土地收儲工作的市場效應與宏觀調控效果分析

【摘要】土地儲備機構的工作重點和核心，就是為針對城市的開發建設的科學性和合理性提供切實有效的土地資源規劃方案。在城市化發展進程中，土地資源作為居民生產生活的基本生活保障，不僅能夠推動我國城市化建設朝著更高質量的方向發展，同時也能夠改善我國人口較多帶來的一系列土地資源矛盾問題，促進人口結構合理化。本文將對當前土地收儲工作的市場效應與宏觀調控效果進行探索，結合當前社會發展的實際情況，闡述土地收儲工作開展的價值意義，論述土地儲備運行及其管理對凸顯市場效應的重要性并提出有效的參考建議，更好地提升土地收儲工作的效率。

【關鍵詞】土地收儲;市場效應;宏觀調控

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

隨著我國經濟高速發展，其在土地收儲工作的經濟效益也呈現出不斷增長的態勢，土地收儲工作的順利開展離不開收購和儲備機制的建立，做好土地收儲工作對于我國市場經濟發展也具備一定的價值意義。根據當前的《土地儲備管理方法》明確指出，其主要的工作范圍就是對適度的土地資源進行及時調整和完善，建立有效且針對性的土地收儲機制，從而逐步實現市場的規范化。也正是因為土地收儲工作的精細化，我國城市化進程中的基礎設施設備才能夠得到妥善安置，同時也要發揮政府的主導作用，遵循公開透明的原則，更好地提升我國經濟增長的力度。

1、土地收儲工作的價值和狀況

1.1土地收儲工作的價值

第一，我國相關部門在早前就出臺了針對土地收儲工作的一系列條例和細則，因而在進行土地收儲工作的時候，相關部門要以這些條例還有細則作為工作開展的制度保證，依據各個地區經濟發展過程中存在的差異化現象，制定具有合理性和科學性的土地收儲工作方案，只有這樣才能切實地提高我國土地節約的力度和集約利用的成效，進而實現對土地資源的宏觀調控。

第二，隨著城市化建設的不斷深入，土地彰顯出它獨有的價值。相關部門在進行土地收儲工作的時候，要以儲備城市國有存量和成交結合的土地作為工作中的重點內容，因為這些土地相對其他土地資源的利用率要低[1]。相關部門通過對這些土地進行整合優化，并且根據當前的法律法規進行有效儲備，不僅能夠保護國有資產還能夠實現國家對土地的直接調控。

第三，土地收儲工作是促進土地市場化必不可少的環節，其能夠通過強化閑置土地的利用率，防治國有資產因為操作不當造成流失問題的出現，同時還能夠有效避免開發商變相用地情況的發生。當然，其最重要的作用就是通過國家的宏觀調控來促進土地市場的公平競爭。

第四，隨著城市化進程中道路等基礎設施的不斷完善，土地的價值也在最大程度彰顯出來。相關部門為更好地實現土地資源的優化整合，順利推進土地收儲工作的開展，對原用地實施經濟補償。通過簽訂科學合理的收儲協議，收回國有土地，并發布公告，按照相關制度流程再進行出讓，這種程序分明的方法，避免了來自各方投機取巧利用土地獲取利益的同時也發揮出國有資產的價值意義。

1.2土地收儲狀況概述

土地收儲是推進土地管理工作的重要環節，是政府對土地一級市場實施宏觀調控、盤活當前城市土地資產、促進土地利用結構合理化、高效完成城市規劃以及土地利用總體規劃的重要內容。土地收儲主要通過三個環節來開展工作，分別為征購、儲備和供地三個部分。

第一，在征購環節，是土地儲備機構取得土地資產的過程，根據我國現階段實行的《土地儲備管理辦法》，對能夠納入土地儲備范圍的土地資源進行了明確，主要有新增城市用地的征用、依法收回的國有土地、收購完成的國有土地以及優先購買的國有土地。其中新增城市用地的征用主要是一些已經辦理完成的農用地專用、經過土地征收手續批準的集體用地;被依法收回的土地，其中包括到期收回的土地、違法使用后收回的土地以及閑置收回的土地，這些被依法無償收回的國有土地;收購完成的國有土地，主要是因為進行舊城區改造或者因為落實城市規劃因為需要完善對使用土地時依法征收的土地的情況;優先購買的國有土地，是針對城市房地產交易過程當中被過度貶值的一些房地產買賣情況，當地政府可根據實際情況將土地使用權優先購買，并對這些收回的土地辦理好國有土地使用權的注銷登記。

第二，在儲備環節，通過土地儲備機構需要將已經收購并且集中起來的土地，如生地或者毛地等進行開發和二次開發。開發環節包括拆遷原有土地的一些建筑、平整土地、歸并整理還有搭建配套的基礎設施等，才能打造出可供出讓和出租出去的“熟地”，這些“熟地”再由土地儲備機構進行儲備，等待后續出讓。這一整個流程，形成了以土地儲備機構為實施主體，再經由授權委托或者公開進行招標的方式再選定實施單位。

第三，在工地環節，這也是土地進行交易的環節，其實施主體，土地儲備機按照當前社會發展趨勢、城市規劃方案以及供地實行計劃，按照一定目的將所儲備的土地公開出讓出租，出讓的方式更多以市場化程度比較高的掛牌、招標、拍賣等方式。

2、土地儲備運行需要展現市場效應

第一，相關政府土地儲備部門要按照現階段收購建用土地的實際需求以及本區域城市化發展的總體概況，與被收購的企業之間構建起真實可靠的合作相處模式，并且在此基礎上，共同商定和制定好土地收購的合理價格，并且運用協同處理的方式來解讀土地收益產生的各種問題等[2]。最重要的是，要依據約定，相關政府機構要首先對被征收土地支付對等的收購資金，才能明確獲取土地所有權和使用權，并且還要依據規定的條例和政策，有序處理好土地過戶等環節。整個流程必須遵循當前市場經濟運行的機制，才能促進工作順利開展，保證土地征收程序能夠在相關機制下妥善完成，避免出現官僚意志，影響和危害人民合法利益。

第二，土地儲備部門在獲得被征收土地資源的所有權之后，需要對原有的土地建筑物品拆遷，打造新的地基和安裝相關基礎設施設備，相對而言，政府要對適宜進行轉讓的土地先行進行儲備建設，通過土地儲備管理機構將其轉讓給其他需要用地的人員。這種方式的價值體現在，對新購買的土地資源以政府通過在相關法律法規的確定下，明確好土地使用的范圍，并且由土地儲備機構根據市場發展走向進行有效的開發利用。土地管理部門繼而以合法程序轉讓土地，并在法律允許范圍內再次劃分土地，其與傳統土地轉讓有所差異的地方就是需要辦理好相關的出讓手續，并且按照公開透明的原則公開土地運用的細則，才能實現土地市場的公平、規范，才能有序地推動土地合理開發和使用，防止在利益驅動下使土地轉讓帶來嚴重的不良市場效應。

第三，做好土地收儲工作，發揮其有序的引導作用，促進城市發展方式、發展方向還有提高居民生活質量的相互契合，進而實現城市基礎設施的完善、人均收入水平的提升、促進就業率的發展。城市的開發建設需要綜合工作本身流程的合理規劃、強調土地綜合效益的開發提高，在工作開展重強化城市居民生活水平改善的重要性，以以人為本作為發展理念，實現土地收儲工作促進城市可持續發展的目標，并且有效解決存在于土地收儲流程重一些政府和利益方之間產生的矛盾和沖突。

第四，做好土地儲備工作是提高土地利用率，加強土地節約和集約利用的有序化、科學化[3]。土地儲備制度的建立，除了能夠積極促進新增用地的收儲工作順利開展之外，還能保證通過利用有效的售出方式開發城市內部中閑置的土地、改造舊城區的土地還有一些低效土地，加快土地利用的步伐，針對一些環境比較惡劣、規劃條件不充足、無法單獨進行有效開發的土地，經過土地儲備開發系統的盤活，更好地實現土地資源的優化配置。

3、土地收儲工作現狀的問題分析

第一，當前，土地收儲工作是一個系統性的工程，需要較長的工作周期，需要經過對土地進行合理的規劃選址、立項審批、針對用地報批、變更登記、被征地拆遷、做好土地供應等環節，這些工作程序囊括土地所屬地方的各個部門進行辦理。尤其針對土地征地拆遷的工作內容，即使已經由土地儲備機構與土地所有者、使用者簽訂完成土地收儲協議，但是因為征地拆遷帶來的一些阻礙，工作推進力度不足，導致收儲土地無法落實到位。

第二，土地收儲資金較為缺乏，政府只有在資金充足的保障下才能促使土地收儲工作環節的正常開展，也只有保證項目資金流動具備合理性和科學才能使土地收儲方案具備可行性。

第三，土地收儲缺乏完善的應急機制。在當前城市開發建設中，土地資源的應用涉及到存量建設用地以及新增建設用地的整個范圍，但是在土地收儲實際工作中，其相互牽涉產生的矛盾通常會帶來新的社會問題，并且，土地儲備機構針對具體項目的實施過程沒有全方位對土地收儲各種影響因素進行有效預測。因而，土地儲備機構需要重視土地收儲工作中可能產生的矛盾問題采取有效的應急機制，才能真正推動土地收儲工作的科學發展。

4、加強土地收儲工作的有效對策

4.1土地準備工作

加強土地收儲工作，落實好工作職責，需要提前做好土地收儲的準備工作。當前，我國很多企業自身在運營發展過程中牽扯到經濟責任糾紛案例數不勝數，因此，為了有效改善這一情況的出現，相關部門在開展土地收儲工作之前需要提前做好工作預案[4]。首先，根據現階段實行的《城鎮土地調查規程》的明確要求，針對土地的權屬關系做好調查工作。其次，系統分析企業的規模、資產以及信用度的真實情況，精細化調查范圍。最后，相關部門還要將詳細的調查情況通過網站公布或者報紙刊登等形式進行透明公開，才能有效避免不必要的損失產生。

4.2建立完善土地收購儲備機制

隨著我國經濟社會高速發展，土地收儲制度也隨著經濟發展而出現相應的變化，主要表現在土地收購內容和范圍的逐步擴大。從以往的資金籌備和住宅等相關問題再發展到現在的森林用地、水用地等領域。其變化的趨勢朝著人類的生存環境逐漸傾斜?，F階段土地收儲工作，可以將相對應的各級政府工作氛圍縱向潛力儲備和橫向潛力儲備兩大內容，在后續發展中，通過促進土地性質的轉變和土地結構的有效調整來更深層次地發掘土地利用的強大功能。除此之外，還可將部分應用于商業性儲備的土地轉向具有公益性質的儲備方面上，這樣實行的目的是為了促進經濟社會秩序的穩定和平衡。

4.3加大宣傳土地儲備機制

做好土地收儲制度的宣傳管理工作，相關政府要加大對土地相關制度的宣傳力度，以此來更好推動土地儲備機制與實際工作之間的有效聯動。相關政府可以采取文藝匯演、廣播電視媒體、互聯網信息傳輸、張貼宣傳海報等多種線上與線下相連接的形式來加強宣傳的效果，進而更好地提升土地收儲制度的影響力度，促進公眾能夠切實參與到土地收儲制定的實行工作中來，配合工作人員完成各項工作環節，并且樹立他們正確的土地收儲的認識觀念，對土地收儲工作的重要性有個明確的概念。

5、加強土地使用對宏觀調控的絕對權利

第一，現階段我國對于城市的規劃建設所屬范圍內的土地征用更多的是采取強制性解決措施，形成了以政府為主導，以土地收儲機構為實行單位的強制征收格局，因而基本上而言，都是屬于國家權利凌駕于土地市場的范疇[5]。這也意味著，如果某一區域剛好被納入到城市規劃的體系建設當中，那么無論原征地所有者或者使用者是否有無出讓土地的意愿，從屬于該征地范圍內的土地，政府土地收儲機構都會采取強制性的辦法進行征收，這種強制性具有正向的意義，并且也會根據國家出臺的政策和條例給予被征收土地所有權人合理合情的經濟補償。不過有時候也會出現一些矛盾，即個別地方在征收土地的時候，其發放的補助金額相對較低，給政府的形象和公信力帶來一定的負面沖擊。

第二，在一部分城鄉結合部以及一些偏遠的城郊農村區域，其在土地征收過程中產生了很多的問題。追根究底，是因為其基礎建設資金較為缺乏，并且參與到其中的各方單位利益分配不均衡，使得被征用土地的民眾經濟補償款難以落實到位，因為損害了被征收土地民眾的合法利益。因此，政府必須找出引發矛盾的根源，制定切實有效的措施來解決相關部門過度操控土地征收現象，同時，加大力度解決產生消極問題的存量建設用地的供求問題。政府土地收儲機構要積極落實存量建設用地的供求工作，為土地儲備機制注入新鮮活力，才能更好促進政府解決好土地收儲工作中連帶產生的出多問題。相關單位還要具備市場運行觀念，將其更好地與政府宏觀調控意識結合在一起，在統一規范管理下，促進土地收儲工作在市場經濟的平穩運行下實現合法的流轉交易。

結語：

土地收儲工作是經濟社會平穩運行的一個重要的支撐條件，同時也是政府加強對經濟宏觀調控的重要工作內容之一，因此，在土地收儲工作中，土地收儲機構要按照相關條例和政策，協調好各單位工作的程序，依照法律規定，小藕花工作細則，加大土地收儲工作的宣傳力度，保證土地收儲工作能夠順利開展，推動其朝著更好質量方向發展。

參考文獻：

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[3]王凱.土地收儲工作市場效應與宏觀調控作用[J].住宅與房地產，2018，（3）：10-11.

[4]童國華.揚中市土地儲備運作問題及其對策研究[D].南京：南京農業大學，2018.

[5]湛栩鶠.土地儲備融資法律制度的完善[D].南寧：廣西大學，2019.

作者簡介：

喬暉，女，山東濟南人，漢族，1980年3月出生，本科，工程師，研究方向：土地管理，土地收購儲備。