房地產工程平面控制測量要點探討

尚繼鵬

（青銅峽市房屋面積測量中心，寧夏 吳忠 751100）

一、概述房地產測繪的定義

對于現代化的房地產測繪測量工作而言，其是專業測繪領域的重要組成內容。其測繪的主要內容主要指的是房屋與周邊有關的土地信息，換而言之，房地產測繪工作是利用科學工具，合理的技術以測繪手段加以綜合運用，意在實現對房屋與周邊區域的實際房產情況，產權歸屬、地理位置及詳細數據等信息進行獲取的測繪工作。

二、闡述房地產測量基本要素

所謂房地產測量，針對其基本要素來說，其主要是指對界址點、房屋以及其附屬設施加以采集。在此過程中，主要勘察房地產周邊的獨立地物、公路、橋梁等等地形。現階段，隨著我國城鎮建設事業的有效進步，大多數城市都開始重視公共設施的發展，使得城市建筑物更趨向于密集化，城市高樓數量和高樓建設規模也逐步增加，這也極大程度上制約和限制了高樓航拍比例，致使航空攝影測量精度已經難以滿足當下房地產測量的實際需求。在此過程中，通過科學地引入電子速測儀和電子記簿，或者借助于便攜式計算機來精準地測量和采集房地產要素的測量和數據，是當下房地產測量的重要發展趨勢。

三、房地產平面控制測量探討

房地產平面控制測量工作重點是為了給后續繪制詳細的房地產、地籍平面圖供應基礎參考，以及可靠數據。同時還是房地產行業進行面積測算、工程項目放線、更變測量工作的重要數據前提。進行房地產平面控制測量工作時，還可以對現有的城市控制網結構進行結合運用，通過這樣的方式能夠有效降低測量資源損耗，提升測量效率，同時，還能夠杜絕投資成本浪費、坐標系或控制網重復的問題，有利于房地產行業提高對資料的有效利用，增強城市管理質量。另外，房地產平面控制測量工作具有現勢性的優點，隨著城市發展所帶來的擴建與老舊區域改建，會導致之前的控制網成果的部分內容失去有效性。因此，為確保房地產平面圖具有良好的現勢性，應當及時有效地進行新控制點布置，保證房地產平面圖的更變測量以及其他工作內容的有效展開。

四、基于房地產平面控制網的布設分析

針對布設房地產平面控制網而言，需要遵守由高到低、由整體到局部等等原則來實施，意在能夠強化經濟成本控制，提升技術的科學性和有效性。在設計平面控制網時，需要對城區未來的長遠發展進行思考。首先需要以主控制網為基準來強化房地產平面的布置，然后結合房地產建設和管理需求來統籌實施和加密。針對精度而言，需要開展優化設計，尤其是在對外圍長度的長度予以計算時，還需要保證留有一定的富裕，意在能夠最大程度上強化對可控范圍的控制，使得在后期擴建過程中，控制范圍也能夠滿足需求，無須二次測量，節約測繪成本。

五、房地產平面控制測量要點研究

（一）明確平面控制網布設的目的、收集有關信息

房地產平面控制網布設的主要目的是對目標區域內的地理情況、形狀大小、未來發展規劃、測量結果的精度使用標準、完成計劃的日期以及在生產工作中對控制點的管理、密度等要求。房地產測繪工作者需要到對應的測繪業務管理機構獲取相關資料信息。

（二）明確布網方案

結合控制成果，后期使用需求，對應的測量信息以及在測量工作中能夠投入使用的設備、技術水平等基礎條件，對控制網布設的方案進行明確。圖紙設計通常在1:10000 或1:25000 的地形圖上展開設計：繪制已經明確的點、網，結合設計的布網方案，通過圖紙進行推斷點與點之間是否通視。各點間所構成的形狀與預期標準設計的精度以及其他相關要求相符合，確保布置位置與使用標準相符。完成圖紙中的點位選擇后，有關工作者還需要親自到實地進行調查，驗證實驗是否具有可行性。同時，為有效提高控制網的設計質量，杜絕二次重測，需要有效控制設計當中各項元素精準度，具體進入標準可參考有關規定文獻。

（三）技術設計說明書的編寫

技術設計說明書的作用是用于對房地產平面控制測量的工作規劃進行設定，基于整體規劃，從技術層面，組織層面上進行說明。技術設計說明書的核心要點包括：①內容情況：設計目標與要求；測量區域內的地理信息；地質地貌的大體信息；測區之前的測繪結果，成果的實際質量、可用性具體運用計劃；②設計方案：包括平面控制網設計的形狀、級別、密度的設定注解；明確起算數值；具體的圖內設計方案與精準度估測；③作業方式以及準則：包括測量工作的方以及具體要求，覘標種類與標記的標準；明確標記設計與使用標準，明確測角測邊儀器的檢查工作；進行邊長、角度觀測時的操作要求、外業結果存儲方式，對成果的查驗標準，具體的質量評定標準以及方式；④各類附錄、圖、表、工作內容的流程表；測量工作中所需的物資表，控制網設計圖與其他所有對房地產平面控制圖布設工作起到輔助作用的參考信息。

（四）造標埋石

當明確定位的具體位置時，有關工作人員應當展開標埋石制造工作，標石對點進行標志，覘標的作用是用于觀測時參考觀察，所有的觀測結果最終都會歸算到標石中心上。

（五）外業觀測

在確保標識語、覘標具有良好穩定性后，便可進行觀測工作，在實際觀測工作開始前，有關人員必須結合相關要求，做好儀器設備的校驗工作，測試好經緯儀、測距儀的精準性。針對經緯儀，要求要符合以下技術標準：①光學對點器視軸與豎軸的偏差，在0.8m～1.5m 的高度區間不得高于1mm；②照準部旋轉各位置氣泡低于 1格；③視準軸不垂直于橫軸之差，DJ1在5″以下，DJ2 在8″以下；④使用垂直微動螺旋時，視準軸在水平方向不可存在偏移問題；⑤橫軸不垂直于豎軸之差，DJ1 在10″以下，DJ2 在15″以下；⑥對于光學測微器的行差與隙動差要求，DJ1 在1″以下，DJ2 在2″以下；要求測距儀能夠符合以下標準：①儀器在1.5m 高范圍內光學對中器的誤差低于1mm；②發光、接收、照準三軸的不平行性在±30″以內；③電壓變化所帶來的影響低于標準精度的33%；④周期振幅誤差低于周定誤差的60%；⑤儀器內部的標準差低于標準精度的25%；⑥照準與幅相誤差低于固定誤差的50%；⑦加常數以及乘常數檢定的單位權標準差低于標準精度的50%；⑧測尺頻率變化低于比例誤差的66%。另外有關工作人員還需要校驗氣壓計，干濕溫度計。在實際觀測工作當中，工作人員必須遵照有關觀測要求以及操作流程進行觀測。在完成觀測后，還需要展開全面的外業檢查，確保外業觀測工作與設計標準相符。當確保所有外業工作都與設計相符時，才算觀測工作正式完成。

（六）內業計算

業內計算可分為概算、平差和坐標計算三項內容。概算是指將地面的測量數據投射到高斯平面中，對工作與平差前其他準備工作進行計算；平差計算是指將多余觀測所造成的幾何圖形矛盾問題進行抹除；鑒定觀測值與平差元素的精準性，最終獲取各個元素（邊長、坐標值）的最或然值。當完成所有計算工作之后，出示對應的成果表，也就是將測繪圖中各點的坐標、邊長、方位角總結為表格，編寫技術總決，為測量成果使用者提供參考。

結束語

綜上所述，房地產測繪為房地產開發利用、戶籍管理、房產產權以及城鎮發展規劃建設等工作提供更為充足的數據支持，對有推進社會進程具有重要現實意義。對此，需要清晰地認識到房地產測繪的重要性，不斷優化和完善房地產工程平面控制測量的技術，以此來進一步加快房地產測繪發展進程，強化房地產經濟效益和社會效益。