房地產(chǎn)企業(yè)融資策略和融資風(fēng)險(xiǎn)控制分析

楊劍勇 上坤地產(chǎn)廣東區(qū)域公司

引言

最近幾年國(guó)家大力出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控制度，針對(duì)不同地區(qū)制定了一系列的限購(gòu)政策，堅(jiān)持住房不炒房的原則，致使房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有了變化[1]。一系列的改革導(dǎo)致現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度和所面臨的風(fēng)險(xiǎn)都越來越高。地皮價(jià)格的不斷上漲，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，這時(shí)企業(yè)僅僅依靠自身累積的資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，則需要依靠融資來解決資金鏈的問題。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略

（一）股權(quán)合作開發(fā)

我國(guó)提出“去杠桿”政策后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的并購(gòu)案例便開始逐步增多。例如，碧桂園、萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變了從前直接的土地獲取方式，繼而通過股權(quán)合作的方式來獲得地塊。分析顯示，萬科、碧桂園通過股權(quán)合作的間接的方式獲得土地，減少了在拿地過程中的不確定因素，降低了拿地成本。股權(quán)合作以降低企業(yè)的負(fù)債比列為基礎(chǔ)，以達(dá)到降低融資成本的目的。

（二）海外發(fā)債

在境外上市的中國(guó)公司、中央企業(yè)以及AH股公司在境外債券市場(chǎng)發(fā)行債券。由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，海外發(fā)債將成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道之一。數(shù)據(jù)顯示，2019年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在海外融資的金額高達(dá)752億美元，創(chuàng)下歷史新高[2]。大部分房地產(chǎn)企業(yè)在海外融資的成本控制在5%～12%之間。由于海外發(fā)債的融資成本相對(duì)較低，對(duì)于一些實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)可以在海外上市。

（三）資產(chǎn)證券化

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控居高不下，相關(guān)政策的出臺(tái)使房地產(chǎn)企業(yè)融資呈現(xiàn)緊縮的狀態(tài)，增加了企業(yè)銀行貸款的難度。大部分發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)信托投資基金都比較成熟。作為發(fā)展中國(guó)家的中國(guó)目前房地產(chǎn)信托投資基金才處于起步階段。主要在于將房地產(chǎn)資產(chǎn)通過證券化的方式處理，以發(fā)行收益的憑證作為融資方式。其中主要的資金來源于特定的投資者，由專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)以及管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)，根據(jù)投資比例分配信托基金。

（四）依照國(guó)家政策融資

國(guó)家為了保障人們的住房需求，出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)政策進(jìn)行宏觀調(diào)控。其中，對(duì)于老舊小區(qū)的改造給予資金方面的支持。企業(yè)可以根據(jù)國(guó)家的相關(guān)政策制定一系列的措施，對(duì)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，設(shè)計(jì)出符合國(guó)家政策的產(chǎn)品，不僅可以得到資金上的補(bǔ)助，還能減少一部分的審批流程節(jié)約時(shí)間成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)存在的原因

（一）單一的融資渠道

就我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，目前大部分企業(yè)的融資方式都是選擇銀行信貸，單一的融資渠道容易導(dǎo)致資金不足[3]。房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的開發(fā)周期都較長(zhǎng)，資金不足則難以支撐企業(yè)對(duì)資金的需求，從而導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。目前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，融資渠道也相對(duì)增加，例如：債券、ABS、自有資金等。由于這些融資方式普遍需要的時(shí)間較長(zhǎng)，大部分企業(yè)為了快速融資通常選擇商業(yè)銀行貸款融資，這就是目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式單一化的原因。

（二）較高的財(cái)務(wù)工作風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)從拍地、可行性分析、設(shè)計(jì)和營(yíng)銷策劃一系列的活動(dòng)需要大量的資金支持，同時(shí)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴程度較高，導(dǎo)致企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也較高。相關(guān)研究表明，房地產(chǎn)企業(yè)的平均負(fù)債率在百分之七十以上，其中大型房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率高于平均水平，阻礙了企業(yè)的發(fā)展[4]。國(guó)家堅(jiān)持住房不炒房的原則出臺(tái)了一系列的相關(guān)調(diào)控政策，增加了企業(yè)發(fā)展的不確定性，導(dǎo)致融資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）較高的融資成本

目前，國(guó)家為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)融資政策的調(diào)控趨于緊縮的狀態(tài)，增加了長(zhǎng)期融資和短期融資的利率，致使企業(yè)的融資成本越來越高。較高的融資成本阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)。

（四）區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收益的影響

決定房地產(chǎn)項(xiàng)目收益的重要原因之一就是區(qū)位。對(duì)于一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施較為完善的地區(qū)，其收益就會(huì)較高；反之，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)較高。根據(jù)我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來看，一二線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益都較好，除此之外，一些基礎(chǔ)設(shè)施較完善，人口較多的三線城市在開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較低。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前沒有對(duì)區(qū)位進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，盲目地開發(fā)項(xiàng)目會(huì)導(dǎo)致企業(yè)處在資金鏈斷裂、項(xiàng)目無人購(gòu)買的風(fēng)險(xiǎn)中。

（五）融資風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不夠

企業(yè)人員融資風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)的不足是阻礙房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的原因之一。企業(yè)在進(jìn)行融資的過程中，部分人員只看到短期的利益而忽略了風(fēng)險(xiǎn)的存在，將企業(yè)置于高風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)境中[5]。任何的融資行為都伴隨著不同程度的風(fēng)險(xiǎn)，往往一些企業(yè)缺乏對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)，最終導(dǎo)致企業(yè)在融資后出現(xiàn)一系列的資金問題而不能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下去。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)控制分析

（一）多元化的融資渠道

不再依靠銀行貸款單一的融資渠道。銀行的利率波動(dòng)直接影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，阻礙了企業(yè)發(fā)展的進(jìn)程。中小房地產(chǎn)企業(yè)可以利用地方性政策的特點(diǎn)獲得資金支持。發(fā)展規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)在充分了解并分析融資環(huán)境存在的風(fēng)險(xiǎn)的前提下，選擇多樣化的融資渠道進(jìn)行融資。依照融資的成本、風(fēng)險(xiǎn)和資金流動(dòng)性等多方的綜合因素，制定出對(duì)企業(yè)發(fā)展最有利的融資方案。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要對(duì)資金的使用、融資的成本進(jìn)行精確的計(jì)算，以此達(dá)到資金利用率最大化。將股權(quán)合作、資產(chǎn)證券化等融資方式結(jié)合起來，選擇最適合企業(yè)發(fā)展的融資方式。

（二）創(chuàng)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該創(chuàng)建專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)系統(tǒng)。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)系統(tǒng)能夠?qū)崟r(shí)監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)能夠及時(shí)地發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)并規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。主要運(yùn)行機(jī)制是：結(jié)合企業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)資料，運(yùn)用財(cái)務(wù)解析方法來對(duì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)可以采用以下的方法來實(shí)施：① 確定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的臨界點(diǎn)，企業(yè)是否具有融資的能力取決于企業(yè)的營(yíng)業(yè)利益是否高于財(cái)務(wù)兩平點(diǎn)。當(dāng)企業(yè)的營(yíng)業(yè)利益高于兩平點(diǎn)時(shí)企業(yè)具備融資的能力，反之，則不能融資。② 合理運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿、確定負(fù)債比率。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)系統(tǒng)不僅可以有效地降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)還能提高企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）提升企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)是不能完全避免的。但是會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)的重視程度不夠而加大風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)造成不可挽回的損失。所以，企業(yè)提高自身的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)是必要的。對(duì)管理層人員實(shí)施定期的風(fēng)險(xiǎn)防范知識(shí)培訓(xùn)，提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。除此之外，企業(yè)的管理人員還應(yīng)該積極參與到企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營(yíng)的決策中去。外界的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是不斷變化的，隨之帶來的風(fēng)險(xiǎn)也是源源不斷的，企業(yè)只有重視風(fēng)險(xiǎn)的防范，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，及時(shí)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)防控措施才能減少企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）組建專業(yè)的團(tuán)隊(duì)強(qiáng)化企業(yè)資金管理

聘請(qǐng)專業(yè)的團(tuán)隊(duì)來對(duì)企業(yè)的資金進(jìn)行管理，可以降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還能對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)和控制。企業(yè)的運(yùn)作是由多個(gè)部門協(xié)同運(yùn)作完成，只有對(duì)不同部門的資金使用情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控才能有效地提升企業(yè)資金的利用率。企業(yè)通過專業(yè)的資金管理團(tuán)隊(duì)建立財(cái)務(wù)共享中心來實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的集中結(jié)算，并制定統(tǒng)一的資金使用制度和融資計(jì)劃。除此，資金管理團(tuán)隊(duì)還應(yīng)制定完善的應(yīng)收應(yīng)付款的管理制度，保證企業(yè)資金鏈完整，預(yù)防現(xiàn)金流不足、資金鏈斷裂的情況出現(xiàn)。

（五）合理規(guī)劃，理性融資

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身?xiàng)l件，合理規(guī)劃融資方案。切忌為了短期利益，而不考慮長(zhǎng)期的發(fā)展。理性的分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境，避免盲目融資。一方面，企業(yè)需根據(jù)自身規(guī)模以及未來發(fā)展，綜合考慮制定出合適的融資金額，降低企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，企業(yè)在確定好融資金額后還需選擇合適的融資渠道，制定出最科學(xué)的融資方案。這樣才能使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益最大化促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

（六）設(shè)計(jì)開發(fā)適銷的產(chǎn)品

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)針對(duì)不同地區(qū)，不同人群設(shè)計(jì)出合適的產(chǎn)品。只有產(chǎn)品銷售順利才能保證企業(yè)資金的快速回籠。項(xiàng)目開發(fā)前的市場(chǎng)調(diào)研決定著項(xiàng)目能否適銷，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容分析出區(qū)域消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)能力、產(chǎn)品需求以及喜好等。只有掌握了消費(fèi)者的偏好，才能設(shè)計(jì)出符合消費(fèi)者心理需求的產(chǎn)品，促使產(chǎn)品能夠在短時(shí)間被銷售出去。縮短資金回收的時(shí)間，降低的風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)語

我國(guó)房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的進(jìn)程，房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)項(xiàng)目時(shí)需要大量的資金來支持，這就直接導(dǎo)致企業(yè)不得不依靠融資來彌補(bǔ)資金暫時(shí)的不足。企業(yè)進(jìn)行融資時(shí)往往會(huì)增加其運(yùn)營(yíng)成本，企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。房地產(chǎn)企業(yè)只有通過選擇多元化融資渠道、創(chuàng)建風(fēng)險(xiǎn)防范系統(tǒng)、提升企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)、加強(qiáng)企業(yè)的資金管理、合理規(guī)劃融資計(jì)劃、理性融資、設(shè)計(jì)適銷的產(chǎn)品等方式才能有效地降低企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。