物業前期介入規劃設計各項工作開展研究

吳翰

摘要 物業前期介入規劃設計的各項工作開展是物業管理的重要組成部分，由于物業前期介入工作的效果會對后續產生直接的影響，所以物業公司要對前期介入過程中各項工作的開展給予足夠的重視。物業前期介入的各項工作需要從多方面入手同時也要做好科學合理的規劃設計，下面我就對此展開了相應的研究。

關鍵詞 物業前期介入 規劃設計 工作

物業前期介入規劃設計各項工作的開展包含的內容有很多，下面我就對此展開了研究。

這一階段是整個物業前期介入的首要階段，這一階段的規劃設計對后續的共享工作開展會產生直接的影響。以萬科物業為例，其前期介入的規劃設計階段主要包含六方面的內容，下面我就對此展開了相應的研究。

第一方面是整體布局層面，這是對整個園區的整體進行一個系統性、科學性的規劃設計，遵循整體性、科學性的原則。

第二方面是安防消防層面，這是確保園區安全的重要保障同時也是獲得住戶以及客戶信任與支持的重要基礎。安防系統不只是傳統簡單的視頻監控和圍墻鐵絲網，還包括很多高科技的防護技術，例如紅外線探頭、紅外線報警系統以及夜間紅外感應都是確保園區安全的重要技術手段。另外小區的出入門方式也是安全防護的重要組成部分，其中電動門和磁力門是比較常用的出入方式，但其二者又具有不同的利弊，所以需要物業管理中要對其進行有針對性的研究。電控門禁系統要定期進行維護，確保其正常運行尤其是在停電之后要保持開啟狀態。還有一樓住戶外的圍欄也要設置相應的報警系統，為了能夠在夜間確保園區的安全，大都會選擇紅外線報警系統。在地下車庫的出入口以及一些角落更要設計一些高清晰的攝像頭，這樣才能將整個車庫監控清楚。另外為了防止不法分子進入園區，園區的周圍要設計一些難以攀爬的圍欄，例如對圍欄進行防爬刺的設計，在一些管道上面設計一些防爬刺還有一些防爬釘。監控的設計安排也要遵循科學合理的原則，并不是數量越多越好。首先監控鏡頭要分布合理，不能存在遺漏和堆積。其次關鍵鏡頭要確保正常運行，并且關鍵鏡頭也要分布在關鍵位置，確保其職責的關鍵所在。固定攝像機和一體化攝像機的選擇也要做到科學合理，要對其進行定期的檢查避免故障的存在。

第三方面就是交通布局，由于私家車的不斷增多，很多小區都存在著私家車管理混亂的問題，同時由于缺少科學合理的交通布局，使得很多小區的人行通道和車輛通道也較為混亂。針對這一問題，我認為物業在前期介入規劃設計的過程中要充分考慮到人車分流的問題。小區內要對機動車路線尤其是停車區域進行一個明確的劃分，同時也要設計好規范的行人路線，這樣才能有效避免行車和行人混亂的問題。另外對于開放和封閉的區域也要進行明確的劃分，尤其是要放置明確的禁停標志，這樣也能夠有效避免亂停亂放問題的出現。

第四方面就是社區配套用房、垃圾站以及管理用房。如何設計社區配套用房需要時刻關注國家的政策和法規，例如一些社區活動中心的設計需要時刻關注政策導向。其次垃圾站和管理用房更要進行科學合理的規劃，其中垃圾桶的擺放要合理，最大限度地發揮出垃圾桶的實用性。管理用房要盡量減少對業主的影響，將其設計在一些相對閑置的地方，同時也要便于管理和指揮。

第五方面就是一些商業設計以及景觀設計，對于現代園區而言，商業布局也是很重要的，商業場所的經營設施要與業主生活區相和諧，不能出現沖突的矛盾現象。商業場所的設計要盡量與居民生活保持距離，這是因為商業場所尤其是餐飲娛樂場所容易產生噪音和糾紛，一旦住戶與商業網點產生矛盾就會給整個物業管理工作造成巨大的麻煩，所以可以在商業經營場所的周圍設置一些文明標語，同時也要設計一些隔音設施，這樣也能夠獲得住戶的信任與支持。其次一些人造景觀的設計也要努力追求人文精神，一些山水景觀的設計也要充滿人性化。除了追求人文精神還要保證景觀安全性，一些人造景觀容易發生安全事故，一些建筑設施以及植被容易發生松動進而發生安全事故，所以在景觀設計的過程中一定要考慮安全因素，例如可以在景觀周圍設置安全標語以及安全圍欄，盡可能地減少安全事故的發生。

第六方面就是一些配套設施的設計，小區的環境尤其是公共服務設施的配備是影響業主滿意度的重要因素。例如排水系統就是需要經過科學合理設計的，為了防止小區積水問題的發生，排水系統要經過不斷試驗才能正常投入使用的。其次就是電氣系統以及照明系統的規劃設計，現代生活離不開電力供應，所以物業公司要聘請專業的人員對電氣系統進行一個整體的規劃設計，對各種用電中容易出現的問題都要做好預案，盡力減少電力事故對業主和小區的影響。還有一個就是照明系統的設計，照明系統的設計要遵循科學性和人文性的原則，不能只考慮照明效果而忽視業主的晚間生活，同時也要充分發揮照明系統在晚間的照明作用，減少因照明效果不良而發生的各種事故。最后就是綠化用水節點和垃圾中轉站的設計，小區的綠化離不開充足的水源，所以要在綠化植被區域設計好方便合理的用水節點。垃圾中轉站的設計要盡可能遠離生活區和居住區，減少垃圾氣味對業主正常生活的影響。

結語 現代物業追求的是為業主提供全方位的人性化服務，一切工作都是以滿足業主的需求為中心。作為與業主日常生活最為緊密的物業公司，其自開始前期介入之后就已經將自身的價值和品牌形象進行了定義和定位，要想不斷提高自身的價值以及塑造一個良好的品牌形象，就必須要做好前期介入的規劃設計工作。

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