“共同富?！遍L遠目標下房地產行業迎來巨變

黨的十九屆五中全會提出“全體人民共同富裕取得更為明顯的實質性進展”的目標，這既是社會主義的本質要求，也是我黨為人民謀幸福的初心使命，指明了前進方向和奮斗目標?！肮餐辉！遍L遠目標下，房地產行業將長期堅持“房住不炒”定位，不斷增強民生保障功能和收入再分配功能。

一、“共同富?！蹦繕讼拢康禺a突出民生保障屬性

共同富裕是社會主義的本質要求。當前我國社會發展階段和主要矛盾發生重要變化，要求把促進全體人民共同富裕擺在更加重要的位置。8月17日，習近平總書記主持召開中央財經委員會第十次會議強調，“共同富裕是社會主義的本質要求，是中國式現代化的重要特征”。實現共同富裕不僅是經濟問題，而且是關系黨的執政基礎的重大政治問題。當前，我們正在向第二個百年奮斗目標邁進，適應我國社會主要矛盾的變化，更好滿足人民日益增長的美好生活需要，必須把促進全體人民共同富裕作為為人民謀幸福的著力點，不斷夯實黨長期執政基礎。在關于《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》的說明中，習近平總書記結合我國發展階段，對共同富裕進行深刻闡述：“我們推動經濟社會發展，歸根結底是要實現全體人民共同富?！保半S著我國全面建成小康社會、開啟全面建設社會主義現代化國家新征程，我們必須把促進全體人民共同富裕擺在更加重要的位置，腳踏實地，久久為功，向著這個目標更加積極有為地進行努力?！睘榇?，黨的十九屆五中全會向著更遠的目標謀劃共同富裕，提出了“全體人民共同富裕取得更為明顯的實質性進展”的目標，在改善人民生活品質部分突出強調了“扎實推動共同富裕”，指明了前進方向和奮斗目標。

共同富裕對我國社會和經濟發展提出新發展階段核心要求，就是要使發展成果更多更公平惠及全體人民。近年來，我國經濟社會發展取得巨大成就，社會整體福利不斷增進，人民普遍受益，但發展的惠及程度并不均衡，社會福利在人群間、行業間、城鄉間、地區間都有一定差距。共同富裕要求堅持在發展中保障和改善民生，更加注重分配公平，解決地區差距、城鄉差距、收入差距等問題，在收入分配、就業、教育、社保、醫療、住房、養老、扶幼等方面不斷取得實實在在的成果，更加注重向農村、基層、欠發達地區傾斜，向困難群眾傾斜，促進社會公平正義，讓發展成果更多更公平惠及全體人民。

在“共同富裕”長遠目標下，房地產行業將長期堅持“房住不炒”定位，并不斷增強民生保障功能和收入再分配功能，這決定著行業長期發展方向。今年以來，已有兩條重要的政策脈絡不斷延伸，一是國家高度重視保障性租賃住房建設，發展保障性租賃住房成為“十四五”住房建設的重點任務，“十四五”期間，在新市民和青年人多、房價偏高或上漲壓力較大的大城市，新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例應力爭達到30%以上。二是頻發提到具備收入調節功能的房地產稅，10月16日出版的第20期《求是》雜志發表習近平總書記重要文章《扎實推動共同富?！?，文章提出要加強對高收入的規范和調節，要積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作。

二、我國構建房地產長效機制“三步走”

我國房地產行業政策導向，通過構建房地產長效機制，直接傳導并形成對房地產行業長期發展形成根本機制約束，引導行業長期健康平穩運行。“十九大”以來，我國房地產長效機制最初發力于最根本的土地制度改革，疫情后期發力于金融制度改革，“共同富?！遍L遠目標下，當前正在發力于住房制度改革，并將完成財稅制度改革。

（一）十九大開啟“后商品房時代”，2018-2019年，圍繞“房住不炒”和“堅決遏制房價上漲”，加快構建房地產長效機制，率先發力于最根本的土地制度改革

2016-2017年，我國熱點城市房價再度暴漲。2014年，我國經濟增速換擋，進入新常態。中央強調要探索適合國情、符合發展階段性特征的住房模式，要求“以滿足新市民住房需求為主要出發點深化住房制度改革”。但在穩增長和化解房地產庫存的訴求下，實際仍以全面寬松為主，多次降準降息、放松二套房認定、降低貸款首付比例、下調貸款利率、降低交易契稅、取消限購等，再次引發熱點城市房價暴漲。

十九大提出“房住不炒”，確立我國第二次住房體制改革方向，產業使命、基本性質、任務、功能與市場特征均發生根本性改變，宣告“商品房時代”落幕，行業從此進入“后商品房時代”。[1]“98年房改”確立我國第一次住房體制改革方向，揭開商品房時代的帷幕，房地產行業逐步發展成為國民經濟支柱產業，呈現出商品房一枝獨秀的特征。習總書記在十九大報告提出“房住不炒”、“租購并舉”，確立我國第二次住房體制改革的方向，宣告“商品房時代”落幕，行業從此進入“后商品房時代”。進入后商品房時代，房地產行業主要使命從拉動經濟增長轉變保障全體人民住有所居;基本性質從國民經濟支柱性產業轉變為民生保障性產業;主要任務從推動住房商品化、促進房地產投資快速增長轉變為大力發展租賃住房、構建租購并舉的住房保障體系;主要功能從滿足城鎮居民的居住和投資需求轉變為以4億新市民為重點滿足全體人民的居住需求。

后商品房時代，我國圍繞“房住不炒”和“堅決遏制房價上漲”，加快構建房地產長效機制，2018-2020年，率先發力于最根本的土地制度改革，為保障性住房市場提供大量新增土地供應。我國土地制度改革圍繞著農用地、宅基地、農村經營性建設用地“三塊地”展開，其中最重要的是2019年8月新出臺《土地管理法》，允許集體經營性建設用地直接入市，雖然不能建設商品房，但可以建設租賃住房、廉租房、共有產權房等保障性住房和產業園。我國共有0.5億畝集體經營性建設用地，相當于2020年商品房銷售面積19倍，為發展保障性住房市場奠定了重要基礎，有助于抑制熱點城市房價和租金上漲。與此同時，住房制度加快推動住房保障立法，加大對租賃市場政策支持力度，加大戶籍制度改革力度;金融制度加強了金融風險監管，并推行房貸利率改革。

這一階段，我國房地產長效機制逐漸形成并發揮作用，房地產市場呈現降溫態勢。我國房價整體平穩運行，房地產開發投資增速保持穩定。房地產企業為適應行業新變化，實行以價換量銷售策略，加快銷售改善現金流，并積極布局“房地產+”業務，物業公司迎來上市潮。

（二）2020年疫情爆發，房地產成為金融風險最大“灰犀牛”，我國以防范化解金融風險為重點，加快完善長效調控機制，發力于金融制度改革

疫情暴發以來，資金再度涌向房地產領域，房價上漲壓力凸顯，居民杠桿率、房企杠桿率、銀行房貸杠桿率持續攀升，金融風險不斷集聚。2020年底，居民部門杠桿率增加6.1個百分點至62.2%，房地產開發企業資產負債率超80%，金融機構房地產貸款占比28.7%，三大部門杠桿水平均處于絕對高位，反映出資金再度“脫實向虛”涌入房地產，既增加了穩房價壓力和金融風險，也阻礙了實體經濟發展，對進一步完善房地產長效機制，提出迫切要求。

2020年開始，我國發力于金融制度改革，重點在于加快“建立房地產金融長效管理機制”，限制資金違規和過度流入房地產行業，防范潛在系統性金融風險。2021年，我國正式實施銀行業房地產貸款集中度管理和房地產企業“三線四檔”融資管理，對房地產融資供需兩頭“上鎖”，房地產融資供應端嚴格限制銀行業房地產貸款占比和個人住房貸款占比，房地產融資需求端嚴格限制房企有息負債規模與增速，推動房地產行業整體杠桿率有序下降。

（三） 2021年開始，在“共同富?！遍L遠目標下，我國將長期堅持“房住不炒”基本定位，不斷增強民生保障功能和收入再分配功能，以保障好群眾住房需求為根本，發力于住房制度改革，逐步深化財稅制度改革

住房制度改革，重點在于大力支持發展保障性租賃住房市場，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。2021年，我國保障性租賃住房市場進入政策紅利期，供給端完善土地支持政策，降低企業用地成本和稅費負擔，有效保障企業合理盈利;需求端擴增試點城市，通過“租購同權”、規范租賃秩序、保障合法權益等方式鼓勵租房需求;融資端加強金融支持，完善資金退出渠道，首次將保障性租賃住房納入到基礎設施REITs試點申報項目名單中。一系列政策“組合拳”將根治行業盈利難和資金退出難兩大“痛點”。

土地制度改革，進一步延伸至土地招拍掛制度，優化土地競拍規則，完善“穩地價”工作機制。穩地價是穩房價的關鍵。2021年，我國推行22城集中供地制度，第二批集中供地土拍規則迎來重大調整，加強“房地價聯動”，實施以“限房價、控地價、競品質”為主的競拍方式，嚴控土地溢價率，通過競一次性合理報價、搖號、競更高更優建筑品質方式確定競得人，有助于穩地價、穩房價、穩預期，并形成行業內優勝劣汰的競爭機制。

未來，我國還將深化財稅制度改革，堅定不移地推進房地產稅立法。房地產稅是房地產市場穩定健康發展“長效機制”構建中的重要一環，將按照“立法先行、充分授權、分步推進”原則，推進房地產稅立法和實施。房地產稅涉及到政府、家庭、企業三大部門及其部門內部之間的收入分配問題，是切實的民生問題。2011年，重慶和上海兩地啟動了開征房產稅的改革試點。2014年，黨的十八屆四中全會對全面依法治國作出部署，并明確提出要加快重點領域立法。房地產稅的改革必須要在法律框架下進行。同時，我國地域遼闊，各地差異很大，需要充分授權。房地產稅立法征收是個大工程，房地產稅是個技術性比較強的稅種，會涉及到很多問題，例如全國房產信息要有一個統一平臺，要建立房地產登記制度、房地產糾紛救濟制度等，因此需要分步推進。[2]“十四五”規劃綱要提出，推進房地產稅立法，房地產稅將繼續穩步推進，試點城市有望進一步擴大范圍，為立法積累更多經驗。

三、房地產行業已經成為“高風險”行業

（一）“共同富?！遍L遠目標下，房地產行業社會功能定位發生徹底轉變，政策調控將持續收緊，長效機制進一步完善并形成合力，行業告別商品房野蠻生長時代

商品房時代，房價調控之所以不堅決不徹底，根本原因在于房地產是國民經濟支柱產業。十九大以來，我國進入“后商品房時代”，“后商品房時代”主題就是“共同富?！薄Ｔ凇肮餐辉！遍L遠目標下，房地產行業的社會功能定位已發生徹底轉變，已經從國民經濟支柱性產業轉變為民生保障性產業。未來房地產行業將呈現出以租賃住房為重點發展、商品房占比有序降低的新發展特征，告別商品房野蠻生長時代。

房地產長效機制形成合力，防止出現大起大落。十九大以來，我國綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，目前已在土地制度、金融制度、住房制度等多個層面建立起系統的長效機制并形成調控合力，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落，促進房地產市場平穩健康發展。

（二）市場外部環境發生深刻變化，整體需求進入長期下降通道，行業競爭加劇、收益下滑，風險事件頻發，行業整體信用評級調降

商品房市場需求拐點已現，需求端將長期承壓。過去二十年我國房地產行業繁榮發展，具備人口高峰疊加前所未有的城鎮化帶來的住房短缺和旺盛需求支撐，但是目前住房全面短缺的時期已經結束。1987年，我國出生人數達到2550萬人的小高峰，之后持續下降，2019年出生人口僅為1465萬人，降幅高達43%。根據恒大研究院對長期購房需求預測，商品房需求在2018年迎來拐點，之后進入長期下降通道，且在2030年之后將迎來斷崖式下滑。

存量市場博弈加劇，行業整體收益持續下滑。隨著我國房地產行業整體需求下滑，房地產企業降低三四線城市投資，加強重點城市群布局，熱點城市土拍競爭白熱化。今年上半年，首批“兩集中”供地收官，南京部分熱點地塊銷售利潤率不足2%。

房地產企業經營風險激增，行業整體信用評級調降。在銀行業房地產貸款集中度管理和房地產企業“三道紅線”融資管理下，房地產企業融資增長乏力，主要依賴銷售回款改善現金流，而銷售需求整體下滑與銷售利潤率下降，加劇房地產企業資金斷裂風險，中國恒大、華夏幸福、泰禾集團等一批高杠桿龍頭企業，紛紛爆雷。中誠信國際基于房地產行業整體運營環境對行業內企業信用質量的影響分析，首次將中國房地產行業展望由穩定調整為負面。

（三）房地產經營模式發生顛覆性改變，正在向制造業代加工模式轉變，行業迎來新一輪洗牌，不能快速適應新變化的企業將面臨淘汰

“土地紅利”和“金融紅利”時期，房地產企業靠加杠桿多拿地獲利。1998年房改以后，地產行業迎來“土地紅利”，房地產企業靠低價拿地，土地快速升值，就能夠獲取較高利潤，即拿到地就能賺錢，通過各種渠道獲取土地資源是關鍵。2002年出臺土地招拍掛制度以后，地產行業又迎來“金融紅利”，拿地方式更加市場化，房地產企業需要更多的金融支持才能夠購買更多的土地資源，通過不斷加杠桿，加大拿地力度，提高周轉效率，就能夠快速做大規模。[3]

“土地紅利”“金融紅利”消失后，房地產企業回歸實業運營本質，不能快速適應新變化的企業將面臨淘汰。十九大提出“房住不炒”，房價結束快速上漲發展階段，告別“土地紅利”。2020年建立房地產金融長效管理機制，嚴格限制房地產企業債務擴張，行業進入降杠桿周期，告別“金融紅利”。房地產行業逐漸回歸實業運營本質，更多依靠提升產品質量、提高運營管理能力、提供增值服務等，通過為客戶創造更多價值獲取利潤，進入全面比拼綜合實力的發展新階段，需要快速適應行業發展新要求，重構企業發展模式。

在此過程中，房地產行業銷售凈利率、杠桿率、總資產周轉率都將出現整體下滑，凈資產收益率也將隨之持續下降，行業進入較長時期的轉型調整陣痛期。

備注：指標是碧桂園、萬科、恒大、融創、保利、綠地、中海7家龍頭房企經營數據平均值。

參考文獻：

[1] 金志峰，陳俊全，宋歆欣. 迎接“后商品房時代”到來[EB/OL].2019-02-15.

[2] 朱寧寧.房地產稅如何征？專家：征收范圍和標準是關鍵點[EB/OL].2018-04-17.

[3] 趙路.萬科郁亮：房地產行業進入管理紅利時代，不能再依靠土地紅利、金融紅利賺錢[EB/OL].2021-03-31.

（本文作者系中國金屬礦業經濟研究院高級研究員、高級經濟師）

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.31.003