大數據時代下的土地價值評估分析

孫華國 張鑫 李繼萬

摘要：房地產業是我國的支柱型產業，對國民經濟和城市經濟發展具有重大影響。近年來，由于宏觀政策和市場趨勢，頭部房地產正在完成由建筑業向金融業的轉型，逐漸由營造驅動變為金融驅動，其核心在于利用高質量數據建立風控體系。本文結合大數據的時代背景，簡述房地產行業可應用的相關數據，并結合實際場景指出房地產應如何利用海量數據改善融資鏈條下風控中的土地價值評估環節，以控制資產交易的風險。

關鍵詞：大數據;房地產;風控;土地價值評估

引言

所謂“大數據”，又被稱為“巨量資料”，研究機構所給定義：大數據是需要新的處理模式才能具有更強的決策力、洞察發現力和流程優化能力的海量、高增長率和多樣化的巨型信息資產。具體而言，指的是數據量大到沒辦法借助目前擁有的主流軟件工具，在短時間內進行搜集、處理、分析，以整合為有助于企業做出正確決策的信息。大數據不僅數量規模較大，更重要的是信息資料還具有非結構性、復雜性、不可以用傳統的手段處理特點。本質上來說，大數據的精髓在于拓寬了數據分析的抽樣方法以及范疇，也放寬了對精準度的要求，更加關注通過體現有關聯系來劃分世界萬物間的復雜關系。當前，我國對大數據的政策支持力度不斷加強，已經全面上升為國家戰略。依托于“云計算”等新技術帶來的助力，大數據在各行各業都得到了非常廣泛的應用，帶來了很好的經濟效益。在這樣的時代背景下，國內的估價行業也面臨著轉型的機遇和挑戰。以土地估價行業為主體的幾大不動產評估行業之間的界限和競爭格局也逐步被打破，傳統的單純依賴人工采集、計算、分析的路徑方法，已經不能適應新形勢、新要求，而云計算、大數據等先進技術的快速發展，為土地評估行業轉型升級提供了有力的條件。如何讓這些新技術為我所用，成為助推評估業務發展的優勢工具，避免使評估機構淪為業務鏈條最底層，成為數據采集工具，這些問題都值得我們深入探討。同時需要研究采用與新時期土地評估相匹配的理念、方式和節奏，否則會阻礙轉型的步伐。

1大數據的特征

1）數據種類繁多隨著信息技術的不斷發展和進步，目前多種網絡共同發展，使數據的來源和格式更加豐富，以往傳統的數據種類只有三種，分別是結構式數據、半結構式數據以及非結構式數據，并且這三種數據也是目前構成網絡框架的基礎數據。數據調查顯示，在國土資源局的互聯網網頁中，土地數據占同行業內數據庫比例的80%，并且這個比例還在不斷增長中，另外，隨著時代的不斷發展，數據的種類將會更加的多元化。2）數據量極大在目前的生活過程中，處處有數據，并且時時刻刻都在使用數據，人們享受著數據帶來的便利。比如人們上網點擊以及搜索、拍攝的影視材料、街頭巷尾的攝像頭以及航拍和勘測衛星等，這些過程或者器械的使用每天都在產生大量的數據，并且隨著時間的積累，在以光速囤積數據，逐漸從TB為單位發展成為以ZB為單位。

2大數據時代下的土地價值評估分析

2.1大數據下判斷城市潛力

首先房地產企業需結合自身實力與項目定位，評估該城市的進入門檻與成本。房地產企業判斷城市潛力的核心考察點在于，該城市能否吸納人口。可根據PEST企業宏觀環境分析模型展開分析。①宏觀政策，利用官方統計數據，判斷城市是否有政策扶持，是否處于高速發展圈內，是否有周邊城市虹吸效應影響，基礎建設的規模及發展力度;②經濟發展，利用城市企業的規模與數量，城市招商引資力度等經濟數據，結合商業數據或市場調研數據判斷城市企業提供的職位質量及數量，城市居民人均收入水平及消費能力;③社會現狀，利用城市在往年春節期間的人口流動行為數據，判斷城市外溢還是吸納人才，以及外溢或吸納人才的幅度和趨勢;④技術能力，利用市場調研數據和互聯網垂直網站數據及開源數據，判斷城市房地產的市場飽和度、市場泡沫度、需求量的走勢等。

2.2加強大數據安全管理

針對房地產企業的大數據安全問題，技術人員可結合安全風險來源，采取監控措施、加密措施及風險檢測措施，以加強大數據安全管理。在大數據監控中，房地產企業應對大數據平臺的各項參數進行實時監控，并制定報警機制，在大數據平臺因攻擊出現異常時，報警系統可立即警示工作人員，采取應急方案，反擊攻擊行為，保障數據安全;在大數據加密中，房地產企業構建網絡空間可信任平臺，配置自適應加密算法、防火墻等技術，使數據平臺的各項數據操作均處于加密狀態;在風險檢測中，房地產企業應加強接入認證管理，引進密碼技術，應對數據污染問題通過云威脅分析技術，準確檢測定位攻擊行為，迅速破解，規避數據安全問題的影響，保障房地產土地價值評估工作有序進行。

2.3加強大數據技術應用的研發力度

在房地產土地估價機構發展的過程中，創新是重要的力量。如果房地產土地評估機構不重視創新的話將在激烈的市場競爭中處于劣勢。創新的關鍵在于是否設立研發部門已經研發的成果如何。房地產土地評估結構的研發工作主要在于對新技術、新方法的研究。為此，相關的評估機構應該重視管理方式的創新，利用民營高科技技術、人才和設備的優勢同高校和科研結構進行積極的合作，共同研發評估大數據技術。此外，重視和相關的工作部門的合作，逐漸形成多邊和雙邊的技術協作平臺，逐漸為大數據在房地產土地估價業務發展過程提供支持。

2.4優化房地產工程評估的條件設施

為了推動大數據技術在房地產土地評估領域的應用，必須做的就是完善并優化房地產工程評估的基礎條件設施，首先，將相關專業的技術人員集合起來，搭建起評估領域所需要的部門，為大數據的發展提供人才儲備;其次，構建房地產土地評估信息采集以及管理系統，完善并且優化各種信息管理制度，為大數據技術的發展提供數據儲備;最后，還要在房地產土地評估領域開通數據信息共享業務，通過這種方式來實現信息資源的共享以及客戶業務的協同共進，以此為基礎使房地產大數據評估領域形成大數據傳遞、處理以及儲備一體化系統。

2.5協會

牽頭開發數據應用系統。目前我國已基本建立了包括基準地價、標定地價、地價動態監測、宗地評估地價、一級市場出讓地價、二級市場交易地價等為主要內容構成的地價綜合體系，各種地價相互聯系，互為區別又互為補充，各自發揮其不同作用，共同滿足土地管理和市場運行需要。然而，在實際運用的過程中，查找完整的數據難，咨詢數據使用方法難，實現數據時空對比難。以基準地價為例，盡管各政府門戶網站都發布了基準地價更新通知及公示，但受制于各種條件，存在公示的文字內容不完整、圖像信息不清晰等問題，且基本不公布《基準地價使用手冊》，同時存在部分公示網站存在基準地價更新不連續等問題。總體來說，基準地價應用信息化水平不高、不智能、不方便、不快捷。行業協會作為政府與企業聯系的橋梁與紐帶，應全面掌握從業機構和人員的基礎數據，又能夠利用協調作用，將基準地價、征地區片綜合地價、農地分等定級相關標準和參數，以及土地乃至自然資源資產交易價格信息等采集匯總。

結語

隨著大數據時代的到來，數據的采集與分析在技術層面已不再是難點，如何結合房地產具體業務場景對海量的多維度數據并深入挖掘分析，從而產生價值，才是現階段的關鍵。目前，在頭部房地產正在完成由建筑業向金融業的轉型這一行業大背景下，須將從數據中提煉的有效信息與房地產行業的具體業務知識進行結合分析，才能提高房地產企業的城市空間分析能力，從而完成土地價值評估這一環節的有效變革，提高回款效率，控制投資風險。

參考文獻

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