加強物業公司財務管理的建議

陳石玉

摘 要：隨著現階段社會經濟飛速發展，人們生活水平逐漸提升，越來越多的人選擇購買高品質的房屋作為投資。在這個過程中，人們對小區物業各項服務的要求也逐漸增多，加上物業公司管理業態的拓展，增值服務的延伸，對財務管理的要求越來越高，越來越復雜。如何充分發揮財務管理與業務的完美結合，確保管理層做出準確的判斷，從而實現物業服務以客戶需求為導向，以物業保值增值為核心的目的，充分發揮物業服務在后勤服務管理中的價值。因此，本文主要以物業公司為核心，重點探究物業公司的財務管理狀況，并提出相關管理建議。

關鍵詞：物業公司;財務管理;風險管理;會計核算

盡管目前社會經濟快速發展以及人們生活水平提升給予物業公司良好的發展條件，但是也提出了一定的考驗。對于物業公司而言，財務管理直接關系到公司的生存和發展，應該提高重視程度。物業公司服務項目包括辦公、住宅、行政機關、商業、建設工地、苗圃基地等多種類型，假如出現財務會計方面的問題，將會影響公司的整體性發展，實施審核預算、成本費用預算、稅務籌劃、風險控制等具有重要意義。

一、物業公司財務管理的特點及重要性

（一）物業公司財務管理的特點

物業公司財務管理的特點主要體現在兩個方面，一是包含內容較多，涉及范圍較廣。在物業公司發展的各個階段，業務實施的各項流程中，都可以看到財務管理的身影，加強內部管理，完善管理流程和內容，將財務管理價值發揮出來，還能有效處理公司的內外部關系。二是綜合性較強。在物業公司發展過程中，各個階段實施的過程中都需要財務管理人員具有良好管理和監督意識，明確本職工作內容，而且還可以參與公司管理和運營，將財務管理效果發揮出來。

（二）物業公司財務管理的重要性

1、提升公司財務控制能力

在社會經濟新發展背景下，物業公司財務管理目標也發生一定的改變，由以往簡單的會計核算轉變為資金保值增值，因此在這種情況下，物業公司的財務管理也不再是以往簡單的計算公司運營情況，還需要對公司今后的價值變化情況進行科學預測，進而向公司管理人員提供決策參考數據和信息。物業公司在新的財務管理理念下，日常運營和管理開始提升對價值的重視程度，進而對自身資金流量、信息流量等進行控制和管理，保證財務基礎，進而才能促進企業不斷擴大業務規模，提升公司財務控制能力，將財務管理的價值發揮出來。

2、實現財務資源整合

物業公司要想保證運營管理的質量和效率，需要關注財務管理過程中資金運用率和流轉率等，這就要求公司了解自身財務狀況，加強財務管理工作，對各方面信息進行整合，對現階段公司運營和管理狀況、發展特點進行科學性研究，從而調整資金應用方式，優化應用途徑，保證資金效益實現穩定性增長，與財務資源實現良好整合等。另外，還需要公司內部多個部門的配合，以整體戰略為出發點，對自身財務狀況進行科學合理的控制與管理，提升財務資源的利用效率。

3、提升企業綜合能力

物業公司實施財務管理的目的在于實現價值增值，能夠在日常經營管理中促使各個環節相互促進和聯系，創新財務管理模式，提升管理的高效性，對物業公司的資金流和價值流進行控制，提升物業公司的市場競爭能力和綜合能力，實現企業經營管理目標，推動企業在激烈的市場競爭中保持穩定地位，進而實現可持續發展。

二、物業公司財務管理中存在的問題

（一）收費控制活動不完善

一般物業公司收費控制活動不完善的問題也就是收款環節缺乏有效控制。在收款過程中，各個部門內勤將所收款項信息交給財務部門出納時，雙方只是核對收款票據的信息和金額，并沒有進行深層次的對賬。比如，物業費用應收、未收款金額，存在原因，如何催收款項等的分析以及解決對策，物業公司財務部門并沒有對其進行詳細臺賬記錄，缺乏具有完整性的收費臺賬，這也會影響后期查賬和對賬工作的有效進行。

（二）會計核算方式單一

在實施營改增之前，物業公司的會計核算工作應用的核算方式較為單一，并沒有從公司所有部門、所有人員的資金使用情況角度入手進行科學管控，導致公司存在資源浪費的情況。而且公司管理部門、職能部門等也未提升對會計核算工作的重視程度，未參與到其中，會計核算工作只是由財務部門統一實施，設定的賬目準確性較低。由于物業公司運營管理的范圍較廣，在輔業板塊各分子公司數量比較多的情況下，會計核算工作無法根據各個子公司實際需求制定針對性服務，采用的管理方式也不同，難以實現整體精準核算。

（三）缺乏風險管理意識

物業公司在落實日常管理工作的過程中，普遍存在重視業務質量，輕視風險管理的問題，而且財務管理人員缺乏風險管理意識，在財務核算工作量大的情況下，財務管理人員將大多數精力放在財務核算的一些事務性工作中，缺少內部控制方面的工作。在事務所年度審計中，無法將物業公司發展過程中存在的潛在風險有效揭示出來，也未對此提出相關建議，導致公司內部風險較多，尤其是國營公司，分子公司數量多的情況下，審計力度不夠。同時，物業公司財務管理也存在預算指標未有效分解的問題，并沒有實現全員參與到全面預算管理的工作中，導致全面預算管理體系缺乏完善性，各個職能部門，各層級之間的審批授權流程不詳細，預算時出現的業務權責劃分不清晰。另外，由于物業公司項目較多，一些服務業務較為精細，在財務管理過程中無法將預算落實到每一個項目中去實施，很多項目預算混為一體，職責無法有效明確，在出現問題時經常會出現職能部門相互推卸責任的情況。

（四）財務人員綜合素質偏低

由于物業集團公司的下屬分公司數量較多，分公司分布在多個城市、地區，實現財務人員統一管理難度較大，而且物業公司沒有意識到財務管理工作的重要價值，缺少相關物業運營理念，需要進一步提升財務管理水平，構建完善的財務管理制度。但是，物業公司的財務人員綜合素質偏低，自從國家取消相關從業資格證之后，很多財務人員并沒有專業的證書，會影響企業的考核。同時，由于財務工作只是實施記賬、核算和出具報表等工作，會導致工作具有一定的局限性，需要提升財務管理人員的綜合能力，在公司內部組建業務能力強、綜合素質高的財務管理隊伍成為實現財務管理的核心。

三、加強物業公司財務管理的建議

（一）建立科學的收費控制活動流程

在物業公司財務管理收費控制環節，應該建立科學的收費控制活動流程，可以根據收據記賬聯合登記臺賬的方式，也可以采用記賬聯合內勤對賬的方式。收費員向業主收取物業管理費并開具收據，收費員從內勤處領取收據，內勤將收款和收據記賬聯交出納審核后出具納稅報告，內勤人員從會計處領取和核銷收據，出納將進賬單、報告單、收據等交由會計核算。在這個流程中，登記臺賬也就是收費員對收繳物業管理費用在金額、單價、面積等方面的再次復核，收費員在開立收據的過程中應該明確收款日期，審核該日期，能夠有效避免出現收費用私自挪用資金的情況。而且臺賬會計和內勤對賬的過程也是一次臺賬復核的過程，確保賬實相符，編制收款情況報表，確保收費信息更加真實、可靠。另外，有條件的物業集團可以充分利用現代信息技術，在收費方面構建收費系統，客戶可以從收費系統、微信或者支付寶平臺點擊繳費功能，直接將費用繳納到公司賬戶中，繳費成功后，客戶可以在平臺上點擊發票功能就能獲取繳費收據。在公司財務管理方面，也可以利用這種信息平臺實現數據信息的有效整理，對電子發票進行核對。且能自動生成會計憑證、對到期未付款的人員會自動在財務系統中與客戶APP中預警提示。且有強大的查詢功能，譬如查詢A戶情況，A戶入住時間、繳費情況、管理維護情況、家庭人員情況、房號、面積等;查詢小區欠費一個月的住戶、半年的住戶、一年的住戶，按條件欠費的全都出來了。

（二）優化會計核算方式

在營改增之后，物業公司也成為了一般納稅人，相關會計核算體系、稅收籌劃等也發生了一定的變化，在企業擴大發展的情況下，相對應的項目也會增多，需要會計人員學習更多的核算業務和財務管理內容。因此，在實施會計核算的過程中，應該將公司的收入根據主營業務和其他業務進行劃分。主營業務包括物業管理費用、停車費用等，其他業務包括水電費、供暖費、維修服務費、租金等等，收入需要根據項目、小區、樓號等進行管理。同時，還可以根據不同項目管理的區域進行劃分，類似于生產企業的管理，收集和歸納各類成本投入，明確項目區域采用的人工成本、費用支出、材料使用等，要求各個部門積極配合和參與，在簽訂合同的過程中應該明確商用、住宅小區的區域成本，從而方便進行分攤歸集。對于物業公司而言，可以采用優化會計核算的方式，如借助信息技術，建立相關財務系統，包括財務子系統、物業服務子系統、管理決策子系統等，可以將年度預算統計、管理費用預算、管理費預售金備查、管理費收繳情況、年度水費統計、應收電費明細、發票領用登記、轉賬支票使用明細、公共設施維修費用統計、會計檔案查閱登記等信息填入系統表格中，方便后期查閱和核對，實現對各項成本的計算。

（三）提升風險管理意識

物業公司在日常財務管理的過程中，除了確保財務數據質量之外，還應該意識到管理中存在的風險問題，提升風險管理意識，考慮物業公司財務管理特點，組建風險管理體系，對企業財務管理過程中面臨的風險進行識別、評估、控制以及監督，成立以董事長、高層管理人員等為領導的風險管理小組，全體財務管理人員參與其中落實監督和管理，做到提前識別和主動防控，并將風險管理融入到物業服務的各個方面。同時，各個職能部門、各層級之間樹立明確的授權流程，并有效分解財務管理預算指標，劃分業務職權，保證預算能夠有效應用于每一個項目中。

（四）增強財務人員綜合素質

對于物業公司而言，應該意識到財務人員存在綜合素質偏低的問題，加強對財務管理人員的技能教育和培訓。由于國家政策的改變導致一些管理人員并沒有相關證書，對于這些沒有證書的員工可以提供專業技術考核和培訓，促使員工學習到更多的財務管理知識，在考核鼓勵下能夠不斷提升自身素質，為公司財務管理工作進行優化和創新，以提升物業服務水平。

四、總結

總之，現階段物業企業財務管理過程中存在收費控制活動不完善、會計核算方法單一、缺乏風險管理意識以及財務人員綜合素質偏低的問題，要想保證企業穩定性發展，就需要加強財務管理，建立科學的收費控制活動流程，優化會計核算方式，提升風險管理意識，增強財務人員綜合素質，從而從根本上改善財務管理工作，實現公司利益最大化。

參考文獻：

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