國地稅合并下房地產公司稅務風險控制分析

溫州市梁奧置業有限公司

引言

國地稅合并政策提出于2018年6月開始實施。這一改革措施不僅對政府相關工作人員及工作效率產生重大影響，更對廣大企業的財務工作和稅務風險影響頗深。國地稅合并及納稅人信用體系等政策下，稅務監督體系日益完善，稅務管理系統日益科學，這要求企業必須將合法的觀念內化到財務工作的每一個細節，根據法律和政策的要求，及時轉變作風、整頓內務，如此才能保證自身稅務安全。而房地產企業由于其經營方式的特殊性，必然要面對相對其他企業更為繁雜的稅務工作，因此更需注意風險控制的問題。

一、房地產行業涉稅情況

根據房地產行業一般運轉模式，此類企業的日常工作中，從項目提出到施工建設再到房屋銷售這一系列流程都與稅務有關。在項目初始階段，包括項目可行性研究報告、項目外出考察報告等在內的工作中都存在稅務相關內容，此外工資清單和保險合同與稅務的關系也是一目了然。在施工建設的準備階段，首先要注意的是相關許可證的到位，這是后續報稅即相關檢查的關注重點，如果實際用地的數據與相關文件出現差距，則會造成企業所得稅與土地增值稅的漏洞。在正式土建階段，則需要保證與施工方、融資方和工人的合同簽訂問題，這是項目成本的重心所在，其中更涉及融資利息的計算，必須予以重視。在施工結束后，則要強調驗收工作的準確性與時效性，否則增值稅的計算容易出現疏漏。在房屋銷售階段，由于其銷售的特殊性，增值稅的繳納需要對預收和實收進行區分，如企業的財務人員業務能力不過硬，偽造票據等，很容易在這里犯錯誤。總體而言，房地產行業的整個產業鏈都與稅務工作息息相關。企業必須將稅務問題自始至終都認真嚴肅對待，才能最大程度降低可能產生的稅務風險。

二、國地稅合并后稅務征管變動

國地稅合并對稅務工作的影響首先在于稅務征收機構的改變。例如與房地產息息相關的增值稅和消費稅的征收，改革前二手房交易及個人出租不動產等類型的稅務是在地方稅務局繳納，其他則在國家稅務局繳納；在個人所得稅的征收上，則由國家稅務局征收個人儲蓄利息的部分，其余歸屬地方稅務局管轄。房地產行業的運營涉及的工作內容具有很高的跨領域性，涉及的稅種數量繁多，企業在報稅時容易，報稅部門產生失誤。國地稅改革后，包括增值稅、消費稅、個人所得稅等一系列稅務工作都歸國家稅務局管理，稅務申報流程大幅簡化，極大地減輕了相關工作量。其次，國地稅合并使稅務監管變得更加透明。信息化背景下，電子數據庫與網絡管理系統將企業的信用信息與納稅情況記錄的更加完善和清晰，“金稅三期”征管系統的使用讓企業的相關數據無所遁形。過去部分企業在不同稅務部門報備的數據有所差別，出現數據繁雜造成的誤差或者利用信息差瞞報漏報的問題。改革后相關數據也隨之統籌起來，對企業報稅的準確性提出了更高的要求，需要企業嚴肅應對，對企業報稅的準確性提出更高的要求。

三、國地稅合并對房地產行業稅務風險管理的影響

（一）稅務風險概率提升

有數據表明，當前我國經濟發展已經接近平臺期，GDP增速相對而言有所放緩。這一背景下，國家財政必然要嚴抓稅收。國地稅合并政策的提出與施行代表了國家整頓稅收的決心。將過去多層級、多部門共同征稅的情況進行整改，可以清理出一大批因信息對接不暢造成的稅務監管漏洞，改善稅務工作的整體風氣與大環境。房地產企業面臨不同稅種與其相關數據的大清理，大多數企業都難以避免稅務異常的問題。而房地產企業的復雜性與稅種多樣性決定了其受到監管的力度只會高不會低。企業如不能及時完善自身財務及稅務系統，增強法律意識與業務能力，保證各類許可證和票據的真實和準確，將必然受到風險的沖擊，影響公司的正常運轉和經濟效益。

（二）稅務籌劃空間縮水

國家對于稅收的監管力度與企業的稅務籌劃空間大小成反比，監管力度越大，籌劃空間越小。國地稅合并前，企業可以根據不同稅種的不同征收部門籌劃出相應的申報辦法，由于信息系統的互通工作不到位，這里面的操作空間具備較強的創造性。改革施行后，原本被分割的信息得到匯總，中間的差額必然浮現出來，其后也無法再像從前一樣展開操作。另一方面，國地稅合并前地方政府對于稅收政策很可能有不同的解讀和規定，就像統一考綱下不同省份根據當地教育實情進行特色化的高考命題，企業自然也更傾向于利用政策給予的紅利制定相應的報稅方案。改革施行后，這一可利用的優惠消失，各地稅務標準由國家統一制定、統一執行，企業能做的文章自然更少。再者，2019年，社保也被納入稅務系統，所有信息實時聯網，對于作為用人單位的企業而言，無疑又增加了相關成本與稅務壓力。

（三）稅務風險管理更加苛刻

國地稅合并是我國稅務相關改革的重要舉措之一，與其他稅制改革政策一起，都需要企業積極主動地適應。這些變革算對國家和企業具有正面意義，但在實際操作過程中不可避免會產生一些暫時的混亂與問題。首先是企業稅務工作量的增加。由于政策的多變性與數據的冗雜，一些房地產企業甚至在財務部門外單設稅務部，不惜增加人力資源成本招收專項人才，只為正確應對稅務工作，降低風險。國地稅改革后，許多部門被裁撤，原本的工作人員也經歷了優化，稅務管理者的能力更高，企業被發現問題的風險也更高。這一情況下，企業只有聘請更專業的稅務工作者，才能及時跟進政策，做好報稅工作。對于房地產企業而言，其經營的每一個環節都與稅務有關聯，而且關聯的部分往往各不相同，這對企業的稅務工作而言挑戰性更高。要降低稅務風險，不僅需要能力強的稅務員，更需要企業從上到下的重視與對合法報稅的堅守。

四、國地稅合并后房地產公司稅務風險管理的建議

（一）加強對稅務人才的專業化培養

當前稅務監管力度的加強決定了房地產企業稅務風險的提升，應對風險需要專業人士的專業操作。只有深刻理解稅收政策，并能堅持學習毫不放松的稅務人才，才能在目前嚴峻的環境下保障公司的稅務安全。針對公司如何培養稅務人才的問題，第一可以從源頭上進行把控，例如招聘時對人才的業務能力進行考察、選擇學歷更高的人才等；第二可以組建專業化的學習小組，對現有人才進行培訓，使之跟上工作要求的步伐；第三可以設立公司內部的監督系統，在政府稅務部門之前做到自我糾察，最大程度降低風險產生的概率，同時督促人才進步。

（二）完善公司稅務風險交流機制

近代以來的歷史早已證明，無論是國家的進步還是經濟的發展，都需要保持開放的態度。房地產公司在稅務問題上的復雜性不是單獨某個公司具有的個例，而是全行業共同面臨的壓力，因此問題的解決與風險的規避顯然不可能通過單個公司的努力來達成。加強行業內部的稅務工作交流可以更加全面地掌握政策動態與最新規定，同時也便于政府獲取企業方的意見，對相關政策和規定進行更加科學的優化。此外，房地產公司的復雜性使其內部呈現多部門的特征，舊的公司體系下各部門往往交集偏少，不利于新形勢下稅務工作的展開。只有在公司內部全面強調稅務工作的重要性，各部門間打出配合戰，才能最大限度提升公司稅務的抗風險能力。

（三）加強公司稅務預警系統

房地產公司面臨的復雜稅務問題必須從自身出發先行預警，才能將風險降低。古詩云：“不識廬山真面目，只緣身在此山中。”這話放在公司稅務工作中同樣適用。很多公司都吃過這樣的虧，即財務部門在報稅前明明已經多次核對，認為已經毫無疏漏，但稅務局核查時卻仍舊出現了問題。公司稅務人員自查難免有疏漏，這就需要預警系統進行輔助，根據以往的數據進行科學預判，將結果與現有數據進行核驗，即可對稅務情況有更明確的認知。

（四）完善公司稅務管理流程

房地產企業的稅務風險規避需要制定更加科學與合乎實際的管理流程。首先需要就企業內部各部門的涉稅情況進行完全的統計，根據得到的信息設置流程化的內部稅務管理條例，并根據歷史數據設置一定的稅務范圍，以便后續管理。其次要明確稅務工作人員的工作流程，細化其與不同部門的稅務對接工作，將稅務管理模塊化、條例化，做到權責清晰。一個合法納稅的企業，稅務工作不可能只在某幾個人的努力下完成，必然需要整個公司的支持，反過來說，房地產公司要實現稅務風險的最小化，需要的是提升公司上下全體員工的依法納稅意識。

結語

國地稅合并以及納稅人信用體系等政策下，稅務監督體系日益完善，稅務管理系統日益科學，這要求企業必須將合法的觀念內化到財務工作的每一個細節，根據法律和政策的要求，及時轉變作風，整頓內務，如此才能保證自身稅務安全。房地產企業的整個產業鏈都與稅務工作息息相關，企業必須將稅務問題實施全過程管理，才能最大程度降低稅務風險，實現可持續性發展。