基于標準成本法的高層住宅成本控制研究

摘要：本論文選取高層住宅業態在住宅市場中所占比重最大、造價占建筑成本比重最高的作為成本控制研究對象。本文首先對安徽地區高層住宅建筑成本進行隨機抽樣調查，得出安徽地區高層住宅建筑成本的數學期望，并在此基礎上，確定了該地區高層住宅的市場性標準建筑成本，并建立了標準差異分析模型。基于差異分析，提出了運用限額指標法、層次分析法、價值工程法，對實際工程建設成本與市場價之間的差異負貢獻，以實現成本控制的目標。

關鍵詞：價值工程、標準成本法

1.1研究背景

1.1.1人民住房需求每年逐步提升

隨著我國城市化進程的推進，人們對住宅的需求日益增長，導致房地產價格的快速上漲，達到難以控制的程度。此后，在政府調控經濟理念的情況下，不斷出臺新政策，增加對房地產的稅收，抑制了房地產價格的進一步上漲。雖然政府有關部門采取有效的政策來控制房價，抑制了城市化進程，但房地產業本身卻是國家的支柱產業，仍然是國家的支柱產業，有著巨大的發展空間。本文正是在這樣的背景下，運用價值工程理論對高層住宅成本控制進行研究。

1.1.2問題提出

對于當今高層建筑，裝修是業主們難以避免的一筆開支。樓市上，很多房屋都是開發商在蓋好房子后，把毛坯房出售，由業主自己裝修。于是就出現了許多復雜的問題。一是房屋類型，再根據設計型號選購材料，裝修時間長達四、五個月，期間業主需要對裝修過程進行監督，既費時、費力、費時，如果裝修后出現質量問題，那么麻煩就會比較大。對房主而言，追求高品質的精裝修房屋，必然增加業主的建筑成本，因此如何在業主裝修時在相應的成本中獲取最大的收益，如何降低居住成本成為業界研究的熱點。[1]因此，本文利用價值工程分析法，找到了住宅成本與住宅舒適度之間的平衡。

1.1.3研究意義

通過引入價值工程理念，分析業主在建筑中的成本計量，為住宅提供理論上合理的選擇，在滿足業主需求情況下節省消費成本。據研究顯示，在建筑領域中已大量使用價值工程，可見價值工程對工業領域和建筑領域起到的優秀作用。隨著我國建筑市場進一步發展，利用價值工程分析裝修方案對我們節約成本、對推動裝飾行業的發展具有現實意義。對于促進住宅發展具有重大理論意義。

1.2我國國內精裝修住宅的發展

國內精裝住宅市場最早出現在上世紀90年代，國內私人住宅裝修較多，但住宅裝修市場水平參差不齊，沒有統一的行業標準規范，所以裝修質量也很難達到統一標準。近些年，隨著我國經濟的騰飛，精裝修住宅開始在住宅市場中起到領頭羊地位。針對這一情況，專家們分別從菜單式裝修、精裝修和送裝修三種裝修模式對照，認為精裝修是當前主要的發展趨勢。

當前國內住宅裝飾設計研究主要集中在施工階段的管理，但除此之外還有許多問題有待解決，研究也相對薄弱。當前，我國住宅裝修工程管理采用的是業主自己管理的模式，由業主和各承包商分別簽訂合同，進行管理時需要各方的協調。有部分開發商缺乏裝修設計經驗，裝修效果和環保要求難度大，政策和法律等方面相對不健全。裝修設計供應材料的能力不足就會導致建筑市場標準的崩塌，不規范的市場競爭也會損害了消費者的個人利益。

1.3 研究方法

本論文研究采用文獻法、定性研究與定量研究相結合、實例分析法。

（1） 文獻法也稱歷史文獻法，是指通過閱讀、分析、整理有關文獻材料，全面、正確地研究某一問題的方法。

（2）定性研究與定量研究結合法就是用定量定性的方法，全面、客觀地評價住宅精裝修工程，并結合功能分析將精裝修各因素定性轉化為定量分析，從而確定成本。

（3）實例分析法是通過實際的裝飾公司對研究結果進行驗證，通過研究結果應用效果，得出價值最高的精裝修方案。

2.1價值工程理論

價值工程是以產品功能分析為核心，力求用最低的周期成本從而提高產品價值的一種科學管理方法。后來價值工程被應用于生產領域，經過幾十年的發展，已成為一種技術經濟分析方法，即價值分析。目的是為滿足功能要求為基礎的實現性成本最低，以實現經濟效益最大化。所謂商業中的價值，就是人們花最少的成本去購置最優質的商品，這就是平常所謂的“價值”。也就是用來衡量一件事的效用。

2.2價值工程在精裝修住宅中的工作流程

市面上裝修形式較多，但無論是挑選哪種裝修手段，都是以解決精裝修項目中存在的問題為目的進行。將價值工程運用到精裝修住宅項目中，可以有效提高其住宅價值，價值工程在精裝修住宅項目中的工作流程主要有七個步驟，分別為選擇研究對象、組建價值工程研究小組、搜集相關項目資料、功能分析、功能評價、方案設計與評價以及方案實施。

2.3價值工程在精裝修住宅項目中的應用

將價值工程應用于精裝修設計階段，可以達到有效限制成本且提高功能的作用。從消費者的角度，購房者花高價買房子，更有必要運用價值工程的理論分析、成本分析，使購房者在相應成本中獲得最大化的價值。

3.精裝修住宅的功能分析

3.1精裝修住宅的基礎功能

（1）維持生活功能

住宅房最重要的就是滿足人們生活的基本功能，即個人的洗浴、睡眠、就餐等基本功能。

1飲食就餐

隨著人們生活水平的不斷提高，廚房的空間布局理應更加合理、美觀、整潔、舒適等等。廚房應具備洗滌、儲存、烹飪三大功能，[2]同時也應具有整潔、美觀的功能。所以，在設計廚房時，不僅要考慮到食材的儲藏空間、冰箱、廚房小家電的擺放空間，還要考慮節水、電、氣的因素，以及水電安裝的合適位置。設計師在設計就餐空間時，應考慮用餐人數、家具布置空間、椅子活動空間等因素。

2洗漱淋浴

首先，我們在挑選地面、墻面的裝飾材料時，要注意挑選防滑防滲透的材料。其次我們要依據浴室的大小來考慮使用的材料的顏色材質，同時通過調整衛生間的家具朝向，滿足清洗等需求，有效利用衛生間和洗浴空間

（2） 室內照明功能

燈飾對室內裝修有很高的要求，通常將照明功能分為基本照明、裝飾照明、功能照明。對基本照明進行合理的布置，在基本照明的基礎上，通過設計和裝飾，升級為裝飾照明。有些家電自帶功能燈，通過選擇相應燈具的燈光色彩，滿足室內裝修相互協調，達到燈光美觀和諧的效果。

3.2 升級功能

在滿足了室內基本功能的基礎上，如果我們想讓空間環境達到最大利用率且環境保持美觀簡潔，我們可以挑選更為豐富的升級功能，以下我們可以列舉室內裝飾中的一些升級功能。

（1）智能化功能

伴隨著智能住宅的到來，配套的智能裝修的理念也被提了出來，成為21世紀家庭裝修的時尚趨勢。所謂智能裝修，就是將科技變成裝飾的有機元素。只有真正給生活帶來最大程度的舒適度的智能化裝修才是現代裝修發展的必然趨勢。

（2）環保功能

裝修離不開裝飾材料，而材料本身的材質、效果、質量的不同也會帶來裝修效果上的差別。但采用某些環保新材料的價格壓力則會得到緩解，同時也能讓裝修變得更為安全、耐用、美觀等。

4.住宅精裝修項目成本分析

4.1住宅精裝修項目成本構成

就精裝修住宅而言，需要的費用包括裝修設計、施工、竣工、后期維護等幾個方面。它們中最大的花費是設計與施工階段。完工后、后期維護階段所需費用比較少，所以要分析研究設計與施工階段的費用，主要是精裝修設計費、精裝修施工工程費、設備購置費、精裝修其他費、預備費、貸款利息構成。

4.2住宅精裝修項目成本分析

（1）精裝修住宅成本決策階段分析

精裝修決策階段的成本主要體現在裝修水平和裝修整體調控上，這一階段直接反映了裝修質量和裝修質量。

（2）精裝修住宅成本設計階段分析

將設計階段劃分為初步設計階段、細化設計階段。[3]設計人員根據業主的要求，結合自己的經驗，設計出精裝修住宅設計圖。該階段的費用控制在70%內;設計階段是組成裝修成本的關鍵，設計階段根據決策階段總額，對設計造型和材料的選擇進行控制，總體意圖選擇施工工藝、材料質量等。提前準備多個裝修方案，最后選擇最優的裝修方案，在這階段大概要用三成的精裝修費用，然后做采購計劃。

5.價值工程下的精裝修成本控制

首先，引用價值工程理論，將業主需求與成本控制結合，對不同精裝施工方案進行比較，確定最佳的施工方案。運用標準成本法，在確定最優施工方案的基礎上，對各分項的功能進行分析，從而有效地降低費用，加強精裝修成本控制。二是在精裝修住宅組織實施價值工程編制過程中，進一步要確定材料、人力分配的合理性，確定精裝修施工方案的合理性。利用價值工程定量分析，在正常施工的基礎上，實現材料和人工資源的合理分配，使投入最小但功能最大。另外，在價值工程的應用中，可以對比分析不同施工方案的施工效果差異，從而更加合理地確定施工方案，降低精裝修成本。

6.結論與展望

目前裝修市場良莠不齊，沒有經驗的業主在選擇裝修方案的過程中可能會蒙受一些經濟損失。而當下的裝飾公司為了利益更是推出了套餐式裝修，吸引大量消費者。可是在這些令人眼花繚亂的套餐中，哪一種價值指數最高，哪一種成本控制最好，這對經驗不足的業主來說是一種不常見的數據。在此背景下，本文以標準成本法理論為基礎，通過對具有不同功能的裝修套餐組合成本進行價值分析，并結合實例得出研究結論。

參考文獻

[1]中國礦業大學碩士論文 葉芬-《基于價值工程的住宅精裝修項目套餐選擇》-2019

[2]《人民生活 大同市城鎮小康情況》-2007 （是否引證：否）

[3]《房屋建筑學整理 - 道客巴巴》

作者簡介：劉洋（2001.12-）男，漢族，安徽蕪湖人，安徽財經大學管理科學與工程學院學院，2019級本科生，研究方向：工程造價，

本文屬安徽財經大學創新訓練項目《基于標準成本法的高層住宅建筑成本控制研究》（項目編號202010378312）階段性研究成果，指導老師：張瑋