關于房地產開發企業會計核算問題及對策

沈玉秀

我國社會經濟的飛速發展以及信息技術的深入發展為房地產企業的日常運營以及未來發展都提供了有利的條件。在房地產企業經營管理的過程中，會計方面的工作是其中的重要組成部分。會計核算是房地產企業的會計工作人員依據會計準則，了解和分析企業的生產經營實際情況之后，制定的會計核算制度。會計核算在房地產企業現階段進行的會計工作中占據著重要地位，對于有效防范財務風險、完成企業經營目標以及強化財務管理，達到企業經濟效益最大化的目標等方面發揮著非常重要的作用。

會計核算工作對房地產企業的重要意義

房地產企業是指從事房地產開發、經營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織。房地產企業的運營和發展模式與一般的企業不盡相同，具有顯著的特殊性。而作為房地產企業經營管理工作中的重要構成成分的會計核算工作也與其他行業有所不同。房地產企業對于會計核算提出了更高的要求，不僅要對一般的經營業務執行會計核算，還要在更為錯綜復雜的業務中將會計核算工作落實到實處，而高度的真實性以及準確性還是必不可少的，這樣才能夠為房地產企業順利進行接下來的工作提供一定的借鑒。房地產企業會計核算工作具有非常重要的作用，能夠有效簡化業務流程，并且貫穿于始終，從而實現對其的有效管控。在房地產企業進行會計核算時，需要根據房地產項目的實際情況進行相應的調整和改進。會計核算通過對項目施工進度的仔細調研和深入分析，促使房地產企業嚴格監管業務流程，還能夠較為準確的推算出房地產項目大致在何時完工，并且能夠推算出房地產企業項目施工過程中所耗費的支出成本。這些翔實準確的數據信息有利于推動財務預測工作的順利開展，從而強化房地產企業內部管理的效率和水平。會計核算工作在企業經營管理過程中占據核心地位，應用的范疇非常廣泛，在開發房地產項目、房地產施工現場以及房地產企業內部管理等諸多方面都有所涉及。

房地產企業會計核算工作中存在的問題

財務會計核算制度不完善

當前部分房地產企業會計核算制度不完善，部分房地產企業只是照搬會計制度的相關規定進行套用，并沒有結合房地產企業的行業特性與自身實際情況來科學的設置財務會計核算制度與科目，對各類會計科目缺乏統籌有效規劃，導致會計科目設置不合理。如部分房地產企業沒有對開發成本、利息成本、土地成本、開發間接費用等核算內容進行區分，只是籠統的計入開發成本科目，致使房地產企業財務信息準確性不足。房地產企業應結合行業特點與自身實際經營情況，建立輸出統一的核算制度，提高財務會計核算的精準性。

房地產企業收入確認模糊

房地產項目建設開發時周期長，收入確定往往跨難度進行，收到的房款通常先計入“預收賬款”，根據會計準則規定，只有賣房將商品所有權的報酬及主要風險轉移給買房才能確認收入。對房地產企業而言，要確認收入需滿足以下幾點：1.已簽訂銷售合同并在房地產管理部門進行備案；2.項目建造完成，驗收合格，完成竣工備案，已達到預定可使用狀態；3.買房已支付相應款項，按合同約定取得交房資格，對于提前交樓的，以實際交樓時間來作為確認收入時間節點。由此可以看出房地產企業收入確認的時間節點為樓房實際交付時間，只要在樓房實際交付之后才能在會計賬目進行收入確認。否則即使相關款項已收齊，在樓房未實際交付之前是不能進行收入確認的。如此則導致房地產企業實際收款時間與收入確認時間間隔過長。在此種計量模式下，房地產企業財務信息對其經營決策支持是有限的。新的收入準則解決了收入確認滯后的問題，一定程度上保障了財務信息的及時性。但是房地產銷售的收款方式多樣，有分期付款、全款支付，也有商業按揭和公積金按揭，需要根據不同的收款類型對銷售收入進行區分確認。而大部分房地產企業將工作重點放在資金回籠方面，對財務會計核算并不重視，這對企業經濟效益提升是不利的。

成本費用歸集結轉不規范

在日常成本費用歸集過程中，一般是根據工程進度進行開發成本的支付，財務部門審核后，根據付款金額計入開發成本。但實際上，當某一樓棟的商品房竣工結轉時，很多工程卻并未結算完成，這樣成本費用的歸集金額就會跟實際有差異。而在實際成本結轉時，因各個樓棟的竣工備案時間不一樣，財務會計賬面上沒有已經全面歸集的成本金額，這就必須以成本預算部門提供的預計目標成本作為結轉依據。這樣就會導致成本結轉的金額不準確，而且成本預算部門在設置目標成本科目時，跟財務口徑往往也有所差異，由此導致成本結轉不規范。

完善房地產企業會計核算工作的優化對策

完善財務會計核算制度根據實際合理增添會計科目

房地產企業必須根據自身行業的特點，合理選用并完善統一本企業的會計核算制度。在財務會計核算制度中，需要對財務會計核算數據統計額的內容進行明確規定，并不斷根據實際情況的發展進行完善，對操作系統也必須不斷完善，明確核算方法選擇的規范性與科學性，不斷提升統計數據的準確性與全面性，提高會計核算結果的嚴謹性與科學性。在完善財務會計核算制度的前提下，企業可根據需要科學地增添會計科目，如增加“開發成本”“開發間接費用”“開發產品”等，以便更加真實地反映企業的財務狀況，為企業財務管理提供更有力的支撐。

根據新準則規范收入的核算

房地產企業需要根據新收入準則的相關規定完善收入核算規范，明確收入確認的標準。首先應該根據銷售合同明確區分客戶的付款方式，付款方式為商業按揭或者公積金按揭時，房地產企業銷售出去的商品，實際控制權其實是在提供按揭的機構，這種情況下仍然要按照時點來確認收入，也就是以交樓作為收入確認的時間節點，在交樓前收到的房款應計入預收賬款。而當付款方式為一次性全款或者分期付款時，商品的實際控制權已經轉移給客戶，可以按照時段來確認收入，也就是可以將收到的預收房款按照工程完工進度確認收入。

統一成本歸集和結轉口徑保證數據的準確性