多層級(jí)聯(lián)動(dòng)的城市更新探索與實(shí)踐

■中國建筑西南設(shè)計(jì)研究院有限公司 陶然 李炳帆 陳芹

城市更新作為當(dāng)前城市發(fā)展的主要抓手，在城市發(fā)展建設(shè)中的地位進(jìn)一步凸顯，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的放緩，城市更新的需求與要求也越來越高。本文探討了當(dāng)前城市更新中多層級(jí)聯(lián)動(dòng)的思路，并提出不同層級(jí)的更新要求、內(nèi)容與步驟，通過成都市新津區(qū)當(dāng)前不同層級(jí)城市更新的典型案例，展示實(shí)施效果，進(jìn)而詮釋目標(biāo)引領(lǐng)、層級(jí)推導(dǎo)下城市更新的重要性。

多層級(jí)聯(lián)動(dòng)的城市更新探索

當(dāng)下城市更新的問題與困局

隨著城市化邁入新的階段，城市更新成為城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)轉(zhuǎn)型的新契機(jī)。城市更新這一議題已逾百余年，更新的理論與模式也在時(shí)代變遷中更迭幾番：歷史街區(qū)保護(hù)與更新、街道風(fēng)貌改造、老舊院落改造、既有建筑改造……類型豐富，模式全面。但從諸多城市更新的實(shí)施效果與社會(huì)效益來看，依然存在著目標(biāo)片面化、指標(biāo)單一化等隱藏問題[1]。

透過當(dāng)前城市的種種困境，在城市更新的客觀實(shí)踐中，容易忽視城市是一個(gè)綜合巨型系統(tǒng)的客觀事實(shí)與動(dòng)態(tài)問題。片面地以建設(shè)任務(wù)、指標(biāo)式命令、點(diǎn)狀效果與面貌為追求，造成城市整體與局部、近期與長遠(yuǎn)發(fā)展的不協(xié)調(diào)和各方利益的失衡[2]。筆者認(rèn)為，城市建設(shè)與發(fā)展遠(yuǎn)不止空間范疇，它需要多元主體、多元利益和多元模式的協(xié)調(diào)共促，城市問題需要立足于整體性、系統(tǒng)性、動(dòng)態(tài)性全面謀劃，城市更新也是如此[3]。

多層級(jí)聯(lián)動(dòng)的城市更新嘗試

多層級(jí)聯(lián)動(dòng)的城市更新是指從上至下各個(gè)層級(jí)聯(lián)動(dòng)的更新方法，具體說來，它包括行政區(qū)域范圍宏觀層面的城市更新、片區(qū)層級(jí)（即更新單元）中觀層面的城市更新以及街道（或院落，甚至單體建筑層級(jí)）微觀層面的城市更新三個(gè)層級(jí)。

宏觀層面區(qū)域級(jí)的城市更新旨在明確的區(qū)域發(fā)展定位下，找出癥結(jié)點(diǎn)，按照整體性與關(guān)鍵性更新目標(biāo)進(jìn)行全域梳理，統(tǒng)籌資源與利益、優(yōu)化配置；通過經(jīng)濟(jì)、建筑、交通、生態(tài)、文化等資源的各項(xiàng)指標(biāo)疊加分析，明確區(qū)域發(fā)展優(yōu)劣勢，揚(yáng)長補(bǔ)短；自上而下與自下而上路徑結(jié)合，劃分下一層級(jí)的更新單元，確立更新路徑，有效指導(dǎo)全區(qū)域城市更新工作的開展[4]。

中觀層面的城市更新旨在保證基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施相對完整的前提下，按照相關(guān)技術(shù)規(guī)范，綜合考慮道路、河流等自然要素及產(chǎn)權(quán)邊界等因素，劃定具有一定面積，有利于形成多類型項(xiàng)目包裝與運(yùn)作的、相對成片的改造區(qū)域，作為城市更新規(guī)劃、建設(shè)、監(jiān)管的基本單位。這個(gè)層級(jí)的城市更新不僅涉及片區(qū)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的優(yōu)化、公共空間的體系化梳理，還應(yīng)包括建筑風(fēng)貌提升等總體優(yōu)化建議[5]。

微觀層面的城市更新則是宏觀與中觀城市更新方案的進(jìn)一步落實(shí)，不僅僅是空間與景觀的精細(xì)設(shè)計(jì)，更應(yīng)該充分注重運(yùn)維的考量，以“設(shè)計(jì)—建設(shè)—運(yùn)投”的商業(yè)邏輯來謀劃點(diǎn)狀城市更新，激發(fā)城市內(nèi)生活力，撬動(dòng)區(qū)域發(fā)展[6]。

多層級(jí)聯(lián)動(dòng)的城市更新的意義

多層級(jí)城市更新在每個(gè)階段都囊括了系統(tǒng)化的規(guī)劃機(jī)制，即目標(biāo)層次化、關(guān)系動(dòng)態(tài)化、空間整體化的三元聯(lián)合機(jī)制。

目標(biāo)層次化是指綜合社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、人文、歷史、空間等綜合維度的總目標(biāo)——層次化分解，循序漸進(jìn)、逐層剝離地解決城市更新的矛盾[7]；關(guān)系動(dòng)態(tài)化是指在城市更新的運(yùn)轉(zhuǎn)模式中，根據(jù)政策與市場環(huán)境靈活調(diào)節(jié)政府、市場、市民等多元主體間的關(guān)系，厘清不同主體的權(quán)、責(zé)、利，實(shí)現(xiàn)利益平衡與可持續(xù)發(fā)展模式；空間整體化是指搭建從頂層到底層的行動(dòng)框架與可實(shí)施流程。使不同層級(jí)更新之間能夠成為一個(gè)有效的整體，有利于更新的統(tǒng)籌把握與有效推進(jìn)[8]。

以下，以成都市新津區(qū)城市更新多層級(jí)聯(lián)動(dòng)探索為例，解構(gòu)宏觀至微觀層面城市更新中的分級(jí)目標(biāo)、單元?jiǎng)澏ā⒄咧贫ㄅc運(yùn)營實(shí)施的邏輯關(guān)系，展示實(shí)施效果，以期為城市更新實(shí)踐提供有益經(jīng)驗(yàn)。

不同層級(jí)下三元系統(tǒng)更新機(jī)制

案例分析

新津區(qū)概況與城市更新重點(diǎn)

新津區(qū)城市更新單元?jiǎng)澐?/p>

五津片區(qū)城市更新空間結(jié)構(gòu)

留、改、建三類空間資源劃定

明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目

更新項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表

成都市新津區(qū)，位于成都南郊，常住人口36萬人，行政區(qū)域面積330平方千米，其城市化率達(dá)59%，人均GDP11.8萬元，目前處于建設(shè)與更新同步發(fā)展階段。其城市發(fā)展定位為“成南新中心，創(chuàng)新公園城”。自2020年6月四川省政府同意撤銷新津縣設(shè)立成都市新津區(qū)以來，新津區(qū)發(fā)展迅速。但新津區(qū)和其他城市一樣遇到老城產(chǎn)業(yè)能力不足、城市風(fēng)貌沖突、配套設(shè)施落后、公共空間缺失等一系列亟待更新的問題。老舊小區(qū)、城中村、低效商業(yè)等大部分集中于五津老城區(qū)。基于成都市宏觀政策的指導(dǎo)與問題目標(biāo)雙導(dǎo)向機(jī)制，新津區(qū)確定了“全區(qū)-更新單元=更新項(xiàng)目”傳導(dǎo)的工作路徑。

宏觀層面——新津區(qū)城市更新五年行動(dòng)計(jì)劃

規(guī)劃目的

新津區(qū)宏觀層級(jí)的更新規(guī)劃以五津老城區(qū)為主體展開，天府農(nóng)業(yè)博覽園、天府智能制造產(chǎn)業(yè)園、梨花溪文化旅游區(qū)、天府牧山數(shù)字新城等板塊散點(diǎn)狀布局，覆蓋新津整個(gè)行政區(qū)域。

規(guī)劃不僅要傳承新津文脈，還要著力于展示數(shù)字新城新定位——按照產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效的新要求，重塑經(jīng)濟(jì)地理。以“天府新門戶、匯智城南心”為更新目標(biāo)，開展以下工作：

紅石·悅坊特色街道改造效果圖

紅石·悅坊特色街道產(chǎn)業(yè)調(diào)整建議

一是梳理全區(qū)更新資源。包括軌道交通、歷史文化、區(qū)級(jí)大型公共服務(wù)設(shè)施、生態(tài)綠地等資源分布情況，確定資源集中區(qū)域。

二是劃定更新單元。將戰(zhàn)略定位、資源優(yōu)勢、更新難度等要素進(jìn)行疊加，劃定重點(diǎn)更新單元、場鎮(zhèn)類一般更新單元、生活類一般更新單元。

三是拆分項(xiàng)目清單。基本明確留改建區(qū)域范圍和計(jì)劃開展工作時(shí)間，以便更有效成片推進(jìn)下一層級(jí)的更新工作開展。項(xiàng)目類型按照留改建模式進(jìn)行落實(shí)到具體對象，形成項(xiàng)目包括歷史文化保護(hù)修繕、老舊小區(qū)改造、城中村改造、街道一體化改造、背街小巷整治、公服配套完善、小游園增補(bǔ)、商業(yè)體產(chǎn)業(yè)、提升道路市政設(shè)施完善等。

四是分類型多主體牽頭實(shí)施。歷史建筑保護(hù)傳承為區(qū)政府；公共服務(wù)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施為區(qū)政府；老舊場鎮(zhèn)改造為“平臺(tái)公司+鎮(zhèn)街”；重點(diǎn)更新單元的拆舊建新區(qū)的新建居住區(qū)；商業(yè)區(qū)為“平臺(tái)公司+其他企業(yè)”、低效工業(yè)為“平臺(tái)公司+其他”、低效商業(yè)為“平臺(tái)公司+其他企業(yè)”、一般更新單元的老舊小區(qū)/城中村改造為“鎮(zhèn)街+居民”，濱水公園的實(shí)施主體為平臺(tái)公司，小微綠地、剩余空間為平臺(tái)公司。

五是提出行動(dòng)計(jì)劃。中近期計(jì)劃落實(shí)到年份，實(shí)施確有困難的項(xiàng)目暫定為遠(yuǎn)期。

劃分重點(diǎn)更新單元

劃分重點(diǎn)更新單元是宏觀層面城市更新最重要的工作之一，明確單元范圍是下一層級(jí)更新工作的重要空間抓手。

重點(diǎn)更新單元的劃定除了考慮城市發(fā)展中更新訴求的急迫性外，其他考量主要包括以下三點(diǎn)：

一是片區(qū)條件好。位于城市重要功能區(qū)域，處于城市活力節(jié)點(diǎn)處：TOD資源、重要道路經(jīng)過該區(qū)域，有大型文化設(shè)施、區(qū)級(jí)大型公服設(shè)施、生態(tài)綠地資源等；

二是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好。具有引領(lǐng)片區(qū)發(fā)展的引擎性的產(chǎn)業(yè)樓宇、特色產(chǎn)業(yè)或項(xiàng)目基礎(chǔ)；

三是市場運(yùn)作可行性高。如有近期實(shí)現(xiàn)報(bào)征的存量土地資源，或有整理出足夠產(chǎn)業(yè)載體的可行性，以期在項(xiàng)目實(shí)施中能較好實(shí)現(xiàn)產(chǎn)投運(yùn)之間的平衡。

由此，新津在宏觀層面的專項(xiàng)規(guī)劃共劃定了五津站片區(qū)、游河心片區(qū)、純陽觀片區(qū)三大重點(diǎn)更新單元。

21號(hào)老電影廠小區(qū)院落空間改造前情況

21號(hào)老電影廠小區(qū)院落改造效果圖

中觀層面——五津站片區(qū)更新單元實(shí)施規(guī)劃

規(guī)劃目的

中觀層面的城市更新，即“更新單元實(shí)施規(guī)劃”，在成都市城市有機(jī)更新體系中屬于詳細(xì)規(guī)劃層級(jí)。區(qū)政府根據(jù)區(qū)級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃評(píng)估依據(jù)，制定更新單元具體項(xiàng)目，編制實(shí)施計(jì)劃報(bào)成都市住建局審核，成都市有機(jī)更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審定。新津區(qū)政府根據(jù)實(shí)施計(jì)劃制定實(shí)施規(guī)劃，包括更新方式、實(shí)施途徑、建設(shè)運(yùn)營方案等，經(jīng)成都市住建局會(huì)同規(guī)自局審查，由各區(qū)組織實(shí)施。

該層面的城市更新，既要承接上位對片區(qū)的發(fā)展目標(biāo)、職能、產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求、空間結(jié)構(gòu)的安排，還要結(jié)合片區(qū)的具體情況，將其進(jìn)一步拆分為分步實(shí)現(xiàn)的路徑；從片區(qū)整體投資、收益平衡的基礎(chǔ)出發(fā)，將職能定位進(jìn)一步明晰到具體產(chǎn)業(yè)、項(xiàng)目、主體、空間、用地、時(shí)序等，并明確機(jī)制體制和保障措施，確保可操作、可落地、可實(shí)施。

根據(jù)國家城市有機(jī)更新金融支持政策和成都城市更新制度體系，中觀層面的城市更新是對接政策性融資的最好層級(jí)。對于城市有機(jī)更新來說，大量公益性民生建設(shè)工程，如老舊小區(qū)改造、市政基礎(chǔ)設(shè)施提升、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等都需要大量資金。長期來說，可依靠持有運(yùn)營物業(yè)獲取收益，但前期能否通過政策性融資獲取開發(fā)資金支持，常成為片區(qū)城市更新能否啟動(dòng)實(shí)施的關(guān)鍵，有利于在后面的步驟中推動(dòng)片區(qū)經(jīng)營、實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)。

實(shí)施規(guī)劃

五津站片區(qū)重點(diǎn)更新單元位于新津老城區(qū)重要北門戶位置，地鐵10號(hào)線五津站、汽車客運(yùn)站、五津南北主干道迎賓大道和東西干道希望路十字交匯于此；新津第一個(gè)大型區(qū)級(jí)體育館建設(shè)于此，借助大運(yùn)會(huì)活動(dòng)，可有效帶動(dòng)周邊發(fā)展；臨近紅石濕地公園，休閑體驗(yàn)好。在亟須改造的城中村內(nèi)有泰安巷闖過，市井煙火氣十足，巷道兩側(cè)院落內(nèi)有大量餐飲業(yè)態(tài)。在片區(qū)內(nèi)新津客運(yùn)站遷改和清退低效工業(yè)的契機(jī)下，可整理出大量存量建設(shè)用地資源。五津站區(qū)域既有近幾年新建的品質(zhì)商品房住區(qū)、商業(yè)綜合體、寫字樓，也有建成超15年的成片老舊小區(qū)、自建房和城中村區(qū)域：配套品質(zhì)較低，甚至存在安全隱患，還有空置率超80%的低效物流工業(yè)集中區(qū)。

如何響應(yīng)新津城市發(fā)展的訴求，以TOD為依托，完善城市功能短板、激活產(chǎn)業(yè)謀求發(fā)展、響應(yīng)社群發(fā)展的要求，新老銜接、提升生活品質(zhì)、留煙火、樂生活，是片區(qū)發(fā)展的動(dòng)力，也是更新的目的。

21號(hào)老電影廠小區(qū)開發(fā)成本估算

設(shè)計(jì)結(jié)合片區(qū)特點(diǎn)、上位要求、資源情況明確了片區(qū)發(fā)展目標(biāo)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，進(jìn)一步劃定了留、改、建三類空間，明確了更新方式。

根據(jù)產(chǎn)業(yè)策劃，結(jié)合空間資源情況，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落位到空間中去。以空間為統(tǒng)籌更新的抓手，配置資源、平衡利益，組織交通、生態(tài)、公服配套、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目等，形成設(shè)計(jì)方案，指導(dǎo)片區(qū)整體更新。

最后，結(jié)合產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和空間規(guī)劃，梳理出具體實(shí)施項(xiàng)目清單，并明確項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時(shí)序，以指導(dǎo)具體建設(shè)。

微觀層面——街道更新與院落改造等

規(guī)劃目的

微觀層面，街道、院落與建筑改造是對更新單元內(nèi)的具體實(shí)施項(xiàng)目的細(xì)化和落實(shí)。每一個(gè)城市更新項(xiàng)目從立項(xiàng)、規(guī)劃到最終落地，除考慮空間改造提升方案外，還需要政府、開發(fā)運(yùn)營商、社會(huì)力量、居民等形成合力，在保障民生的基礎(chǔ)上，提升片區(qū)的整體運(yùn)營能力，真正實(shí)現(xiàn)用內(nèi)生動(dòng)力激發(fā)項(xiàng)目活力。

街道更新——紅石·悅坊特色街道改造

紅石·悅坊特色街道位于新津區(qū)老城區(qū)門戶位置，緊鄰地鐵站，區(qū)位優(yōu)勢極佳，但住宅區(qū)聚集、人口密度高，且現(xiàn)狀街道存在交通擁堵、高壓線影響、步行空間局促、街道以通過性為主、活力不足、機(jī)非混行、停車混亂等系列問題，與區(qū)域的整體價(jià)值不匹配，亟待更新。

依托“新津街道一體化改造提升示范街”的培育目標(biāo)編制實(shí)施規(guī)劃，引入新業(yè)態(tài)，塑造新景觀、打造新品質(zhì)、注入新活動(dòng)、吸引新人群。

設(shè)計(jì)著力處理的更新問題主要包括交通、城市風(fēng)貌、品質(zhì)提升與景觀優(yōu)化、業(yè)態(tài)策劃與運(yùn)維、業(yè)態(tài)策劃與運(yùn)維等方面。

各層級(jí)城市更新內(nèi)容示意圖

交通方面，原本的交通擁堵、機(jī)非混行、停車難等問題，在更新中隨著新業(yè)態(tài)的引入，勢必加劇。設(shè)計(jì)以交通專項(xiàng)研究先行，通過充分的交通研究與評(píng)價(jià)，最終確定局部道路拓寬、交通管控分流、社區(qū)引導(dǎo)周邊園區(qū)小區(qū)開放地下停車場等方式支撐方案的實(shí)現(xiàn)與落地。

城市風(fēng)貌方面，除了純粹的立面整治之外，設(shè)計(jì)針對街道架空高壓線、地下管網(wǎng)工程等也進(jìn)行了評(píng)估、專項(xiàng)研究與投資估算，保證街道改造提升不是表面工程，而是能切實(shí)實(shí)施的規(guī)劃。

品質(zhì)提升與景觀優(yōu)化方面，如道路兩側(cè)的綠化現(xiàn)狀粗暴、雜草與灌木叢生，將現(xiàn)有景觀進(jìn)行提升，在道路兩側(cè)形成可進(jìn)入、可參與的帶狀游園，在有條件的地方充分考慮與兩側(cè)底商的店前空間充分融合，實(shí)現(xiàn)景業(yè)交融的場景營造。

業(yè)態(tài)策劃與運(yùn)維方面，依據(jù)街道特征，承接上位要求，在充分調(diào)查建筑權(quán)屬與研判運(yùn)營可行性的基礎(chǔ)上，提出業(yè)態(tài)更新建議與要求。

老舊院落改造——五津南路21號(hào)老電影廠小區(qū)改造

老舊院落以改善人居環(huán)境、提升功能品質(zhì)、延續(xù)社群文化記憶、讓老小區(qū)煥發(fā)新活力為出發(fā)點(diǎn)，是微觀更新的又一重要內(nèi)容。

新津區(qū)五津南路21號(hào)老電影廠小區(qū)原為新津電影公司小區(qū)，是門庭若市的機(jī)關(guān)大院。隨著電影公司的關(guān)停，業(yè)態(tài)荒廢、文化遺失、主體不明、管理乏力、資金有限，導(dǎo)致該院落建筑破舊、配套落后、管線交織，和其他老舊院落一樣面臨困境。

基于此，我們提出以“社區(qū)居民”的需求為出發(fā)點(diǎn) ，以“微改造”為途徑，功能梳理、設(shè)施風(fēng)貌提升，喚醒老院新顏：

改善居住環(huán)境，提升生活品質(zhì)。通過規(guī)整各類管線，提升院落的安全性和美觀度；整合院落的邊角零碎空間，增設(shè)居民健身設(shè)施與停車位，進(jìn)一步完善小區(qū)配套；對建筑立面與綠化景觀實(shí)現(xiàn)雙提升；

文化重塑，增強(qiáng)社群歸屬感。樹立小區(qū)標(biāo)識(shí)、強(qiáng)化文化元素、增設(shè)文化展示墻，增強(qiáng)電影院家屬院的文化傳承；

造價(jià)測算與實(shí)施保障建議。搭建平臺(tái)，協(xié)調(diào)各方，切實(shí)從實(shí)操角度提出建議，保障設(shè)計(jì)快速落地。

結(jié)語

城市更新是當(dāng)前挖掘存量空間，激發(fā)老城活力，促進(jìn)城市“新陳代謝”的直接方式，多層級(jí)聯(lián)動(dòng)的城市更新將更好地助力更新工作以明確的目標(biāo)、協(xié)調(diào)的資源配置、均衡的利益訴求，實(shí)現(xiàn)整體、動(dòng)態(tài)、全面、有層次的推進(jìn)。