城市住宅小區物業管理困境及發展策略

喬學梅

摘要：隨著房地產業的發展，物業管理逐步走向成熟。近年來城市化進程加快，各地改善型住宅與日俱增，物業管理工作還面臨很大的缺口。物業企業需要服務不同類型的住宅小區，其管理中的困境不斷顯現，基礎設施維護、秩序規劃以及智能管理都是物業企業急需改進的方向。因此，物業企業應當樹立全新的管理理念，積極引入先進的管理方法和技術，從而提高物業管理質量。因此，新時期物業企業應當樹立全新的管理理念，科學規劃小區的服務功能，打造服務品牌。

關鍵詞：城市住宅;小區物業;管理困境;策略

1城市住宅小區物業管理的主要困境

1.1預算資金緊張

物業管理是一項復雜的工作，涉及的內容繁多，除日常的衛生、安保工作外，基礎設施的維護、整體維修改造、配套服務的提供等都需要投入大量的資金。例如高層小區的電梯經過幾年的使用，往往出現各種潛在隱患，必須進行徹底維修，甚至動用住宅專項維修資金。小區內物業費的收繳常遇到困難，部分業主不能及時繳納物業費，盡管通過法律程序可采取一定的措施，但并不能從根本上改變業主的思想觀念。不少物業企業都會面臨資金緊張的局面，一些重要的維修、建設工作只能被放緩。

1.2功能保障不完善

城市住宅小區的實際情況各不相同，有的小區剛剛建立，整體基礎設施建設起點高，功能相對完善，而有的小區屬于老舊住宅小區，物業工作經常面臨各種矛盾。例如部分小區車位供給不夠充足，小區既要保證綠化水平，又要防止空地被車位占用，缺少足夠的綠化區域;有的高層小區內部安全通道常常被堵塞，業主消防安全意識薄弱，遇到消防或急救問題時，容易耽誤時機，安全通道不能發揮應有的功能，包括路面指示標志、快遞存取、門禁刷卡等細節方面，也有不完善之處，同時服務功能不足也會增加管理風險。

1.3服務滿意度不高

住宅小區是業主共同生活的空間，公共環境及秩序離不開各方的配合與努力，而實際工作中物業人員常遇到難題，例如小區中存在的房地產遺留問題、違章搭建、穿墻打洞、噪聲油煙、住改商等問題，業主或物業企業向街道或城管、消防、公安、工商等相關部門報告后，未得到及時有效的治理，易引發業主不滿。服務滿意度直接體現著物業企業的工作質量，我國雖然已經制定了相關的法律法規，但是在業委會組建、物業合同訂立、服務滿意度調查等方面，物業企業還需從深層次加強建設。

1.4物業從業人員素質參差不齊

物業管理是專業化和綜合性要求比較高的行業，對管理人員的綜合素質要求高。但物業管理這一行業的現實是，國家尚未建立起完善的行業管理標準和從業人員行為規范，加之近幾年來發展較快，從業人員大都是從房地產開發企業、建筑施工企業、單位后勤部門等行業及下崗人員轉到物業管理行業的，所學專業五花八門。因此，管理隊伍素質良莠不齊，從就業人員素質看，有的是隨意聘用的未經專業培訓的非物業專業人員，有的職工對物業管理的基本概況、運行機制還沒有完全搞清楚，大部分物業管理公司的員工屬于半路出家，缺乏系統的專業知識和管理技巧，面對紛繁的管理業務和千萬家住戶急需協調的眾多關系就顯得力不從心，往往只習慣于公共服務項目，不善于拓展其他延伸服務、物業專項經營和多種經營業務。特別是信息時代物業管理工作正向智能化邁進，物業人員的信息素養不高直接影響到工作效率。

2城市住宅小區物業管理的發展策略

2.1樹立良好的服務理念

物業企業作為小區服務和管理的核心力量，應當以服務業主作為根本，充分發揮管理效能，使業主獲得理想的居住體驗，這樣才能更好地搭建物業企業和業主的關系，實現彼此間的理解和支持。因此，物業企業要結合住宅小區的實際情況，系統規劃各項管理工作需投入的資金，制訂詳細的預算計劃。物業費是物業企業運營的重要基礎，企業應當以高質量的服務贏得業主的認可，建立服務投訴快速處理機制，加強人員車輛管理，定期巡檢和養護共用部位、共用設施設備，采取合理措施保護業主的人身、財產安全，做好綠化養護，協助規范垃圾投放并及時清掃清運，改善居住環境，提升居住品質，打造優秀物業服務項目。支持物業企業兼并重組，推動物業服務規?；?、品牌化經營，提升整體服務水平，鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，探索“物業服務+生活服務”模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。通過采用以上優質服務與權限管理相統一的方式，建立服務紐帶。如企業確需動用住宅專項維修資金開展改造、修護，應首先征得業主同意。落實物業企業承接服務項目的查驗手續，可維護物業企業和全體業主的合法權益，減少行業矛盾糾紛。

2.2科學規劃小區服務功能

無論是新建小區還是老舊小區，物業企業都應當對小區內部的服務功能進行優化設計，根據小區住戶情況、空地面積等，綜合規劃各項服務功能。例如在小區綠化和車位的協調方面，物業企業可計算車位整體需求，采用植樹隔離的方式，建立停車間隔，既能保證充足的綠化面積，又能緩解車位緊張的局面。物業企業應對小區消防通行功能加以完善，保證消防通道暢通，對路面通行方向、障礙情況給予明確的提示，以防各種因素引起的意外情況。對于生活中的各種服務需求，企業應選取適合的區域，建立服務空間。

2.3健全物業管理制度

物業企業的服務面向小區的全體業主，服務滿意度是其工作質量的體現。物業企業要按照國家相關法律法規的指導，建立健全小區物業管理制度，推動物業企業成立黨組織，將黨員骨干充實到企業隊伍中，建立黨建引領下的物業企業運行機制。特別是要完善業委會的激勵機制，科學設定物業合同的條款，訂立嚴密的議事規則，定期實行業主滿意度調查，加強信息披露。業委會是維護廣大業主權益的組織，要加強與業委會代表的溝通交流，重視服務滿意度調查，深入了解業主的服務訴求，聽取業主提出的意見建議，進而改進物業服務。物業合同的設定要充分考慮業主權益，公開物業服務收費信息，讓群眾明明白白消費。

2.4培育高素質的人才隊伍

物業企業要樹立長遠發展意識，重視人才的積累，提高人才準入門檻。企業應全面考察應聘者的服務意識、專業基礎、工作經驗、信息素養等，選拔綜合素質突出的人才，使專業人才加入物業服務的工作中。組織開展最美物業人宣傳選樹活動，增強從業人員榮譽感和歸屬感。物業管理人員要立足小區的實際情況，細分服務內容，主動調研業主的需求，不斷完善現有工作。同時物業管理人員還應順應信息時代潮流，善于學習和運用信息技術，推進小區的智能化管理，對小區進出的人員、車輛實行智能化識別，日常電梯使用、生活服務等引入更多的智能化服務手段。

結語

綜上所述，物業管理說到底不僅是對資產的管理，更是對業主服務的管理，只有使其走上規范化的道路，每一環節、每一份工作都有章可循，有法可依，才能使其朝氣蓬勃的發展，使業主的切身利益得到保障，物業管理行業才能從中獲利，才能持續發展。城市化進程的加快使房地產業更加繁榮，由此帶動物業管理工作的開展，業主對物業服務質量提出更高要求。物業管理是集先進理念、專業知識、專業技術于一體的工作，需要物業企業立足長遠，樹立服務意識，科學規劃小區內的服務功能，健全管理制度，提高工作人員的專業素質，從而為小區整體建設提供有力支持。

參考文獻

[1]王標.城市住宅小區物業管理困境及發展策略[J].住宅與房地產，2021（07）：13-14.

[2]孫銘成.住宅小區物業管理糾紛的生成原因及應對措施[J].上海房地，2021（02）：46-50.

[3]張筱穎.住宅小區物業管理中政府監管問題研究[D].上海海洋大學，2020.

[4]林揚.深圳市住宅小區物業管理中的政府監管問題研究[D].深圳大學，2019.

[5]王春暉.我國住宅區物業服務的政治經濟學分析[D].山東大學，2019.