房地產財務管理風險及其防范機制

唐建標 杭州同濟置業有限公司

引言

房地產行業是國家經濟發展的支柱產業，房地產行業與諸多產業存在緊密關聯，如建筑設計環節等，雖然國內房地產行業落后于國外，但當前國內產生大量房地產商，經濟發達城市大型房地產企業具有顯著競爭優勢。近幾年由于受國際經濟環境影響，對房地產行業發展帶來很大負面影響。房地產行業存在較高的前期投資量等特征，造成企業出現顯著的財務風險。要快速發現企業中存在的財務風險，確定企業財務風險應對舉措。目前學界對財務風險防控研究較為普遍，但針對房地產行業財務風險防控方面研究不夠成熟，本文結合我國房地產企業發展狀況，分析房地產企業當前經濟形勢下存在的財務風險，結合房地產公司財務風險防范理論分析企業財務風險問題，提出相關防范策略。

一、房地產企業財務風險管理概述

房地產包括房屋土地，是土地及其衍生物的財產權利，房地產具有地理位置固定，價值較高等特性。房地產企業是以盈利為目的的自主經營經濟組織，主要從事房地產開發，管理與服務活動，業務范圍包括規劃設計到征地拆遷，建筑安裝物業管理等多個階段發生業務。房地產特性決定企業經營服務特性，房地產企業具有經營對象固定性、行業關聯性、高風險性等特點。

財務風險是企業經營中產生風險的集中表現，狹義的財務風險是籌融資風險，企業因借入過多資金造成償債能力不足的可能性。企業資金由投資者與債務資本構成，很多企業負債經營，具有不確定因素產生狹義的財務風險。房地產行業財務風險是企業負載經營中造成不能完成償債的風險[1]。企業出現債務類財務風險，使企業難以實現規劃經營收益。廣義上房地產行業財務風險是各種活動中產生的風險，折射出企業財務經濟活動的全部風險，包括籌投資活動等，受到外界內部因素影響。企業受到難以管控的內外因素作用產生負面發展現象，導致企業預期收益與實際相差較大風險。廣義形式的財務風險從整體上體現財務風險具備內涵。

資金是企業運營發展的基本構成要素，要將各方面資金運作視為核心分析課題，企業面臨財務風險分為籌投資活動中產生財務風險。財務風險具有客觀性、可控性、不確定性等特征。財務管理風險是風險管理的重要環節，財務風險管理為減少財務風險發生損失，實施財務風險策略要把握好成本與效率的關系，風險動態性決定財務風險管理動態狀態，制定風險管理策略中應依據財務風險情況及時調整控制策略，規避企業財務風險。企業財務風險受多方面因素影響，包括外部環境與內部管理因素[2]。外部環境因素包括宏觀經濟出現較大波動，市場競爭日益激烈等；內部管理因素包括公司治理結構，主營產品市場辨識度等。

二、房地產企業財務管理風險防范的意義

房地產行業是我國微觀經濟的重要部分，房地產行業與多個行業有緊密聯系，如園林綠化、金融等多個領域。雖然我國房地產行業起步較晚，但目前已有眾多房地產企業。發達城市大型房地產競爭優勢較強。近年來我國房地產行業受國際經濟環境影響，在房地產政策調整下，演化出優勝劣汰的競爭態勢。大型房地產企業利用自身資金優勢擴大市場，使得很多小型企業退出市場。

企業的財務狀況關系到其生存發展，房地產企業在宏觀政策波動下財務狀況不容樂觀，探求企業財務風險有效應對措施具有重要意義。新形勢下研究加強企業財務管理風險防范控制具有重要意義，有助于房地產行業健康發展，提高企業財務風險防范意識，提升房地產企業管理水平。房地產行業是推動GDP 增長的主要產業，由于受傳統家庭住房觀念影響，房子是家庭的重心，當下房地產行業中，企業償還金融機構借款能力較差等成為普遍現象，行業易陷入不被消費者信任的危機，影響市場經濟健康發展，加強房地產企業財務風險分析防范，有助于房地產企業規范有序的健康發展。

大型房地產企業財務管理具有一定基礎，但很多財務人員缺乏風險防控意識，導致公司產生財務風險。管理層對公司日常經營活動，籌投資活動等方面危機意識不足，研究加強企業財務管理風險防范，有助于管理層加強對公司運營狀況的了解，促進企業穩定健康發展。近年來房地產行業盈利能力下降，短期償債風險較大，公司流動了比率大幅度降低，房地產企業財務質量不高，現金流量難以預測，目前存在大規模行業普遍存在的存貨囤積現象，企業提高財務風險防控質量，可以緩解企業面臨的財務風險。

三、房地產業財務風險管理中的問題

隨著房地產企業風險管理理論的不斷發展，企業對風險管理日益重視，房地產企業往往重視其戰略風險，忽視對財務風險管理。房地產經營中風險管理水平不斷提高，但財務風險管理暴露出很多不足[3]。房地產企業面臨的財務風險主要包括投資、稅收風險等。分析企業財務風險管理主要問題包括缺乏財務風險管理意識，缺乏健全財務風險控制體系，財務風險管理機制落后等。

財務風險管理并非風險管理部門獨立完成，只有全員參與才能有效進行財務風險管理。房地產企業初期發展有利好政策傾向，大部分企業管理層僅關注市場銷售風險。由于房地產企業管理層大多為工程技術人員出身，普遍不重視企業財務管理工作。很多企業領導對財務管理在風險防范等方面的作用認識不足。財務管理部門未將財務風險管理融入企業工程投標等全過程。一些房地產企業雖然建立了財務管理制度，但由于管理層重視不足，導致一些規章制度不能很好地落實執行。

我國大多數中小型房地產企業內部經營管理較為粗放，很多房地產企業經營管理模式較為落后，未引入先進的現代企業管理制度，制約企業財務控制體系的構建。很多房地產企業財務內控方式為傳統預算監督等，未將財務內控融入企業整體管理體系中。一些大型房地產企業在財務內控建設方面存在一些問題，財務內控體系日益層次化，內控機構設置較為分散，導致難以對財務內控工作進行統一。基層財務工作中由于員工未形成統一工作標準流程，易造成財務管理混亂。如大部分房地產企業通過借貸獲得項目開發資金，企業財務管理部門缺乏統一管理，會加大財務風險。房地產企業長期借貸會增加財務風險，影響項目正常建設進度。

房地產市場競爭日趨激烈使得企業面臨財務風險加大。房地產企業需要大量貸款融資進行房地產開發，企業財務風險大。許多業缺乏先進的財務風險管控機制，對融資規模等缺乏科學性，使得企業產生較大的財務風險。我國很多房地產企業融資模式較為單一，企業資產負債率較高，國家金融政策調整導致企業出現資金斷裂風險。

四、房地產行業財務風險管理防范對策

房地產企業財務風險因素源于企業管理能力及籌投資、收益分配等財務活動。目前房地產企業面臨較大財務風險，必須采取有效防范措施面對房地產行業的挑戰。房地產企業要不斷提高財務風險預測能力，控制與管理能力，明確自身可能出現的財務風險，采取科學的防范措施才能減少企業發生的財務風險損失[4]。針對房地產企業財務風險管理問題，需要通過完善財務風險防控體系，加強財務管理風險全過程防范，加強財務人員能力培訓等措施促進房地產企業穩定發展。

隨著房地產市場競爭日益加劇，房地產企業必須樹立良好的財務管理意識。房地產企業要加強外部形勢分析研究，探究有效的財務管理風險防控方法。通過加強政策宣傳，提高全員對財務風險防控工作的重視，建立完善的風險控制機制，明確具體操作流程標準，完善相應財務管理檔案，針對存在的財務管理風險，在政策分析等方面形成針對性的實施方案，確保財務管理活動有序開展。房地產企業要加強對財務管理工作的重視，從制度層面到執行環節為財務管理營造良好企業環境。

房地產企業經營具有獨特性，施工項目所在地有較大風險，使得財務管理難度較大。房地產企業會計核算較為復雜，會計原始憑證管理等需要財務管理部門支持。隨著房地產企業投資規模擴大，現有信息系統不能很好地適應房地產企業發展，企業要根據內控實際要求，加強各項目部門的信息整合，提高企業內部信息溝通協調。房地產企業要認識到市場經濟發展下，企業面臨內外部環境發生很大變化，企業應提高對外部經營風險的重視，加強對融資風險控制，對企業融資模式等嚴格規范控制，不斷拓寬融資渠道，通過直接債務融資等方式分散企業融資風險。

房地產企業要建立嚴格的內部審計制度，使得內審部門很好的對企業經營管理各環節進行監督，提高企業財務管理工作效率。要讓審計制度與財務制度充分結合，企業建立財務內控為導向的內審制度，使審計人員參與經營管理各環節，審計人員要參與企業項目投標、工程結算等環節，及時發現經營管理中的問題，提高企業經營管理效率。房地產企業要加強財務管理人員隊伍建設，結合政策變化等方面因素，建立完善的培訓機制，明確財務管理人員分工，引入現代化財務管理信息軟件等，設置多功能的風險控制軟件，充分提高風險防控能力。

結語

房地產行業是風險大，投資多的資金密集型行業，近期大城市房價逐步攀升，政府部門開展調控工作，國內各大房地產公司關注政府政策變化。小規模房地產公司發展中遇到問題較多，必須重視政府向下發有關政策，關注內部管理工作情況，才能提升自身競爭力。目前小型房地產企業不能拓展融資渠道，財務能力低，出現資金周轉問題會導致破產。本文研究房地產企業財務風險管理問題，了解房地產企業運作中面臨的財務風險，提出企業財務風險管理防范對策，為企業財務管理提供參考借鑒。