土地資源配置對房地產經濟市場協調發展的影響研究

包建華

【摘要】隨著社會的不斷向前發展，很多城市也加快了城市化建設的腳步，土地資源配置已經成為非常重要的一項工作，對房地產經濟市場而言，如果土地資源配置科學合理，那么房地產經濟市場的發展也就越協調，房地產市場發展的速度也就越快，本文先分析了土地資源配置的目的，然后分析了土地資源配置對我國房地產經濟市場協調發展的影響，最后提供了幾點合理化的對策。

【關鍵詞】土地資源配置;房地產;經濟市場;影響? ? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.31.013

如今，土地資源配置與房地產經濟市場之間的關系越來越緊密密切的聯系。很多地方尤其是大城市明顯的體現出兩者之間的關聯性。因此土地資源必須配置的合理、科學，才能夠使土地資源利用最大化，不斷滿足城市發展及市政建設的要求，分析土地資源配置對房地產經濟市場協調發展的影響，不僅能夠體現出兩者之間的關系，還能夠為土地資源配置提供合理化的參考意見，具有重要的現實意義。

1、土地資源配置的目的

當今社會，土地資源配置直接關系到城市建設的空間布局，甚至會影響到城市的長遠發展，由于土地資源是有限的，而且是不可再生的，因此在城市規劃發展中就必須科學合理的進行配置，在空間布局、功能劃分、具體數量上都要進行科學分析，才能夠最大程度的保證其可持續性。土地資源是各行各業發展的基礎和根本，為了保證土地資源在房地產經濟市場中發揮有效的協調作用，就必須在用途和效益方面進行明確。一是在土地資源的用途上，市政項目、城市建設、城市綠化等方面都對土地資源有著極大的訴求，土地的應用價值不言而喻，因此如何將一定的土地資源合理分配到不同的用途當中，就成為了國土局等相關部門的重要工作，在這方面，可以根據群眾意愿或者土地應用的優先級進行配置。二是在土地資源的使用效益上，在我國現階段，很多領域的土地使用效益并不高，土地的使用價值沒有充分體現出來，存在著土地浪費的現象。因此，在進行土地資源配置時要充分考慮到土地的使用效益，當受益群眾多、土地使用合理的市政建設進行土地申請時，應優先加入土地申請綠色通道，政府也應該給予高度的支持，當使用效益不高的項目進行申請時，就應該及時駁回并提供合理的土地配置方案。

2、土地資源配置在房地產經濟市場協調發展的影響

土地規劃工作和土地供應這兩個方面是目前我國對房地產經濟市場進行協調的兩種手段，土地規劃指的就是政府職能部門從多角度對土地開發的成本和預計收益進行專業分析，通過數據計算出最大的收益;土地供應的特點是在規劃合理的項目中重新分配現有土地資源，實現土地資源的最大化利用，減少土地資源的浪費。在房地產經濟市場中，規劃、供給、儲備數量是土地資源配置的幾大要素，實踐證明，這幾大要素也是符合房地產經濟市場的發展規律的。土地資源配置在房地產經濟市場中的影響主要有對房地產市場的供應結構、房價波動和對房地產投資等[1]。經過幾十年的房地產發展，我國房地產經濟市場依然還有著很多的局限性，如在房價調控上還不夠靈活，相關從業者對開發的土地資源的配置方面依然認識不到位等，這些都是影響需求的因素。而土地資源配置對房地產經濟市場協調發展的影響主要有以下幾點。

2.1土地供應實際

在相關部門審批了土地資源申請后，還需要一定的時間才能按照相關程序進行土地資源的發放，所以，當土地資源的儲備機構得到土地的實際使用權限后，相關政府職能部門依然要高度重視土地資源對房地產經濟市場的影響，這種影響主要體現在土地儲備的資金成本和機會成本，還有房地產市場的運行情況[2]。這兩者都是直接影響房地產經濟市場的主要因素，只有處理好這兩種因素，才能在實際應用過程中使得土地資源被成本和市場實際所控制，從而根據市場變化來改變土地的實際應用，以實現土地資源利用最大化。

2.2土地儲備規模

在一定程度上，土地儲備規模是直接影響房地產經濟市場的主要因素，政府在批準權限范圍內依照法定程序，對通過收購、收回、征用或其他方式取得土地使用權的土地，進行儲存或前期開發整理，從而向社會提供各類建設用地。所以說，土地儲備規模直接反映出了政府對土地規模的掌控數量，也能夠關系到政府對土地資源的審批速度和分配的合理性，因為土地資源是不可再生的，因此土地儲備資源在審批之前，一定要組織專家對土地資源的規劃和實際需要進行分析論證，這樣就能夠從實際出發對土地資源進行思考和規劃，從而減少其土地資源成本，提高使用效益性和科學性。

2.3住房類型結構

通常情況下，政府對不同群體的支持力度一般會反映在土地供應的住房類型結構上，這也是政府干預房地產經濟市場的有力手段，這種手段往往是十分有效的。就現階段來說，我國的用地結構還不是十分平衡[3]。舉個例子來說，工業用地的價格相對住房用地來說偏低，這就導致住房用地的開發偏少，出現供需不平衡的現象，而在住房用地當中，經濟適用房的比例相對偏低等等，這些客觀因素直接影響了人們對房地產經濟市場的預期，從而導致房價波動大等等一系列的不合理的結果出現。

2.4地區結構

有相關研究表明，2010年國內四個直轄市的協調發展系數由高到低分別是天津市、重慶市、上海市、北京市。這個協調發展系數的結果和房價的結果基本是一致的，表明了協調發展系數的合理性，能夠基本反映出房地產經濟市場的運行狀態。 但是不得不承認，雖然天津市的均衡系數是最高的，但是房地產貸款比例比較高，從而增大了房地產經濟市場的資金風險。而重慶市房地產市場從業人員過多，可能會激發房地產經濟市場的膨脹。上海市房地產經濟市場的供需不平衡主要體現在以下幾個方面：一是土地利用效率較低，房屋空置率偏高[4];二是房地產投資增長率較大，價格偏高;三是房地產交易面積不足等等。北京市房地產經濟市場和上海市房地產經濟市場存在的問題還是有一定的相似性，比如土地利用效率低、房價高、房地產交易面積較低、從業人員多、空置率高等，這也從側面反映出了北京市房地產的波動還是比較大的，這對于房地產經濟市場的規劃十分不利，而且房地產供給結構的失衡還需要根據實際情況進行合理調整。從國內四個直轄市均衡指標體系中也可以表明：土地利用效率越低，一般均衡指數也低，這也在一定程度上說明，通過土地供應可以調整房地產經濟市場的協調發展狀況，房地產運行狀況和土地供應情況存在相互制約的關系。

3、房地產經濟市場協調發展的策略

3.1保證足夠的土地儲備規模

無論是國內還是國外，實踐證明，只有土地儲備有一定的規模，并且始終堅持科學合理的配置，才能夠在一定程度上對房地產經濟市場起到積極作用[5]。土地資源儲備應該始終處于供大于求的狀態，才可能滿足人們對房地產的剛性需求，不然的話，不僅不能夠積極干預房地產市場的規模，還會因為供需不平衡導致房價上漲，在一定的范圍內激發群眾的消費行為，引起不必要的社會恐慌，從而直接影響社會的穩定。在進行土地儲備時，可以通過一系列的鼓勵措施釋放房地產企業的存貨，可以采取征收商品房保有稅的方式鼓勵企業釋放房地產存貨，從而增加土地資源的儲備量。

3.2判斷房地產經濟市場的趨勢

根據以往的經驗，房地產經濟市場的波動呈現出一定的周期性，而這種波動絕非偶然，而是市場運轉的結果，是客觀存在的，雖然這種周期波動不能夠完全消除，但是可以通過宏觀調控控制其波動幅度的大小。所以，為了使房地產市場的波動處于一定的范圍內，避免波動過大影響社會的發展，相關從業者就要根據房地產市場波動狀態，快速制定出土地供應大具體方案以適應市場的波動[6]。當然在時間上宏觀調控有著一定的后滯性，因此要根據房地產經濟市場的運行情況來找準土地供應的時機，一般情況下，可以根據房價、銷售額等一些主要的指標，再結合專業的預測方法來有效控制房地產經濟市場的波動情況及變化趨勢，從而確定土地供應的變化量。

3.3綜合土地儲備成本

雖然說土地儲備規模越大對房地產經濟市場的影響越大，但是這種影響也是在合理范圍才是有效的，這是因為土地資源的總量是恒定的，而且儲備土地資源也是需要要花費一定成本，因此在儲備土地時，要綜合土地的機會成本和預估效益的大小才能下結論。另外，設定土地彈性儲備和信息儲備也是降低土地儲備成本的有力手段。通俗來講就是通過收集整理房地產經濟市場的有效數據，基本上就能夠確定土地的儲備規模了，而為了保證儲備充足，一般還可以利用彈性儲備來滿足市場中的非正常需求[7]。我國房地產經濟市場的發展目前還不夠成熟，市場信息還有很多空白，因此還要根據實際情況建立信息儲備。這樣就能夠根據信息儲備提高收購速度，有效降低了儲備成本。

總結：

就目前我國的房地產經濟市場的發展來看，房地產經濟市場的成長空間還有很大，其存在的不足之處也直接影響了我國房地產經濟市場的發展，因此通過分析土地資源配置對房地產經濟市場協調發展的影響，在一定程度上也提供一定的發展思路，為我國房地產經濟市場的協調發展提供了一定的參考價值，為我國房地產經濟市場的壯大奠定了堅實的基礎。

參考文獻：

[1]呂玉霞.土地資源配置的經濟效應分析[D].山東大學，2016.

[2]張耀華.婁底市土地供給對房地產市場的影響研究[D].湖南大學，2013.

[3]單志鵬.在宏觀調控中土地政策對房地產市場的影響效果研究[D].吉林大學，2013.

[4]李寧.山西省地級市住房市場與土地市場耦合協調發展研究[D].山西財經大學，2018.

[5]張俊.房地產稅收制度對山西省房地產市場的影響研究[D].太原理工大學，2015.

[6]李娟.城市土地市場發育及其對房地產市場的影響研究[D].南京農業大學，2007.

[7]劉婉慧.土地供應政策對廣州市房地產市場的影響研究[D].華南理工大學，2011.