土地承包經營權納入不動產統一登記關鍵問題務實探討

劉琨 陳偉偉

【摘要】土地承包經營權，指的是公民集體對所有或國有所有，由全民所有制或集體所有制單位實行的國有土地的承包經營權，權利內容由合同約定，分成主體與客體兩大部分。而對于不動產統一登記來說，主要工作是對不動產登記職責進行整合，并對不動產統一登記制度進行構建，進一步實現對土地、房屋、草原、林地、海域等不動產的統一登記。從實踐工作角度出發，在不動產統一登記工作開展期間，需適當參考土地承包經營權，以此確保不動產統一登記工作的合規性及有效性。因此，本文以土地承包經營權與不動產統一登記之間的關系為切入點，進一步針對土地承包經營權納入不動產統一登記關鍵問題及對策進行務實分析，希望以此為不動產統一登記工作效率及質量的提升提供有效價值建議。

【關鍵詞】土地承包經營權;不動產統一登記;關鍵問題;對策;務實分析? ? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.31.012

基于新一輪土地制度改革背景下，提出了“三權分置”制度，即形成所有權、承包權、經營權三權分置新格局。在此土地制度改革基礎上，三權不但具備整體效用，而且還能夠將各自的功能發揮出來。從實踐工作經驗來看，三權分置土地改革制度的持續推進，有助于農村基本經營制度的完善，且與生產關系適應生產力發展的客觀規律相符。而在不動產統一登記工作開展過程中，由于涉及的要素較多，其中土地便是一大核心要素，為了使不動產統一登記工作效率及質量得到有效提升，則有必要在了解土地承包經營權的基礎上，將其合理科學地納入到不動產統一登記工作當中[1]。當然，由于土地承包經營權的納入，會使不動產統一登記工作面臨一些全新的問題，比如：土地經營權與土地承包經營權的關系問題、業務流程銜接性問題等。為了解決這些問題，使土地承包經營權納入不動產統一登記工作的作用有效發揮出來，鑒于此本文圍繞“土地承包經營權納入不動產統一登記關鍵問題”進行務實探討價值意義顯著。

1、土地承包經營權與不動產統一登記相關內容概述

首先，對于土地承包經營權來說，其權利主體為公民或者集體;集體所有土地或國家所有，由全民所有制單位或集體所有制單位使用的國有土地則為權利客體。通過土地承包經營權相關工作的落實，可以將我國經濟體制改革當中農村承包經營關系有效反映出來，屬于一種新型物權。

其次，對于不動產統一登記來說，其工作制度的實施，不但有利于穩定房價，而且還有利于財產稅的推進，比如：以高凈值人士不動產數量為依據，對一定的財產稅開征，可以使貧富差距得到有效縮小，并使財政收入得到一定程度增加。從中可知，不動產統一登記工作的開展意義重大。

此外，從時間線層面分析，《不動產登記暫行條例》在2015年頒布，其中便表明需將土地承包經營權納入到不動產統一登記當中[2]。隨著工作的進展，在2019年9月，《中央編辦關于修訂整合不動產登記職責文件的通知》當中，提出由自然資源部對農村承包土地登記工作給予指導監督的要求;農村土地承包經營及相關合同管理、流轉規范等承包土地管理工作，則由農業農村部負責，并且該部門還需做好各地農村部門的組織工作，將確權登記成果資料移交之自然資源部門。在此大環境下，全國各地在不動產統一登記工作開展過程中，均積極響應國家政府及相關部門的號召，將土地承包經營權分批穩步納入其中。但需認識到的是，不動產統一登記是一項系統性的工作，復雜程度高，因此土地承包經營權納入不動產統一登記工作還面臨一些有待解決的問題。從不動產統一登記工作質量效益提升角度考慮，明確其中潛在的問題，尋求有效的解決對策顯得尤為關鍵。

2、土地承包經營權納入不動產統一登記關鍵問題及對策務實分析

2.1土地經營權與土地承包經營權之間的關系問題

部分人士將土地經營權與土地承包經營權混為一談，顯然這是一種錯誤的認識。從這兩種經營權涉及的相關問題層面分析，主要體現在：在農戶第一次分包得到相應的承包地塊情況下，不動產登記機構該怎樣登簿發證，只是對土地承包經營權進行記載，還是在此基礎上將1條土地經營權記錄在內？

顯然，上述問題主要受土地經營權與土地承包經營權兩種權屬的關系影響而發生。以我國物權體系與土地產權體系構建過程中需遵循的權能分離理論為依據，基于承包方自主經營承包地塊的情況下，享有完整的土地承包經營權權能，包括：承包權與經營權。若承包方未能進行相應土地的自主經營，把承包地流轉至他人，那么承包地的承包權能與經營權權能之間便會出現相互分離的情況，此時承包方只是享有承包權權能，而轉讓的經營權權能（土地經營權）則由受讓方享有[3]。

為了解決上述問題，需明確當農戶第一次分包得到承包地塊的情況下，對于不動產登記機構，有必要針對此地塊做好土地承包經營權首次登記工作，然后把相對應的產權證書交付至農戶。此外，倘若農戶有對承包地塊進行自主經營的意愿，那么土地經營權相關登記操作則無需執行。

2.2業務流程銜接性問題

對《農村土地承包經營權證管理辦法》·2003版、《不動產登記暫行條例實施細則》進行比較分析顯示，兩者在登記類型定義上存在差異，特別是“原變更登記”、“轉移登記”之間的關系，有必要充分明確。

以上述提到《不動產登記暫行條例實施細則》中的相關規定為依據，在出現買賣、互換、贈與不動產、通過不動產作價出資入股等情況下，當事人需以相關法律法規為依據，申請相應權利的轉移登記。由此可見，對于農村承包地塊的相關土地流轉行為，比如轉包、入股等，可以符合申請轉移登記的條件。

以《民法典》當中的第339條為例，表明：（1）土地承包經營權人對于出租、入股等方式向他人流轉土地經營權的行為，可自主決定;（2）以最新法律解釋為例，轉包、出租等土地流轉方式，在>5年的情況下，與申請土地經營權專業登記的條件相符[4]。

結合上述闡述，為了解決不動產統一登記涉及的業務流程銜接性問題，則有必要以《新承包法》當中的相關定義為依據，結合常見的承包地塊流轉方式，理清承包地塊的流轉方式、原農業部門土地承包經營權登記類型、不動產權利類型、不動產登記類型等工作要素具體實施方式方法，具體見下表1：

2.3土地經營權登記發證問題

基于《民法典》層面分析，對土地經營權當作“益物權”，并非“擔保物權”[5]。但同時，在《民法典》第342條當中，明確指出對于采取抵押的方式流轉土地經營權的行為表示允許?？紤]到實際執行過程中，避免法條矛盾問題的出現，需根據實際情況，對土地經營權登記發證問題進行認真、嚴謹地梳理，具體如下：

（1）若承包地流轉經營權為首次，且時間為>5年，則可使土地經營權正式形成，且與《不動產登記暫行條例實施細則》中有關首次登記的相關定義相符。

（2）若采取轉包等方式對土地經營權進行流轉，則相關主體可以在登記部門進行土地經營權轉移登記的申請。

（3）在承包地塊當中，只允許對土地經營權進行擔保，擔保的方式主要有兩種，即：其一，抵押;其二，質押。需注意，受到承包地塊的性質影響，質押很難實現。所以，基于具體業務辦理工作開展期間，可以采取土地經營權抵押登記方式。此外，基于具體業務工作辦理期間，需以登記流程精簡為基本工作原則，進一步對土地經營權首次登記、轉移登記或者抵押登記流程，采取合并辦理方式，提高統一登記工作效率。

結語：

綜上所述，土地承包經營權與不動產統一登記工作之間關系密切。將土地承包經營權納入到不動產統一登記工作當中，面臨一些關鍵問題。因此，需通過務實分析，明晰土地經營權與土地承包經營權之間的關系，提高業務流程銜接性，做好土地經營權登記發證等，以此確保土地承包經營權納入不動產統一登記的合規性及有效性，進一步全面提高不動產統一登記工作的效率及質量。

參考文獻：

[1]鄧世贊，丁青，黃平.農村土地承包經營權納入不動產統一登記研究——以湖南省為例[J].中國國土資源經濟，2020，33（07）：29-33.

[2]馮曉紅，鄭財貴.淺析農村土地承包經營權納入不動產統一登記的部門銜接困境[J].農村經濟與科技，2018，29（03）：41-43.

[3]王小映.論不動產統一登記中承包地登記的特殊性[J].農村經濟，2017（11）：1-5.

[4]辜寄蓉，馮義從，劉寅，方從剛，蘭井志.完善農地流轉價格評估體系的思考——基于不動產統一登記數據的支撐[J].中國國土資源經濟，2017，30（10）：41-44+58.

[5]夏國剛，王秀濤.土地承包經營權納入不動產登記的對策[J].農場經濟管理，2017（08）：40-43.

作者簡介：

劉琨（1988.12-? ）男，漢族，江西吉安人，2011年畢業于江西農業大學，大學本科學歷，測繪工程師，現從事測繪和國土空間規劃相關工作。