基于住宅產品差異化的總體布局模式探索

朱凌

【摘要】新版《城市居住區規劃設計標準》的實施對傳統住宅區“高低配”的布局模式予以精確打擊。低層高密度別墅區與高層低密度住宅區混搭的布局模式退出市場。為適應新標準的具體要求，實現城市空間的優化和居住環境的提升，兼顧資本市場的逐利性，本文以華潤公元九里項目為例探討了住宅總體布局的新模式。

【關鍵詞】城市居住區規劃設計標準;高低配;總體布局;華潤公元九里

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

住宅產品貨值最大化是資本逐利性的最終目的。為實現住宅貨值最大化，必須拉開住宅產品檔次，實現住宅產品差異化。因此總圖布局“高低配”的排布方式應運而生。通過主動局部拉高建筑高度（用足控高）來騰出更多土地做一些低密度的類別墅產品，實現了低層高密度別墅區與高層低密度住宅區混搭布局。

這類極端的布局模式充分利用了經濟技術指標中的建筑高度與建筑密度，通過增加住宅樓棟數，降低平均層數，實現地塊價值差異。本質是對土地的不均衡利用實現了住宅產品的差異化。

1、變革背景

“高低配”總圖布局模式雖然滿足了資本需求，但對城市的天際線影響極大，高層“紙片樓”對城市景觀傷害極大。城市規劃主管部門對此類布局模式頗有微詞。2018年12月1日《城市居住區規劃設計標準》實施，標準適用于城市規劃的編制及城市居住區的規劃設計兩個部分。規范提出了“三圈一街坊”的居住區體系，加強了控制性詳細規劃及單元規劃的居住用地指標提出的控制，針對“高低配”的布局提出了針對性的措施。

新標準將將層數、容積率、建筑密度、建筑高度串聯限定，針對全國各類型居住區形成表格式的控制指標表，避免了控規指標設定過程中的感性因素。明確了地塊的平均層數，同時限定了建筑高度最大控制值，從而避免了同一住區中高低搭配，平均層數過小的問題。

住宅建筑平均層數為住宅建筑總面積與住宅基地總面積的比值，因此可認為建筑密度=容積率/平均層數，控規指標中將平均層數轉化為建筑密度，反饋至總圖設計，實現了國土用途管制的操作性。因此“高低配”來實現住宅產品貨值的差異化已經成為過去式。

2、布局模式新探索

社區生活圈是完善城鄉服務功能的基本單元。居住街坊作為社區生活圈的基本構成，其總體布局模式對居住環境的優化和提升至關重要。在城市化進程中，住宅總體布局模式與城市空間格局協調統一已成為學界共識，如何在實現城市空間的優化和居住環境的提升前提下，兼顧資本市場的逐利性，實現住宅產品的差異化，是總體布局模式發展的基本原則。

3、強化空間的秩序感

空間軸線是布局對產品梯級的最有力限定。為實現住宅產品的差異化，必須通過軸線引領布局，形成集中綠地至組團綠地至宅間綠地的合理串聯，形成大戶型至中戶型至小戶型的銜接，形成私密的核心景觀至城市環境的有序過渡。

反而言之，總體布局景觀軸線的弱化也能反映出住宅產品的均質化和單一性。在一些剛需住宅為主的地塊、回遷安置地塊、住宅戶型較為單一的地塊需要弱化軸線，實現均好性。從而實現住宅與景觀空間尺度的對應關系。

4、強調內部的邏輯性

住宅布局模式是以建筑日照、建筑間距為切入點。受制于住宅類建筑的固有特點，地塊外部限制要素稍多的地塊往往出現邏輯性不嚴謹的布局模式。又迫于容積率的壓力，形成整體似乎有序，局部特別無序的局面。

這種對土地利用的無序使用是對城市環境的傷害，也是對居住品質的危害，同時也不利于住宅產品的差異化。由于住宅建筑的商品化屬性，其對場地的適應性較差，因此筆者認為在控制性詳細規劃編制及土地出讓過程中要盡住宅用地應盡量方整，盡可能避免苛刻設計條件的高層住宅用地。

5、注重住戶的空間感受

在國土空間規劃方興未艾之際，商品房市場的調控嚴格且有序。面對巨大的市場壓力，“降本增效”是各大房地產商的應變之法。在提升立面材質、室內材質增加住宅產品差異化的方法被壓制的時候，強調住戶的空間感受成為經濟、有效的手段。

歸家動線的品質和空間感受應與不同類型的住宅產品相結合掛鉤，利用歸家動線空間感受的差異化，實現產品貨值差異化。在住宅設計日趨精細化的今天，地下及地上的歸家動線均應為提升住宅品質的重點，地下歸家動線應納入室內設計考慮范疇。

6、住宅產品按梯級分區集中布置

新標準明確了“小街區、密路網”的城市交通布局方式，住街坊限定于2hm2-4hm2。由于單幅土地面積的減小，為保證城市風貌的整體統一，規劃部門在土地出讓過程中多采用兩個街坊一并出讓、指標相互平衡的方式、或者一個地塊中間增設公共通道的方式。總圖布局應根據區位、尺度、現狀判斷兩個街坊的優劣，打造兩個品質差異明顯的住宅片區。如兩個地塊品質類似，梯級相同，易于讓營銷陷入同質競爭的局面。

7、華潤公元九里項目總體布局模式研究

7.1? 項目概況

華潤公元九里項目位于河北省邯鄲市項目。地塊位于邯鄲市聯紡東路以北、毛遂大街以東兩條城市主干路的交叉口東北角，距離邯鄲東站4.3公里;距人民東路1.9公里;距邯鄲繞城高速4.4公里;距京港澳高速5.3公里;距東環路6.2公里。周邊無主要景觀資源，景觀趨于內向型，地塊中心位置價值高。西側與南側為城市主干路，沿街土地價值略受影響;北側為60m寬城市綠地，東側為城市支路，結合內向型景觀，土地稍有優勢;

地塊總用地面積153295.80平方米（229.94畝）， 凈用地面積為92084.70平方米，其中住宅用地84084.7平方米，教育用地8000平方米（幼兒園12畝），建筑限高54m，容積率2.0，建筑密度20%。規劃設計條件要求中部設置公共通道，從而形成兩個居住街坊。

7.2總圖日照

目前本地塊周邊用地暫未完全明確用地性質，用地北側臨60m寬城市綠地，可不考慮對北側日照遮擋;地塊東側現狀為農田，根據鏡像日照對本項目影響較小，西側毛遂大街60m寬，根據《邯鄲城市規劃管理技術規定》不需考慮日照遮擋;南側臨聯紡東路為城市主干路，紅線寬度為60m，根據《邯鄲城市規劃管理技術規定》 項目側緊鄰城市主干道（紅線40米以上含40米）時，主干道北側不作為被遮擋對象進行日照分析。申報建筑的北側規劃為有日照要求的用地時，應進行日照分析，在地界或道路控制線以北10米距離線上應滿足相應日照標準。

7.3產品布局與總圖邏輯

地塊規劃條件中要求配建占地12畝（8000㎡）幼兒園;要求配建凈用地每處500㎡小游園四個;配建一條紅線寬度15m的開放式街區道路，占地面積約10000㎡;本地塊住宅實際凈用地面積為72084.7㎡，實際住宅容積率需達到約2.49。

從規劃設計條件分析可得出，地塊經濟技術指標與新標準中的居住街坊用地與建筑控制指標相一致。因此，設計果斷摒棄了“高低配”的布局模式，產品類型以18層住宅為主導。局部高地起伏，滿足規劃要求，呼應城市環境。

總體布局利用公共通道將地塊切割為南北兩個地塊，南地塊以中小戶型為主，平面布置均質，與戶型面積段匹配。北地塊軸線嚴謹對稱，突出住宅產品的差異化，實現貨值的最大化。中部設11層165平方米的大戶型與中心綠地匹配，形成景觀與規劃的中心。

7.4社區服務配套布置原則

商業服務網點、幼兒園、社區服務與文體設施等社區服務配套集中設置于公共通道兩側，方便兩個地塊的使用，同時也兼顧臨近城市居民的共享。地塊周邊四條道路交叉口各配建一處凈用地面積不小于500㎡的小游園，與居住區綠地系統相串聯，從居住街坊層面補足了城市綠地景觀系統。同時為了盡可能節約成本，前期售樓處利用道路交叉口處幼兒園的局部建筑，適當加以改造形成臨時建筑，滿足銷售的需求。后期恢復為幼兒園功能，滿足地塊配套的需要。

結語：

目前我國的城市規劃體系正處于傳統規劃轉向國土空間規劃的過渡時期，指導思想的根本性轉變對住宅總體布局提出了新的要求。同時伴隨著新版《城市居住區規劃設計標準》的實施，總體布局應該更注重城市和街坊之間的融合，打造優質社區。本文僅從地塊內住宅產品的差異化的角度，以華潤公元九里項目這一具體項目為例，探討了總圖布局的原則與要求，掛一漏萬，失之偏頗之處定當存在。

參考文獻：

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