幸福加梯 與你同行

陳紅萍

【摘要]隨著人民生活水平不斷提高及人口老齡化，對老舊住宅加裝電梯的呼聲日益強烈。為此，自2018年起，李克強總理在《政府工作報告》中開始連年提起“鼓勵”“支持”加裝電梯要求。

上海市自2016年起，就對加裝電梯進行了系統化管理，2019年12月，市十局委聯合發布了滬建房管聯〔2019〕749號文件，成為較為全面的加裝電梯政策指導性文件，2021年龔正市長首次在《政府工作報告》中精確目標：“完成既有多層住宅加裝電梯1000臺以上”。今年年初市政府也明確將加裝電梯列為三項民心工程之一。本文將就靜安區老式公房加裝電梯工作現狀及存在的困難進行分析，并就進一步做好此項工作提出建議，以更好服務社區居民。

然而加裝電梯作為一個新興需求，不同于傳統的工程項目，不僅從決策群體、籌資方式有明顯的不同，而且在相關法規、配套單位、后期管理方面，都需要在現行政策基礎上進行創新。

本文將從幾個加梯意義、發展方向、面臨問題幾個方面進行分析，并給出相應的對策建議予以探討。

【關鍵詞】老齡化需求;民心工程;加梯難點;法規探討;互聯網新技術

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.31.006

一、老式公房加裝電梯的意義

（一）老式公房加裝電梯有助于拉動經濟發展

一方面，老式公房加裝電梯集設計、土建、電梯、配套等各項工作于一體，每部成本總共約80萬元，這不僅給相關行業帶來新的機遇，結合樓宇和社區環境的優化，也可以增加生活、商業、配套服務。另一方面，通過老式公房加裝電梯改善居住條件，有助于降低舊區改造成本，節約土地資源。

（二）有助于改善住房條件，優化老齡人口生活品質

根據靜安區統計局發布的數據，截至2017年底，靜安區60歲以上老年人口占總人口約40%。據測算，目前，上海4至7層樓沒有電梯的多層樓房面積約1.5億平方米，逾20萬棟;據專業排摸統計，靜安區7層樓以下的多層樓房共有11222個門棟，可加裝的數量為6521個，有難度加裝的有2347個，合計8895個，占比79.3%。

截止到2016年底，靜安區在冊養老床位僅6099張，也就是說，大多數的老人選擇了 “居家養老”。然而因自家樓棟沒有電梯，老年人的出入變得十分不便利。高齡老人出行困難，常年無法下樓出門的現象普遍，多病老人生活更是苦不堪言，造成了很多“懸空老人”，嚴重影響了老年人的生活品質和身心健康。因此，對老舊小區進行加裝電梯很有必要。

（三）老式公房加裝電梯有助于提升城市環境，改善民生

老式公房加裝電梯本身就是一項惠民工程，可以極大地改善居住在老舊樓房內居民的生活質量，在加裝電梯的同時完善每個單元住宅的入口門廳、信報箱、信息欄等五小設施，提升小區一體化管理硬件水平，一方面可以使老房子變得更宜居，促進社會和諧穩定，同時也增加了老舊住宅的社會效益，為社會增加了財富，也是“城市更新”的題中應有之義。2018年9月14日，市委書記李強就堅持“留改拆”并舉、深化城市有機更新、進一步改善市民群眾居住條件有關工作，要按照習近平總書記對上海工作的指示要求，進一步增強緊迫性和責任感，創新思路、辦法和機制，市區聯動、多策并舉、加大力度，加快改善基本居住條件，更好滿足人民群眾對美好生活的向往，體現“人民城市人民建、人民城市為人民”的偉大意義。

二、靜安區舊房加裝電梯的發展現狀

靜安區是上海市最早進行舊公房加裝電梯的區域之一。最早的舊樓加裝電梯是位于靜安區延安西路150弄1號樓。2003年，這幢樓里的居民就提出加梯意向，卻因相關法規、政策不完善，一直等到2011年，上海市多部門聯合出臺了《本市既有多層住宅增設電梯的指導意見》，明確了加裝電梯的審批程序后， 2013年，這幢樓才被市有關單位列為舊樓加裝電梯首批試點樓。經過努力，終于解決了資金籌措、產權變更、居民同意率等問題，在2013年完成了電梯加裝。

2019年1月，靜安區遠龍公寓5臺加裝電梯竣工，這也是全市第一個完成加裝電梯全覆蓋的小區。

截止2020年底，全區堅持“能加、愿加，則盡加、快加”的原則，共有在用在建在批加裝電梯299臺，累計完工啟用電梯85臺，受益居民戶數5363戶。靜安區加裝電梯工作取得了5個“全市第一”：一是全市第一臺政策出臺后加裝的電梯;二是全市第一個加裝電梯全覆蓋的小區;三是全市第一個成規模化推進加梯工作;四是全市第一個納入政府實事項目;五是全市第一個創新提速審批模式。

三、公房加裝電梯面臨的問題

（一）利益訴求不一，居民協調難度大

根據民法典相關要求，加裝電梯工作至少需要小區和本樓棟多數比例的業主同意才能啟動。因此，現在舊樓加裝電梯的第一難，就是住戶利益協調難。加裝電梯的設計方案、費用預算、分攤方案都需要與不同業主進行協商。而且每個小區、每棟樓的情況都不同，老公房居民年齡層次不同，所住樓層不同，訴求必然難以統一。除了需求不同以外，加裝電梯前后不同樓面房價的差異也是導致底層業主心理難以平衡的主要原因。

其次，加裝電梯勢必占用小區現有空間，會對綠化、車位等敏感問題產生催化作用，這也是底層居民的主要反對理由。

再次，部分業主人戶分離，房子長期出租，沒有實際需求，也沒有投資意愿，業主抱著不參與，不反對的心態。這種情況占比一旦較多，就會提高本樓棟其他出資居民資金分攤的復雜度和出資金額。

（二）改造及維護需求資金大，籌資難度大

加裝電梯工程目前資金主要來源：業主自籌+政府補貼。一是加裝電梯的資金籌措。根據目前的測算，加裝一臺電梯總費用約70-80萬元，加上雨水管、污水管、燃氣管、自來水管、強電線、弱電線（俗稱“四管兩線”）配套搬遷費用后甚至更高?，F在目前，上海市政府補貼最高不超過28萬元/臺。因此單靠政府補貼難以完成加裝電梯，大部分加梯成本需要居民自籌解決。

另外，有的樓棟因加梯需要，遇到的退綠化、移栽樹木、底部防空洞處理、化糞池改建、因處地鐵沿線需增加的額外等費用，也是一筆不小的開支。

二是后續運營和維修管理費用，眾口難調。電梯作為特種設備，安裝驗收合格之后的日常有效管理更是電梯正常運行的關鍵，后期除電梯專業維保單位所收取的維保費外，還有檢驗費、校驗費、電費、保潔費、管理費及部件更換費是由電梯產權人擔負的。而且到底后期費用是按照樓層差額分擔，還是按面積甚至按人頭分擔，更是莫衷一是。

（三）老式公房建筑不符合加裝條件

據了解，房屋實際情況不允許安裝，是目前老公房加裝電梯最常見的客觀難題。根據相關文件，既有住宅加裝電梯需符合現行城市規劃、建筑設計、消防和結構、間距等規范和標準，考慮對公共道路、房屋安全的影響。所以注定有一部分樓棟在現行法規下是無法加裝的。

（四）加裝涉及部門眾多，政策法規有待完善

根據上海市現行的政策，上海市舊樓電梯加裝基本分六個步驟：一是規劃許可;二是房屋安全性論證;三是施工許可; 四是電梯施工告知及使用登記;五是竣工驗收：六補貼申請：申請人向區房管局提出補貼申請，區房管局報送區財政局。雖然自滬建房管聯〔2019〕749號文件出臺后，手續大大簡化，但依然涉及六七個部門，加上測繪院、檔案館、公積金中心、街道、各運營商，要跑的部門還得十幾個。就申請人一項，有的小區沒有成立業委會，要由所在地居民委員會或居民代表作為申請人，有的還是直管公房與系統公房，須有房屋所有或者委托管理人來申請。另外，加裝電梯還需由小區和本樓組兩次征詢同時達到一定比例才能申請，光一個費用分攤環節，就要根據造價、配套、使用、補貼分攤四項內容征詢意見，對于非專業、年紀大的居民而言，手續仍然比較復雜。

（五）后期使用管理單位身份尷尬，安全使用隱患較大

加裝電梯的使用管理單位目前身份模糊，雖然按照《特種設備安全法》第三十八條明確規定產權人可以自管也可以委托物業公司管理，但絕大多數物業從經濟角度和安全責任角度考慮并不愿意接手。而電梯產權人又有“非專業”、“非專一”、“非專職”的特點，其必然無法承擔起法律所規定的后期管理使用的相關職責。

四、對策和建議

（一）發揮市場調節手段，解決資金短缺的問題，促進協調發展

根據近年來的經驗，現已有部分銀行推出“加梯貸”相關業務，可為資金困難的居民提供低吸貸款解決出資難題。另有部分保險公司推出“電梯險”方案，雖然沒有從根本上解決居民自管專業性和風險性不統一的矛盾，但是已經解決了電梯使用單位的大部分管理風險。

（二）建立矛盾處理協調機制

老公房加裝電梯，既然低層業主的房產價值受損，高層用戶在推動老舊小區加裝電梯時，是否可以考慮對一樓進行環境改造或功能升級，而不是僅僅用道德要求低層用戶配合，這樣只會激化矛盾，讓加裝電梯變得難上加難。在費用分攤方面是否可以制定先期不出資者，不得使用，如以后使用需加倍支付等條款。

（三）尋求政府支持扶持，進一步完善政策法規

舊住房加裝電梯，看上去不大的一件事，但涉及到的政策法規確實是多方面的。相關的政策配套對于舊樓加裝電梯的推進具有指引性的關鍵作用。雖然2019年〔2019〕749號文件的發布，極大的簡化了舊樓加裝電梯手續，后續配套文件也簡化或解決了公積金提取、配套單位配合、主管部門審批方式、各樓層出資比例建議、加裝電梯可行性判定、具體設計方案等實質問題。但對于加裝電梯中的一些難點、堵點：如建后管理、相關配套單位政策、利害相關方的補償、由于電梯加裝引起的房屋面積變化產權確認等問題，由于涉及到運營商、房管、市監局等多部門，仍需要進一步完善法規，使加裝電梯做到有法可依。

是否可以借鑒早年平改坡工程的成功經驗開展老式公房加裝電梯工程，由政府統一出資、籌劃，解決老年人上下樓梯的困難，解決與老百姓最直接、最實際、最切身的利益問題，也體現了黨和政府順應民心、重視民生的精神。

1.加裝電梯一般都為100萬以下小額投資項目，通過規劃及安全論證的項目，在建設審批環節，應當降低要求。而現在靜安區建管委對加裝電梯項目要求必須掛唯一項目經理及監理工程師（一個小區除外）。大大占用了有限的社會人力資源。是否可以借鑒徐匯、楊浦等外區做法，下沉管理層級到街道，對施工資格、施工過程、竣工驗收由街道層級負責。

2.政府部門應利用小區整體改造之際統籌對小區實施水、電、氣等老舊設施改造和安全環境進行綜合治理;

3.建議水、電、氣、各通信運營商等企事業部門對加裝電梯中需要管線移位等費用進行減免或四管兩線搬遷由區一級政府統一定價，統籌協調，居民只管籌集電梯建設相關費用。

（四）利用互聯網技術，高效推進，過程透明

利用小程序或APP，對加裝電梯自民意征詢至后期使用各環節進行在線管理，數據實時更新，令居民、代建方、政府部門對于加裝電梯意見征詢、實施過程、后期保養等具體過程做到一目了然，減少大量紙質材料和人工上門工作。

（五）探索專業化代建模式，實現“雙贏”目標

“加裝電梯涉及計劃立項、規劃審批、房屋安全認證、施工許可、質量技術監督、竣工驗收，”雖然上海已經將既有多層住宅加裝電梯申請流程大大簡化，但對于沒有經驗的居民來說，流程依然復雜。而且電梯作為特種設備，加裝涉及設計、土建、安裝、配套等綜合工程，沒有專業人士或機構進行指導，單靠居民獨立完成難度很大。隨著舊樓加裝電梯被越來越多的居民所接受，有計劃培育發展專業單位作為既有多層住宅加裝電梯的代建單位，為有需求的業主和居民提供加裝電梯的技術咨詢、設計、手續辦理和施工安裝等一條龍服務，就顯得極為重要，這也將是今后做好舊樓加裝電梯的一條創新之路。既能幫助政府居民將這項有利民生的事情做好，也可為企業開拓新的經濟增長點。

據靜安區房管局有關部門的預計，2021年，全區將有500臺以上加裝電梯即將完工，隨著人口老齡化的加劇，既有住宅加裝電梯的市場前景是可預期的。舊住房加裝電梯，一頭連著政府，一頭連著居民，靜安置業集團有豐富的做政府實事項目的經驗，良好的政府關系，相對市場上其他的代建公司，更方便協調建設中出現的各種問題。因此，借助豐富的從事政府實施項目的經驗和房產開發運營及工程建設管理經驗，可以積極參與舊房加梯代建等轉型方向。在承擔區屬國企責任的同時，面向市場，利用自身優勢資源，投身于舊房加梯代建服務中，既為市民提供優質服務，又通過市場化操作獲得合理利潤。這可以強化滬中的中心城區經營能力，對于企業的人才鍛煉、轉型和發展具有重要意義。

參考文獻：

[1]《關于進一步做好本市既有多層住宅加裝電梯工作的若干意見》，（滬建房管聯〔2019〕749號文件）.

[2]《關于進一步明確加裝電梯審批管理等要求的通知》，（滬建房管聯〔2021〕74 號）.

[3]陳俊峰.《舊樓加裝電梯中的問題與難點》，《中國電梯》2019-17期.

[4]陳俊峰.《加裝電梯知識百問百答》，《上海電梯》，2021-1～4期.

（本文作者單位為上海靜安置業（集團）有限公司，上海市，200040）