城市更新視角下北京市石景山區共享電梯模式的實踐與價值

劉心如 方斐 范欣悅

摘要：實行城市更新，加快推進老舊小區改造是我國十四五期間的重要任務。隨著共享經濟的發展，“免費安裝、有償使用、按次給錢”的共享電梯模式也隨之誕生。本文淺析了北京市石景山區共享電梯的實踐和經驗，用四分圖對居民滿意度進行有效分析，并驗證共享電梯與城市更新理念的適配性。為推廣石景山共享電梯經驗，加快城市更新進程提供理論依據，推動民生工程向品質化、人性化和協調化發展。

關鍵詞：城市更新;共享電梯;惠民工程;四分圖

一、引言

2021年4月12日，國家發改委提出，要將“實施城市更新，加快推進老舊小區改造”作為2021年新型城鎮化和城鄉融合發展的重點任務之一，這是我國首次自上而下對城市更新進行制度化的規范。本次提出的城市更新概念，著眼于將城市發展由“粗放式發展”轉變為“精細化運營”，更注重成片協調規劃和多層次改造，以求整體提升城市的空間價值。

老舊小區的電梯安裝可以改善城市的面貌和品質，提升居民幸福感，是城市更新進程中重要的民生工程。新的城市更新理念也對老舊小區的電梯安裝工程提出了新的要求。隨著共享經濟的發展，共享電梯模式的誕生，有效地緩解了更多問題，極大適應了城市更新理念對于老舊小區電梯安裝的要求

二、石景山區共享電梯模式實踐

（一）共享電梯介紹

在共享經濟的時代，北京市在石景山區創新性地開啟了共享電梯模式。所謂共享電梯是指“電梯免費安裝、居民有償使用按次給錢”的新型電梯模式。在這種模式中，企業負責共享電梯的安裝，并且靠電梯幕墻光伏發電并入電網之后國家回購微光發電進行盈利。共享電梯的收費方式有兩種：一種是包月IC卡模式，居民繳納開戶押金后充值刷卡乘坐電梯，押金有一定期限，期滿之后自愿退出電梯使用權可退還押金;另一種是微信掃碼模式，居民只要用手機在共享專區微信掃碼，完成支付后就可乘坐，按次收費。

（二）石景山區共享電梯實踐成果

近年來，石景山區按政府工作要求，強化統籌領導，堅持試點先行，初步探索形成了老舊小區改造的“石景山樣本”。從2017年老樓加裝電梯試點開展以來到2020年6月，石景山區共計完成33部電梯增設工作，涉及5個小區。

2020年1-6月，石景山區老樓加裝電梯任務為開工20部，完工10部。2019年22部開工未完工項目，已有五里坨西小街7號院14部電梯實現復工，另有老山東里、西里4部電梯已下發加裝電梯確認書，正在進行前期施工準備工作。

下一步，石景山區將在全面梳理2000年之前建成的老舊小區的基礎上，詳細核實整治范圍完善老舊小區數據庫。計劃利2021-2025年五年時間“滾動式”推進老舊小區綜合整治逐年實施15-20個項目，力爭到2025年底實現所有老舊小區綜合整治全覆蓋。

（三）共享電梯滿意度分析

針對城市更新下的共享電梯模式，我們選取了8個居民關心的該模式下的核心問題，分別收集得到用戶的期望打分情況和實際感知滿意度打分情況，為8個維度項進行分析。使用IPA分析即使用象限圖形式直觀展示居民期望與實際感知之間的gap情況。從象限圖可以看到：

第一象限為優勢區，意味著滿意度高并且重要性也很高，即“是否能給居民提供便利”、“采光通風噪音等問題的解決”是居民們認為加裝共享電梯項目中最重要的問題，現階段這些問題的解決居民較為滿意，可以重點進行突出和保持。

第二象限為改進區，意味著重要性高，但滿意度并不高，說明“資金安全問題”、“低層住戶補償問題”和“電梯費用問題”在加裝共享電梯項目中，對于居民非常重要，但是居民對于其滿意度不足，該類問題要做為重點加強改善。

第三象限為低優先級區，意味著重要性低的同時滿意度低，說明法律法規的制定和樓體安全問題額解決對居民滿意度的影響較弱，可以作為次重點進行改進。

第四象限為供給過度區，意味著滿意度高但重要性低，“工作進展效率”即為此種情況;反映出“工作進展效率”問題在居民心里滿意度大于重要性，現階段居民是比較滿意安裝工程效率的，可以減少對這方面問題的關注。

三、城市更新新理念下石景山共享電梯模式的價值

（一）提高電梯安裝人性化程度

城市更新要堅持民生福祉價值為導向，著力于為民解困。根據2020年5月20日發布的《北京市老舊小區綜合整治工作手冊》，只有三分之二業主同意且其他業主不持反對意見，才可以加裝電梯。但低層住戶由于上下樓需求小且電梯安裝費用高等問題，往往不同意安裝電梯，因此如果低層住戶配合程度不夠，電梯安裝的工程將會停滯。共享電梯采取了“免費安裝、有償使用”的創新模式，電梯安裝的高昂費用不分攤到每戶居民身上，低層住戶可以自由選擇是否付費乘坐電梯，電梯的使用成本大大下降，安裝支持率有所提高，加速了電梯安裝的效率，提升老舊小區的電梯覆蓋率。

（二）推動老舊小區品質化改造

在城市更新新理念的指導下，老舊小區的改造方向從以拆建為主的大規模改造轉變為在保留原建筑的基礎上對基礎設施和公共服務進行完善。在不進行大拆大建的前提下實現老舊小區轉型升級的重要措施就是加裝共享電梯。共享電梯可以為社區帶來經濟層面的品質化升級，使得中高層住戶尤其是老齡人口的上下通行更加便捷，也使得加裝過電梯的老房子帶來更多的經濟利益，實現房產的保值升值。

（三）驗證政府引導社會參與可行性

在城市更新的過程中存在眾多的公益性和民生性項目，目前更加倡導的是“政府引導、社會參與”的新模式。在共享電梯的安裝中，居民不承擔前期電梯安裝建設費用，而由企業出資進行安裝、第三方進行后期運營管理，政府按標準給予補助和引導。共享電梯貫徹公平、公正、公開的競爭機制，讓電梯的建造和管理責任主體更加明晰，有效地激發了社會資本的活力，彌補了電梯安裝和管理的資金、人員缺口，充分驗證了在城市更新中政府引導社會參與的可行性。

（四）助力房企領跑城市更新新賽道

暨南大學城市更新趨勢觀察報告指出，城市更新將成為房地產市場的新賽道。以石景山區為例，2019年首開集團就與石景山人民政府簽署了戰略合作協議，對其500平方米的老舊小區實現長效管理。通過此舉，首開集團有效提高了其所屬小區的社區服務治理能力，更將承擔社會責任作為企業的核心競爭能力，對于樹立企業形象提升住戶認同感有著極大的作用。更多的房地產企業也可以以城市更新為導向，優化老舊小區的環境和服務，以安裝電梯為切入點，發展居家養老業務，在新賽道上培養獨特的競爭能力。

四、總結

共享電梯模式適配于城市更新理念中關于提高民生工程品質化、人性化，提高社會參與的新要求，且有助于房企在城市更新賽道中培養自己的競爭力，具有較強的應用前景。總結石景山區發展經驗，筆者認為，在落實共享電梯項目時應當重點關注資金安全問題、低層住戶補償問題和電梯費用問題，真正解決好居民煩心事、身邊事，滿足人民深層次需求。