關于房地產開發企業資金管理的探討

李建坡 中煤建工集團有限公司華北分公司

引言

房地產行業作為國民經濟的支柱型產業，已經逐漸成為國家經濟發展的中堅力量。而我國人口基數大，城市化進程不斷推進，房產是保證廣大人民群眾穩定生活的基本保障，因此，房地產行業在保證國民根本利益和社會穩定中也發揮著重要作用，高利潤、高回報的特征吸引了大批中小型房地產企業涌入市場，這也使得房地產市場競爭環境更加嚴峻。同時，政府為了控制房價，加大了對市場的宏觀調控力度，給房地產企業的生存與發展帶來了一定的壓力。

一、房地產開發企業資金管理相關概述

（一）房地產開發企業資金管理基本特征

從基本含義上來看，貨幣資金就是以庫存現金、銀行存款等形式存在的資產，它本身具備流動性特征，房地產企業的大部分收支業務也都需要以貨幣資金收付的形式來體現。實際上，房地產開發企業處于不同的發展階段中，其對營運資金的需求也呈現出差異性。在開發前期，企業需要經歷土地使用權購置、開發方案可行性研究、組織報批立項等環節，大部分資金投入需要依靠企業自有資金；正式進入開發階段以后，企業可以借助“四證”向商業銀行申請項目貸款，從外部籌集資金；經過施工建設、工程結算等環節以后，企業陸續取得預售證，則意味著項目投入資金進入回籠階段[1]。具體來說，房地產開發企業資金管理具有以下基本特征：其一，企業資金需求量大。房地產企業是資金密集型企業，無論是拿地、規劃設計、建筑安裝、園林建設等環節都需要在前期投入大規模的資金，再加上受通貨膨脹的影響，項目開發所需的材料、人力成本不斷上漲，使得企業的資金需求持續處在較高的水平；其二，企業資金回籠期較長。房地產開發企業從項目開發資金投入到房產營銷資金回流，需要經過2～5 年時間，資金回收周期較漫長。再考慮到宏觀調控影響，資金回收時間跨度更大，企業經營管理也必定會產生大量的資金成本；其三，企業投資風險較大。與一般商品不同，房地產企業無法在較短的時間內實現資產變現，這就注定了企業存在較高的資金流動風險；其四，金融市場提高了對房地產行業的貸款資格門檻，企業融資渠道緊縮，資金不確定風險加大，造成房地產項目開發存在較高的投資風險。

（二）房地產開發企業加強資金管理的必要性

綜上，房地產開發企業的資金管理具有投資規模大、回收周期長、投資風險高等基本特征，因此，加強資金管理工作的必要性可以從以下兩個方面闡述：其一，加強資金管理是優化企業資產結構的有效方式。受融資成本及營銷方式的影響，大部分房地產企業都長時間處于負債經營狀態。加強資金管理不僅能夠加快資金周轉效率，彌補企業資金缺口，控制債務成本，還能夠盤活沉淀資金和閑置資產，將有限的資金投入到增值環節，有效提高企業的償債能力，進一步優化資產結構；其二，加強資金管理是規避企業財務風險的重要手段。有效的資金管理工作能夠真實反映企業的資金存量及流動狀況，不僅能夠指導企業資金配置工作，還能夠實現對資金收支環節的實時監督，預防資金濫用、發生貪污腐敗等現象，規避財務風險。

二、房地產開發企業資金管理工作中存在的問題分析

（一）融資管理方面

1.融資渠道較為單一

目前，我國房地產開發企業的內部融資渠道主要包括自籌資金、銷售定金以及預收房款等；外部融資渠道主要是銀行貸款。從整體上看，房地產開發企業的融資方式較為單一，且融資渠道相對狹窄。而我國大部分房地產開發企業自有資金不足，項目開發依賴銀行貸款，通過信貸獲取開發資金，投入到土地購買、項目開發、房產銷售等各個環節當中。當然，房地產開發企業的資金來源還包括上市融資、發行債券、信托機構以及海外資金等，但這些渠道所獲取的資金占整體融資比例較小，金融市場發展相對不成熟，不但融資成本高，而且財務風險較高。因此，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大，在新的貸款限制條件下，房地產開發企業融資渠道單一的問題將成為影響企業生存和發展的首要問題。

2.資產負債率較高

一方面，由于房地產開發企業融資主要依賴于商業銀行，而項目開發建設工期、售樓周期過長，企業資金回籠速度慢，并且項目開發拿地、拆遷、建設等環節所需要投入的成本費用都依賴貸款，企業貸款規模較大，必然會造成貸款成本較高，企業長期處于負債經營階段；另一方面，房地產開發企業收到的購房款長時間在負債科目掛賬，在沒有達到可以確認收入結轉成本之前，導致負債比較大，這也是造成資產負債率高的主要原因。

（二）投資管理方面

1.投資行為較為盲目

與大部分行業相比較，房地產企業平均利潤率較高，但高收益必然意味著高風險。但是，部分房地產開發企業對投資風險警惕性不高，在投資決策環節缺乏科學客觀的分析判斷，包括項目融資需求、資金流通情況、成本預算以及項目利潤等，也沒有深入市場做好事前調研分析，對市場需求、當地居民購買力、項目周邊環境以及產品定位了解不清，盲目跟進項目[2]。

2.資金預算流于形式

部分房地產開發企業在開展預算管理工作的過程中，僅僅只是針對利潤表中的幾項關鍵財務數據進行預測和分析，資金預算方案編制與實際差異較大。例如：資金充足時缺乏統籌調配手段，使得資金使用浪費現象較為嚴重；同時，預算管理對項目開發資金缺口無法準確預判，融資計劃滯后性較為嚴重，也加大了企業資金鏈斷裂的風險。此外，企業的預算執行效率較低，實際支付成本與預算限額出入較大，超支問題嚴重影響了預算執行成效，也使得資金預算控制流于形式。

（三）營運管理方面

1.企業資金營運能力較差

房地產企業的資金營運能力主要體現在資金周轉速率層面，在降低開發成本、規避經營風險、創造經濟利潤的基礎上，企業的營運資金要滿足日常管理及生產經營的實際需求。從目前情況來看，土地儲備和庫存規模是造成企業資金沉淀率高、營運能力差的主要原因。一方面，企業為了提升市場競爭實力，往往會通過大規模購買地皮、將資金轉換為土地資源的方式，實現企業穩定發展。但大規模待開發閑置土地資源必定會占據流動資金，進而造成資金沉淀；另一方面，企業的在建項目、待售商品等構成房地產開發企業的庫存，市場不景氣、供大于求等現象使得庫存周轉速度較慢，進而造成了企業資金沉淀[3]。

2.營運風險管理能力較低

資金營運風險通常指企業在經營管理過程中，由于自身管理不善、資金短缺或資金成本過高等問題，使得企業資金周轉速率較低、財務狀況變差，甚至還會造成一定程度的經濟損失。在營運資金管理過程中，部分房地產開發企業一味追求業務規模擴張，在風險管理機制缺乏的情況下，企業在制定經營目標時沒有考慮到階段經營計劃和戰略規劃，也沒有實施相匹配的營運資金方案，對資金來源與資金使用成本考慮不足。營運資金圍繞短期經營，被動地開展日常收支活動，無法從企業整體和戰略高度進行事前分析，也不能對業務活動統籌安排，進而增大了企業的營運風險。

三、房地產開發企業加強資金管理的相關建議

（一）拓寬企業籌資渠道

融資渠道過于單一會限制企業的正常發展，因此，房地產開發企業應當打破信貸資金來源壟斷現狀，降低自身對商業銀行等金融機構的依賴程度，形成多元化的融資渠道，為企業的正常經營管理提供充足的資金支持。首先，在這一過程中，部分規模較大的房地產開發企業可以合法采取發行股票、發行債券等方式融資；而部分中小型房地產開發企業則可以選擇信托公司或私募基金等形式進行金融融資。其次，房地產企業還可以聯系產業鏈上下游企業，與項目總承包商、施工企業、材料供應商等達成長期合作的關系，通過工程墊資、延長付款時間等形式降低企業的資金壓力。最后，部分房地產開發企業可以采取聯合開發的方式引入資金，借助其他合作公司的開發優勢彌補自身的不足之處，也能夠降低企業的償債壓力，推進項目順利進入開發階段。房地產開發企業的融資方式還包括投資基金、供應鏈融資、股權融資等方式，企業需要依據自身的實際發展狀況，選擇合適的融資方式，以滿足企業經營管理對資金的需求[4]。

（二）優化企業資本結構

為了降低融資成本和融資風險，房地產開發企業在拓寬融資渠道的同時，還要選擇合理的融資方式，貫徹落實“短期融資匹配短期投資、長期融資匹配長期投資”的基本原則，優化企業融資組合。例如：當房地產企業通過“招拍掛”方式競標獲得土地資源以后需要支付大額度的資金。而土地購買屬于長期投資，因此在這一環節中，企業可選擇聯合投資、發行債券、合作開發等方式，以長期、權益型融資方式為主，選擇合理的融資手段。另一方面，房地產開發企業還要注意企業內部資本結構優化工作，合理安排資本結構，以財務杠桿收益和節稅收益作為評判標準，依據資金的使用期限和還貸期限合理設計資金籌集方式，不僅要減少沉淀資金，還要避免債務償還節點過于集中，最大限度地提高資金運作效率，并降低企業融資成本。

（三）做好投資可行性論證

對于房地產開發企業來說，投資項目可行性研究應當從以下這幾個方面開展：其一，對項目背景進行調查。由于房地產行業對政策環境依賴程度較高，因此，在投資之前要把握好國家政策方針變化規律，客觀分析開發地區的宏觀經濟政策；其二，對當地市場進行調研。針對項目開發所在地區的周邊環境、經濟發展現狀、人口結構、消費群體、地區文化、城市規劃等內容進行事前調研，了解市場需求及消費心理，做好價格設定與消費者購買力的預判工作，更準確地預測房產預售情況；其三，對項目設計進行整體規劃。項目開發建設不僅需要一定的技術支持，還需要滿足建筑設計的相關需求，依據企業的資金現存量、盈利能力等信息數據，合理規劃設計建筑項目；其四，做好項目成本預算。結合內外部環境因素及項目實際需求，對整體開發成本及開發費用進行評估；其五，合理設計項目選址。開發項目建設不僅要符合該地區城市建設的規劃要求，還要綜合考慮區域的交通情況、教育發展水平、醫療服務是否便利等多個方面；其六，對項目開發周圍環境進行調研。該項調研環節主要針對項目選址的土地地質情況、水文氣象等自然環境進行科學預判，避免后續開發受自然環境影響；其七，對項目投資風險性進行分析。房地產開發項目在經營過程中潛藏著自然風險、政策風險、經濟風險、技術風險、管理風險等，企業需要對各風險因素的危害等級、影響程度等進行事前分析，制定相應的管理方案。

（四）提高資金預算執行效率

首先，房地產開發企業應當明確資金預算方案編制的主要內容，包括資金支出總計、資金回收總計、擬籌資金、資金結余、支出定額、資金凈流量等基本內容。其中，資金支出總計包括工程費用支出、借款歸還、材料費用支出、廣告宣傳費用、營銷策劃費用、工程設計費用、日常管理費用、人力成本費用等；資金回收總計包括銀行借款、預售收入等。其次，基于房地產開發行業的產業鏈，由于房地產企業的經營管理與上下游行業存在著密切聯系，從開發項目的立項、申報審批、施工建設、竣工結算、房屋交付等環節，與市政部門、建筑設計單位、物業公司、原材料合作商等上下游企業形成經濟網絡。因此，企業在預算編制過程中需要重視上下游信息和資源的整合工作，優化產業鏈布局；再次，以資金流量為核心，建立多層次的預算目標，在編制方法選擇上采取滾動預算編制法，以年度、季度和月度為單位動態編制預算，及時糾正預算方案中的偏差，提升預算方案的科學性。最后，發揮預算分析機制的過程監管作用，定期開展預算分析會議，對預算執行進度、資金支付情況進行差異性分析，全面掌握資金支出與流入情況；同時，在預算期末，對預算執行率較低的項目負責部門及崗位追究責任，實現對資金預算執行過程的有效控制。

（五）完善營運資金風險管理

首先，房地產開發企業要從思想上重視營運風險管理工作，將營運資金管理提升到戰略高度，并落實到基礎工作當中，針對資金支出審批授權、應付賬款管理、資金預算管理等工作制定嚴格的規章制度，使得各項資金管理活動有章可循，也能夠提高資金管理工作的嚴肅性和權威性。其次，建立營運資金風險預警機制，結合企業的外部環境及內部管理現狀設計合適的指標體系。其中，營運資金風險預警指標體系應當包括現金流（投資凈現金流量、籌資凈現金流量、經營活動凈現金流量）、營運水平（資金流動比率、資產負債率、資金速動比率）、盈利水平（銷售收入增長率、凈利潤增長率）。最后，充分借助ERP 管理系統，在權責范圍內可以隨時查詢資金相關信息，并實現財務部門、采購部門、開發部門、銷售部門等之間的信息互通，有利于企業及時識別資金收支環節中的風險因素。此外，對預算、融資、銀行賬戶、賬戶存款、內部轉賬、外部交易、安全授權認證等內容進行全方位監督，有效控制營運資金管理風險。

（六）建立信息化管理平臺

伴隨著信息技術不斷成熟，房地產企業經營規模擴張、項目數量增多，在資金管理方面也存在著一定的難度。因此，房地產開發企業可以通過建立結算中心、財務公司、現金池等方式，實現“收支兩條線”管理模式，加強資金集中控制，也能夠提高資金的使用效率；同時，以資金管理信息系統為核心，在人工輔助下開展立體化管理工作，即由資金信息化管理平臺對資金進行統一支付，并集中收付管理。系統還能提供信息自動化查詢服務，為企業的投資決策及預算編制提供準確的信息支持。信息技術還能夠應用于資金流監控環節中，通過大數據的自動分析對比功能，及時發現非正常資金收支環節以及預算超支現象，降低資金管理的風險。此外，企業還需要將資金管理系統與財務管理系統、工程管理系統、成本管理系統、銷售管理系統、綜合管理系統等進行對接，發揮系統集成效應，形成全方位的信息管理體系。

結語

綜上所述，房地產開發企業在經營管理過程中面臨著諸多風險，而加強資金管理是企業降低財務風險、支持企業長效發展的基礎和保障。因此，企業應當充分認識到資金管理的重要性，保證資金的穩定流動和快速周轉，為房地產企業的健康持續發展提供有力保障。