如下：一方面，內部控制制度不夠完善，無法對房地產項目進行有效的管理，進而對企業的經營狀況造成影響。例如：房地產在資金投入方面，需要保證項目管理與資金投入相統籌，這樣可以有效地保障資金的利用率，避免資金在使用過程中造成浪費，從而降低資金的使用風險。另一方面，缺乏有效的監督，無法對房地產內部管理過程進行有效的控制，導致房地產管理過程出現漏洞。例如：為了對施工材料的成本進行有效的控制，企業內部需要做好施工材料成本的監督工作，這樣既可以避免施工材料出現浪費，又能節約大量的成本，避免造價超預算的現象出現，降低房地產企業的財務風險。因此，房地產加強內部控制非常重要，尤其是在項目監督方面，只有建立了完善的監督機制，才能保障房地產行業健康發展。

二、房地產行業財務風險控制思路分析

（一）提高資金利用率

通過提高資金利用率可以有效地降低房地產行業的財務風險，保障企業投入的資金能夠被合理地利用，避免造成成本的浪費。提高資金利用率的措施如下：首先，需要對資金的使用情況合理配置，合理地制定項目實施方案。例如：在項目籌備階段，需要對項目開發各個方面的資金進行合理的配置，這樣可以保障資金能夠被最大化地利用。一旦出現資金不足的情況，企業需要對資金不足的原因進行調查，從而采取針對性的解決措施。其次，當資金出現短缺的問題時，可以通過短期貸款的方式來進行資金周轉，但需要盡快地將貸款還清，降低負債利息，避免影響企業的長遠發展。最后，需要做好資金的跟蹤工作，調查資金的使用動向，保障資金被合理的使用。例如：定期跟蹤資金的使用情況，可以有效地防止私自挪用公款的現象出現，避免資金短缺問題發生。

（二）提高財務風險意識

為了對財務風險進行有效的控制，房地產開發過程中需要提高財務風險意識，這樣可以有效地對項目風險進行識別，從而采取針對性的防控手段。首先，需要保障財務管理系統的適應性，通過對財務數據進行分析發現財務管理過程中存在的問題，從而對財務風險進行有效的控制。其次，需要做好房地產企業的內部管理，提高財務管理人員的技能水平，對財務管理過程進行有效的審核。例如：企業可以對財務管理人員展開培訓工作，提高管理人員的財務風險意識，使其能夠更好地完成財務統計工作，為房地產項目的順利實施提供重要保障。最后，需要提高管理層的決策水平，在制定決策的過程中需要財務風險因素考慮在內，并且將財務風險問題記錄到預案中，這樣當發生財務風險后，可以及時地采取應對措施，對財務風險進行有效控制。

（三）拓寬籌資渠道

房地產行業具有廣泛的籌資渠道，在籌資的過程中，需要對籌資渠道進行嚴格的控制，這樣可以在很大程度上降低房地產行業的財政風險。拓寬籌資渠道的途徑如下：一方面，可以向銀行進行貸款，獲得大量的資金用于房地產項目的開發，保障房地產項目能夠順利開啟。另一方面，可以通過債券、股票等方式進行籌資。例如：某房地產開發商為了提高籌資的效率。公布了企業的部分投資策略，以此來吸引更多的投資者前來投資，取得的良好的籌資效果，獲得了大量的項目啟動資金，為項目的開展提供了重要的保障。不管企業選擇何種籌款渠道，都需要做好自身的信用建設工作，保證企業具有良好的債務償還能力，能夠按照規定時間進行債務償還，這樣可以有效地提高房地產行業的籌資能力，使房地產項目能夠順利開展[2]。

（四）完善風險管理機制

為了保障企業能夠良性發展，需要不斷完善風險控制機制，提高房地產行業的財務風險控制水平。一方面，需要建立風險責任制度，當發生財務風險問題時，可以有效地對風險的責任進行追究，從而采取有效的應對手段。例如：某房地產企業為了對財務風險進行有效的控制，建立財務風險控制制度，并且規定了財務管理人員在財務管理過程中需要擔負的責任，這樣既可以提高財務管理的效率，保障財務管理人員能夠更好地完成財務統計工作，又有利于責任的監督，當發生財政風險問題后，可以有效地對相關責任人進行責任追究，并且采取相應的處罰措施。另一方面，需要保障風險管理機制能夠有效地落實，在房地產項目中能夠起到應有的作用。例如：房地產企業可以成立責任追究部門，根據責任性質的不同，制定相應的處罰措施，并且嚴格按照責任管理機制的要求進行責任追究。

（五）做好預算管理

房地產項目在開發前，需要做好預算管理工作。一方面，有利于企業對房地產開發項目進行管理，及時發現項目實施過程中的風險問題，對風險進行有效的控制。另一方面，可以為房地產企業在資金管理方面提供重要的參考依據，對成本進行有效的控制，從而降低財務管理的風險。房地產行業在預算管理過程主要包含以下幾個方面：首先，需要做好資金的預算工作，根據項目的實際需要合理地對資金進行配置，從而提高資金的利用率。其次，需要將房地產企業的所有員工納入預算體系中，保證工作人員能夠按時完成每天的工作，使其能夠嚴格按照預算方案執行，從而有效地降低財務風險。最后，為了保證預算方案的執行效果。需要建立相應的考核機制，并且根據考核結果給予工作人員一定的獎勵。

（六）完善內控機制

通過完善內控機制可以使房地產企業的內部管理過程更加的完善，能夠有效地提高企業內部的執行效率，對財務風險進行有效控制。內控機制的完善過程主要包含以下兩個方面：一方面，需要明確各個崗位的職責。各個部門在明確工作職責后，可以更好地投入到房地產項目中，有針對性地對項目進行管理。同時，還有利于各個部門之間的配合，提高各個部門之間的工作效率，保障房地產項目能夠順利地進行。另一方面，需要建立健全的內控管理制度，為內控管理過程提供重要的參考依據。例如：在預算管理方面，禁止隨意進行內容上的更改，這樣可以有效避免造價超預算的現象發生，對預算進行良好的內控管理。如果預算的修改不可避免，各個部門需要對預算修改的影響進行探討，從而有效地降低預算修改的風險[3]。

（七）制定多元化業務戰略

房地產企業采用多元化業務戰略后，可以有效地降低企業在業務方面的壓力，使企業更好地資產結構進行整合。多元化業務戰略的具體實施過程如下：一方面，房地產企業需要根據債務風險情況選擇合適的籌資途徑，對債務進行合理的分配，從而保障企業對債務具有良好的償還能力。例如：房地產企業的債務分為長期債務和短期債務，對于長期債務，通常會貫穿項目的整個執行階段，需要將債務利率問題考慮在預算中，對債務風險進行有效的防控。對于短期債務，當當企業具有償還能力后，需要及時還清債務，將企業的債務數量控制在最低水平。另一方面，需要明確多元化業務戰略的地位，合理地控制企業的資產結構，拓寬企業的業務層面。例如：企業在實施房地產項目的同時還可以進行旅游業的投資，通過旅游業盈利的資金來償還短期債務，從而有效地緩解房地產企業的債務壓力。

結語

綜上所述，為了保障房地產行業能夠良好發展，需要采取有效的控制手段，將財務風險控制在可控范圍內，防止房地產財務風險問題進一步擴大。一方面，需要提高財務風險意識，及時發現財務管理過程中的風險隱患，從而有效地避免財務風險。另一方面，需要做好財務風險防控，對預算、資金等進行科學的管理，從而提高房地產行業的風險防控能力。