關于農村不動產幾種權界不一致情況處理方式的探討

柴軍

【摘要】對于農村宅基地和房屋一體化調查測量工作，核心工作內容是調查宅基地使用權和宅基地上房屋的所有權等權利情況，并測量相關界址、邊長，并計算權利面積。在實際生產中，對于因歷史原因導致的權界不一致問題，相關法律法規文件并沒有明確的處理意見。本文根據岱山縣農村不動產調查測量工作中出現的幾類宅基地、房屋權利界線和測量界址不一致的問題，結合歷史及實際情況，探索此幾類問題的房地一體調查測量工作開展方法和處理措施，期望對后續工作能夠有所促進。

【關鍵詞】不動產;權界不一致;權屬調查;界址測量? ? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.31.014

開展農村房屋、宅基地一體化調查測量工作，使農民的權益依法得到確認和法律保護。該項工作核心工作之一是確定土地、房屋的自然狀況，如坐落、四至界址或空間界線、土地的使用類型等[1] 。由于歷史原因，往往出現原權利面積與實際測量面積不一致的情況，甚至房屋實際占地面積大于原有土地證上宗地面積[2]，這對于農村房地一體化登記發證工作產生較大不利影響。本文結合岱山縣農村房地一體工作經驗，主要梳理出4個方面的問題，探索各類情況下的處理方式。

1、確定權利范圍

岱山縣農村不動產登記主要以農戶持有的合法土地證、建房用地審批表或《不動產權屬證明》為權屬來源依據，結合農戶和村委等現場指界結果，共同確定權利界線范圍。實際在工作中，權利界線范圍還應考慮建房年份、法定面積、權利變更等內容。根據浙江省人民政府辦公廳《關于加快推進全省農村宅基地確權登記發證工作的意見》（浙政辦發〔2014〕73號）、《關于做好農村宅基地及住房確權登記發證工作的通知》（浙政辦發〔2017〕43號）及舟山市人民政府辦公室《關于我市農村宅基地及住房確權登記發證工作若干問題的指導意見》（舟政辦發〔2018〕12號）等文件精神，來指導我們開展農村房屋、宅基地一體化調查測量工作。

（1）1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施前，農民占用宅基地建房且至今未擴建或翻建，由村委會、鄉鎮出具證明，可按現有實際宅基地使用面積、房屋建筑面積確定宅基地使用權及房屋所有權（不含應拆未拆老屋）。

（2）1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施起至1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施前，農民未經批準占用宅基地建房，且至今未擴建或翻建，經補辦建房用地審批（簡易程序）手續后，確定宅基地使用權和房屋所有權，其中1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施前建造的，可按實際使用面積補辦建房用地手續，之后的在法定面積內補辦用地手續;建房用地已審批或宅基地使用權已登記的，在確定宅基地使用權的基礎上，根據已確定宅基地使用權范圍內的房屋建筑面積確定房屋所有權;對超過已確定宅基地使用權范圍的房屋建筑面積不予確定房屋所有權。對道地范圍內的輔助用房未經審批的，不計入房屋建筑面積。

（3）1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施后至2014年3月27日《浙江省人民政府辦公廳關于規范農村宅基地管理切實破解農村建房難的意見》（浙政辦發〔2014〕46號）下發之日前，農民建房未經批準或超過批準面積占用宅基地，建房者符合建房條件、所占宅基地符合土地利用總體規劃和村鎮規劃的，2008年1月1日《城鄉規劃法》實施前建房的，補辦建房用地審批（簡易程序）手續后進行確權登記。2008年1月1日之后的，按《城鄉規劃法》處置。

農民經依法批準宅基地建房，但因歷史原因未辦理規劃審批手續的，按宅基地使用權范圍內的房屋建筑面積確定房屋所有權。

（4）2014年3月27日《浙江省人民政府辦公廳關于規范農村宅基地管理切實破解農民建房難的意見》（浙政辦發〔2014〕46號）文件出臺后，按現行法律法規處置。

2、權利面積與實測面積不一致的處理

2.1實測面積小于原權利面積。即原權屬來源上面的合法面積大于農戶實際利用面積

導致此情況發生主要有兩種原因，一是宅基地界址發生變化，圍墻或其他宅基地界址標識滅失，導致現在測量土地權利界址范圍比原權利來源面積偏小，實測面積小于原權利面積，應以實測面積為準。

二是原權利面積與現在實測面積一致，且土地和房屋均未發生改變，由于原測量精度問題，導致現在實際使用面積略小于原權利面積，應以實測面積為準。

2.2原權利界址面積小于實測面積。即原土地證或建房用地審批表上面的合法面積小于農戶實際利用面積

根據岱山縣農村房地同測工作經驗，該類問題較多，對于整個確權工作界址確定產生較大影響。經分析，出現該類問題主要有以下幾個原因：

一是，測繪精度差異，導致實測面積略大于農戶權利面積;二是房屋或圍墻等界址出現新增或者改擴建;三是存在農戶私下合戶、買賣等情況;四是存在少批多用的情況;五是以上多種情況組合。以上情況多半屬于權屬信息不完善，歷史遺留問題未解決。而權屬信息不完善，使得農村不動產登記難以準確、有效開展[3]。

此類問題簡而言之是超面積問題，需要分階段、分類型處理，主要是結合建房年份、實測面積和權屬來源資料共同確定。首先，因測繪精度差異，導致實測面積略大于農戶權利面積，按照實際房屋空間位置測量房屋邊長及界址信息，如果有改擴建需要提供改建、擴建審批手續，并按審批文件登記;其次是結合建房年份、實測面積和村鎮規劃等共同確定。以《村鎮建房用地管理條例》（1982年2月13日實施）、《村鎮和集鎮規劃建設管理條例》（1993年11月1日實施）、《城鄉規劃法》（2008年1月1日實施）和《浙江省人民政府辦公廳關于規范農村宅基地管理切實破解農民建房難的意見》（浙政辦發〔2014〕46號）出臺的時間節點為劃分依據[4]，區別不同的權利確定方式和測量內容。

2.3房地不一致問題，即房屋占地面積大于土地權利面積

宅基地使用權和房屋所有權是既獨立又兼具一致性的兩種物權[5]。然而在實際中也存在不一致的現象。如下圖房屋土地界線不一致。戶1原土地權屬界址與一層房屋界址一致，為面1+面2，而二層房屋范圍為面1+面3;戶2原土地權屬界址與二層房屋界址范圍一致，范圍為面4+面2，一層房屋范圍為面4+面3，導致該情況的可能原因是以前沒有信息化的成果資料，導致前期發證出現紕漏。根據《根據中華人民共和國物權法》第19條規定：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。”該情況為原登簿記載事項錯誤，應予以更正。解決辦法是更正原土地證信息，并且戶1、戶2申請登記為共用宗地。

2.4農戶不能提供合法的權屬來源資料

由于歷史原因，房屋登記和土地登記分屬兩個不同的部門，審批部門和審批形式均有所不同。且時間跨度較大，管理部門存在變遷現象，進而產生數據不齊全問題，部分農戶缺乏權屬來源資料，因而無法確定有效的權利范圍[3]。

這類問題主要參考建房年份解決。①1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施前，農民占用宅基地建房且至今未擴建或翻建的，可按現有實際使用面積確定宅基地使用權。②1982年2月13日及以后建的房子，符合土地利用總體規劃和村鎮規劃的，經本農村集體經濟組織同意后確定權屬范圍。

總結：

農村宅基地和房屋權屬認定是測量的基礎。由于農村宅基地和房屋確權登記在方法上存在差異，加上時間有先后的問題，導致產生“兩證不全、兩證不一致的問題”[6]，也即是權利范圍與實測界線不一致的問題，這也是導致房地一體工作進展緩慢的重要因素。

為解決該類問題，加快工作進度，在工作開展過程中，應以“權為核心，界為輔助”，即農房的權屬是核心，具有法律意義，測量是獲取農房的土地、房屋自然屬性中權屬信息的手段。在不侵害農戶合法權益的前提下，確定農房權屬，對于農房測量工作開展具有非常重要的促進作用。

農村宅基地權是不動產登記形成的根本，是不動產登記的關鍵[7]，在測量過程中應以“地為根本，房為附屬”，宅基地界址確認后，在宅基地范圍內確定合法房屋建筑。對于測量工作可以少走彎路，也整體提高了房地一體工作的正確性。

在調查房屋自然屬性信息時，應多方求證，確定“建房年份”信息。農戶建房年份是農戶房屋建設完成的時間，跟農戶宅基地權利面積，房屋建筑面積等均有密切關系。“建房年份”應按幢進行調查，越細致的信息越有利于確定宅基地和房屋權利范圍，對農房確權工作效率和工作質量有很大提升。

參考文獻：

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[2]金莉.不動產統一登記后地房一體化登記模式思考[J].中國房地產，2016，31（8）：35-3.

[3]周俊杰.不動產統一登記背景下農村不動產登記問題研究[J].鄉村科技，2018，0（16）：33-35.

[4]夏任， 金楨淳. 對農村宅基地及房屋確權登記發證工作中存在問題的探索及思考——以諸暨市為例[J].浙江國土資源， 2017，（7）：34-35.

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[6]趙榮軍，黃東海，任良金. 農村不動產統一登記問題與對策——以南京市六合區為例[J].調查研究，2015，10：41：43.

[7]閆學廣，朱登民.農村宅基地確權發證在不動產登記中的應用[J].產業觀察，2017，8（中）：5，39.