研究提高房地產開發中土地利用率的途徑

【摘要】在城市化建設過程當中，土地利用率問題仍然是世界所面臨的難題之一。目前，我國就普遍存在土地利用率較低和土地開發制度不完善等多方面問題，尤其房地產行業作為當前社會城鎮化建設當中的主要產業之一，如何在房地產開發過程中提高土地利用率，是當前我國土地資源開發研究的重要課題。為此，本文主要針對房地產開發當中如何提高土地利用率的途徑做出仔細研究，需要房地產企業、政府和人民三方做出改變，方能打破當前我國土地利用率低下的困局。

【關鍵詞】房地產開發;土地利用率;提高途徑? ? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.31.018

隨著我國社會經濟改革發展的逐步推進，近年來城市當中人民的生活需求開始日益增長，尤其體現在當前城市當中人們居住空間的愈發緊張，并且在人們對居住環境要求不斷提升下，土地利用率問題逐漸成為世界所面臨的難題之一，導致土地資源與耕地資源以及居住環境的矛盾日益劇增，如何在有限的土地資源中開發出更多的利用價值，以滿足當前人們對生活與居住環境的需求成為了世界各國所必須解決的難題，也只有真正實現土地利用率的提升，充分利用好土地資源，才能夠解決土地資源與人口增長的不平衡問題。

我國是人口大國，人均占有土地資源相對較少，尤其在城市化建設和生態文明城市建設的快速推進下，土地資源利用率與人口增長以及人們生活居住環境需求之間的矛盾越發凸顯，本文將以山東省煙臺市房地產開發當中土地利用率分析為例，探討房地產開發當中如何提高土地利用率的有效途徑。

1、煙臺市房地產開發中土地利用率現狀

煙臺市位于山東半島中部，土地面積13745.95平方千米，其中市區面積2722.3平方千米，下轄5區6市，以山地、丘陵為主，其山區位于市域中部，海拔均在五百米上，丘陵區則主要分布于低山區周圍及其延伸部分，海拔100到300米。煙臺市并非廣袤的平原地區，土地開發平整是房地產開發中的重要一環。

近年來，煙臺市政府出臺了《關于編制市區住宅用地供應中期規劃和三年滾動計劃》的通知，明確了2017年到2021年市區計劃供應住宅用地目標。其2017年至2021年市區計劃供應住宅用地開發面積為1416.5公頃，截止到2019年，煙臺市供應住房用地為189.3407公頃，2020年供應住房用地209.1623公頃。按照國土資源部、國家發改委《關于落實“十三五”單位國內生產總值建設用地使用面積下降目標指導意見》要求，至2020年煙臺市單位國內生產總值建設用地使用面積下降至30公頃/億元，建設用地面積需求約為30萬公頃。從整體來看，規劃管控目標較為明確，但在城市房地產開發過程中，仍存在土地利用率不高和土地閑置問題。一方面企業開發技術比較落后，規劃設計不合理，且部分房地產企業對相關法規了解不夠深入，在執行上并不到位，導致土地浪費的情況發生;另一方面部分區縣對房地產土地開發監督管理力度不足，在出讓前期未能達到合適的開發利用條件，導致土地開發周期延長，久而久之形成閑置。因此，加強城市土地節約集約利用，進一步提高房地產開發土地利用率顯得尤為重要。

2、房地產開發中土地利用率問題分析

我國近幾十年來土地變遷較快，尤其在城市化建設和整體住宅用地規劃方面較為明顯，而其中尤其突出的是土地資源利用率不均衡問題，在城市化建設進程當中圈地、占地情況較為嚴重，對土地資源造成了浪費，而主要的問題則表現在以下幾個方面：

2.1城市管理并不完善

雖然近年來我國頒布了諸多關于土地管理的政策與措施，但實際執行過程當中卻受到了多個因素的影響和阻礙。例如在城市化建設當中所產生的拆遷問題，很多地區由于人們文化水平不高，對政府政策并不理解，導致其對政策的配合程度和積極性較低，拆遷速度較慢，所產生的“釘子戶”遺留問題沒有得到妥善解決，城市化建設推進受到了很大的影響。同時，很多房地產企業在進行土地開發過程中，沒有進行規范化的操作，土地開發行為也不完善。另外，在我國政府所頒布的土地管理條例和土地管理法實際執行傳遞時，仍然存在各企業和產業對法律了解不深刻的情況，致使沒有在真正意義上與政府相關政策相協調與配合[1]。

2.2房地產開發觀念較為落后，且開發技術陳舊

目前很多房地產企業仍然存在開發觀念較為傳統和陳舊的問題，大部分房地產企業只關注經濟效益的最大化，卻沒有重視環境生態平衡和土地資源利用率，這為土地資源長期開發留下了不小的隱患。土地資源開發需要注重經濟效益的同時，也要關注環境效益和長遠發展，而目前房地產開發企業所能夠運用的開發技術仍有待提升，部分房地產企業缺少新的開發模式，導致土地資源無法被完全利用，整體開發效率較低[2]。

2.3未能夠充分發揮政府部門作用

政府部門在針對土地資源進行開發和利用過程當中，需要不斷完善自身土地開發政策和實施過程，如此才能夠有助于各政府部門更好地進行土地開發和利用。

一方面，部分政府部門對土地資源開發和利用率的提升重視程度不足，對于土地資源開發相關法律法規的貫徹與執行也不夠完善，甚至個別地區還存在土地保護主義，消極對待土地資源開發和整合，這對于土地開發的進程形成了不小的阻礙，而且由于人力和資金有限，部分地區雖然及早進行土地的整合和管理開發，但整體進程卻較為緩慢，這也就造成了土地開發不均衡、土地資源浪費問題的產生[3]。

另一方面，部分地區城市化建設過程當中難免會產生企業由于破產而導致土地資源閑置的問題，政府部門如果能夠積極利用這些閑置土地資源，提高閑置土地經濟效益，便能夠實現土地資源利用率的提升。如果閑置土地資源無法得到有效開發，就會導致政府土地開發過程緩慢，而對于房地產企業而言，無法進行土地資源與土地整合，也就意味著經濟效益的下降，會嚴重影響了房地產行業土地開發利用率。

3、房地產企業提高土地利用率的途徑

土地資源開發是人們集合大量資金與物力對土地資源實施有效管理與開發的過程，其整個過程離不開人民的配合和政府的支持，通過房地產開發過程中，土地利用率相關問題的分析可以發現，目前在土地資源開發過程當中，無論是房地產企業，還是政府、人民，都需要做出改變，打破當前我國土地利用率低下的困局，更好地實現城市化建設進程的推進，以實現社會和諧穩定發展和人類文明的延續[4]。

3.1政府的大力支持

從政府角度來講，對于房地產開發過程中土地資源利用率的提升，并不是僅憑借頒布相關法律法規就能夠予以完善和解決的，其最主要的重點還是要積極的配合與實施[5]。

政府應積極貫徹集約節約用地理念，出臺指導性意見，頒布相關法規辦法，鼓勵房地產企業依據產業政策和土地政策指導，依法依規開發土地，集約高效利用土地。煙臺市政府于2017年12月頒布第140號煙臺市人民政府令《煙臺市地下空間國有建設用地使用權管理辦法》，積極探索城市地下空間的綜合開發利用，規范地下空間國有建設用地使用權的管理，鼓勵開發利用地下空間，充分挖掘用地潛力。2021年2月出臺《關于推進煙臺市城鎮低效用地再開發的實施意見》這一指導性文件，明確各開發部門職責分工，加大“三閑”土地資源中低效用地的盤活處置力度，通過對低效用地的再開發，補充用地指標，優化規劃布局，推進土地資源節約集約利用。這些政策的頒布實施，為規范房地產開發、引導開發企業高效利用土地打下了堅實的政策基礎。在實際執行過程當中，政府還要加大領導力度，完善基礎設施配套，加大場地平整和清障力度，確保房地產企業拿地后可順利開工，避免土地造成閑置浪費。

3.2人民的配合

在土地的有效開發和管理當中，必須要能夠得到人民的支持，對于人民而言，政府加大土地開發力度中，人民也要積極主動的去了解土地資源開發背后所存在的困難，要深入了解土地開發政策和土地開發的目標，真正認識到土地資源的開發是能夠為人們提供更好居住環境與生存環境的措施與途徑，也只有如此，才能夠降低政府拆遷與土地開發過程中的難度，真正提高土地資源的利用率[6]。

3.3房地產開發企業所必須要關注的要點

對于房地產開發企業而言，在土地資源開發過程中不能只注重經濟效益，還需要重視環境效益與社會效益。土地資源作為人類的共同財產，如果過度開發，會造成土地資源的浪費，所以，在房地產企業針對土地資源進行開發過程中，必須要注重對生態環境的保護，尤其要積極轉變陳舊的開發理念，不能因為經濟效益不高而放棄對閑置土地資源的開發，同時還要注意對土地進行系統化、科學化的開發，整合所有可利用土地資源，要做到以人為本，不過度開發土地資源，保護生態資源[7]。

結語：

土地資源一直是人類文明得以延續的重要寶貴資源之一，同時也是人類賴以生存的基礎，只有提高土地資源的利用率，運用科學合理的方法，通過政府、人民與房地產開發企業的共同配合，方能夠有效貫徹落實新的土地管理觀念，充分發揮出土地資源的價值。

我國人口資源和土地資源的矛盾一直存在，需要能夠充分利用人力資源，加大土地資源的開發力度，不斷進行各方面實施標準與法律法規的完善。房地產企業也要積極轉變土地資源開發的觀念，注重環境效益與生態環境的保護，配合好當地政府的相關政策，如此才能夠提高土地資源的利用率，在生態文明建設與生態文明城市建設理念的推動下，實現土地資源利用率與環境效益、社會效益以及經濟效益的最大化。

參考文獻：

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[7]梁暉.城市規劃與城市土地資源的利用研究[J].中國戰略新興產業（理論版），2019，000（019）：P.1-1.

作者簡介：

羅丹（1987.09-），女，漢族，山東省煙臺市，碩士研究生，工程師，土地利用與開發。