中國綜合商業建筑的發展脈絡及未來

符光宇

【摘要】分析國內綜合商業建筑逐步演變至今的過程，有方方面面的基因，在特定的經濟時期引入了港資商業開發是重要的啟蒙，并在后續由內地房企進行了中國特色化調整，逐步形成了如今的體系，在社會產業鏈整體發展的趨勢背景下還將繼續進化。

【關鍵詞】mall;hopsca;中國形式的商業項目

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

1、世界范圍的項目類比

“商業綜合體”是在2000年以后，國內地產行業進入成熟期，因為城市化進程、社會經濟活力提升、銷售型地產競爭兇猛等等復雜的原因，產生了持有型物業和銷售型物業相伴而生的開發形式。不管它的持有形式如何，這種項目在城市中心、副中心形成零售、餐飲、娛樂、居住、酒店、辦公室等綜合復合的集群或單體，成功運營的項目成為了人民群眾各種消費、工作、生活的中心。

從東南亞國家重要城市、中國港澳更容易找到與國內類似的商業項目，在西方歐美卻很少有類似國內的綜合體，這是怎么回事？首先是文化、生活特征、資源背景、時間觀、消費觀、種種行為特征的不同，產生了對應的結果。像西方社會實行分餐制，中國人的現代社會采用合餐制，直接導致了商業或餐飲建筑里中餐和西餐餐廳的房間布局有根本的區別。美國的大型商業項目很多建設在城市外圍，距離住地1、2小時的車程是很正常的，會布置大面積的地面停車場，用停車場包圍建設獨立的大型賣場或者一片商業街區，也不是太講究建筑造型立面、室內空間，方正好用就可以。歐洲一些著名的商業項目造在老城區，周圍很多百年以上的老房子，商業項目就從屬了城市脈絡進行建設，有的用一些現代手法，但是尊重城市文脈（比如巴黎老佛爺百貨）。日本的城市商業項目，因為城市人口的密集，軌道交通發達等等背景，衍生出高至10層甚至更高的一些的商業，而且很多到現在還在沿用類似百貨商店的業態組織形式，并且很成功（比如大阪阪急）。

以上這些城市和項目一個有意思的地方在于，拿他們和國內各級城市的商業項目去相比，區別大相似少。規模不同，功能組合不同，在城市里的位置不同，流線空間都不同。從異同存在的這個角度來說，國內商業項目的啟蒙是港資企業帶來的。

2、香港典型商業項目

有個印象深刻的項目香港旺角朗豪坊，在狹長的地塊上，組織集中商業、公共活動空間，夸張的垂直交通，項目很成功，當年很服氣捷德的設計。是港匯、恒隆、正大廣場這些武林前輩項目，給中國的商業建設江湖上演了第一次華山論劍。曾通過一位英國設計師的演講，了解到關于mall這個詞的解釋，詞的原意是“林蔭道路”的意思，而且要有個目標地：“因為大家趕著去白金漢宮見女王，白金漢宮門口的林蔭路就叫做mall”。這個說法形象的分析和解釋了shopping mall怎么回事，為了在一個綜合商業建筑中去達成某一個目標活動的目的，而要經過的一連串商店，是“商店林蔭路”，從這個角度上說，沒有目標地或沒有林蔭路都不能稱為mall。綜合商業建筑里的目標地就是影院、超市、ktv等等這些特殊業態主力店，那些室內外商店街就是“shopping mall”。例如北京僑福芳草地，把文化植入做的足夠充分，在這里面辦很多展覽，使這個場所成為藝術活動目標地，從這個角度來說，它可以是藝術為主題的商業mall。

經濟發展和社會消費行為進步，成就了國內商業項目建設的一切。幾十年前社會對于商業場所的需求是可以按政府控制的供求關系，進行有計劃有安排的執行，這個階段對商品的品質、溢出價值、消費體驗等等要求都是相對較弱甚至沒有的，這個時期商店有個典型叫做“村鎮供銷社”。社會生產進步了，生活品質有提高，百貨商店變成了供銷社升級版，但是仍然采用柜臺式營業，但這個時候很重要的出現了原始的“動線”，很少一部分大城市的百貨商店是有回型動線和局部中庭的。后來首都的“友誼商場”成了昂貴消費的代名詞，消費場所的社會價值定位逐步浮現在人們面前。

再看世界范圍的商業建筑脈絡，歐洲的商店街非常的典型，窄面寬、大進深，有時候比例可以達到1：5甚至更大，店門口是優雅傳統的人行道加馬車路，人行道只有兩三股人流寬度，這是商店街的雛形階段。工業化強大的生產力促動了城市分化，他們沒有那么高量的人口，人們的工作和生活場所在城市里被區域化分離了，這和中國很不一樣。前面段落講典型的美國平民消費賣場，要設置在公路交通方便的地方，“可以駕車自行通達”是一個很重要的要素（汽車保有量是重要的背景因素），超級市場這個概念在西方演化成為了生活方式。一開始并沒有把商店街和大超市大賣場糅合在一起的想法，是城市需要多樣性服務急迫到一定程度的時候，終于由精英級的商業設計團隊推動開展了“大中小、商餐娛”商店兼顧的綜合商業項目。

時間線、地理線逐步靠攏過來，在借鑒了歐洲、美國、日本這些世界范圍的商業開發經驗后，在香港，這個世界人口最密集的地方（1100平方公里的地面上集中700萬人口），引入Jerde、Callison這樣項目遍及西方世界的設計公司，創造了50個以上開業購物中心的“購物天堂”，同時衍生出了一系列經驗豐富的商業運營公司。

3、港資商業開發對內地的影響

脈絡繼續匯聚到1995年，上海政府出面引入了香港20家地產商，2001年由美國KPF建筑事務所主持設計的恒隆廣場開業，自此打開了上海市商業項目層層開花的靚麗開始。一座又一座各種類型的“廣場”，層出不窮，也使內地消費建立了諸如“奢侈品、綜合體、小資生活”這些名詞的概念。從這時候開始，港資商業開發給了內地地產開發一個啟蒙：“城市集中開發是這一番景象”，可以使土地集約使用，功能復合，集成化所有的公共功能，并因此產生巨大的利益杠桿。國內設計界甚至為此發明了一個詞匯“hopsca”，意思是：Hotel、Office、Park、Shopping Mall、Convention、Apartment，首字母拼寫的“城市綜合體”。

在這樣的基因基礎上，商業項目的開發體系再一次被國內商業地產推動變革，類似萬達體系商業開發的出現，是一種研究了社會需求、金融操盤、平衡了持有和銷售，不失中國特色的進化。雖然它絕對也是地產開發趨利的集中體現，但這個建設體系已經給全國范圍創造了500個以上的城市公共購物、活動、娛樂場所。“中國特有形式的綜合商業建筑”在功能層面，集成組合了娛樂、文化、餐飲、零售、酒店、康體、居住、辦公;在開發金融層面，平衡租賃持有和銷售自營的比例;在城市中起到形成商業圈、生活圈核心區的作用。

當這些復雜的功能被糅合在一起，產生大量的設計未知矛盾。傳統的設計對一座建筑的功能定義是單一的：獨立的住宅、獨立的影院、獨立的飯店，簡單說“一座房做一件事”。現在這些多樣功能被強制集成，每種功能的：建筑功能層面，設計流線要求是不一樣的;消防設計層面，分區的面積控制、疏散距離、寬度要求也差異巨大;結構設計層面，荷載差異、復雜空間變化、柱距上下變化;機電設計層面，水電用量、通風及防排煙要求大相徑庭。

并且還有一個很大的設計變量，房間的功能會根據商業招商的運營要求持續更新變化。

4、商業項目的復雜變量

這個變量是傳統設計體系不兼容的，因為它過于頻繁發生、差異太大。例如要把一間零售商店退出租約換成餐飲品牌，消防層面人員數量的算法不一樣，要考慮廚房的防火分隔，不同種業態功能之間荷載差異（例如影院3.5KN/㎡、超市10.0KN/㎡、零售或餐飲4.0KN/㎡），用電量差異（例如零售100W/㎡、燃氣餐飲250W/㎡、電炊餐飲400W/㎡、電炊火鍋500W/㎡），餐飲功能要增加設置煙氣管井并按服務面積計算風量設置風機。這些變化發生是以經營價值為導向的，在使用壽命周期中可能進行若干次跳躍。

2005年的超級市場經營面積一般超過15000平方米，法國家樂福、美國沃爾瑪建起4層獨立的超市，面積段經常在30000平方米左右，后來獨立經營的超市逐步被邊緣化，除了倉儲式賣場還可以維持，獨立超市基本上已經全部和商業綜合體融合了。面積段逐年下降，15年歷程下降到8000平方米以內，網購在取代“低端體驗需求”的商品銷售，生活基本水準的上升，使得專業商品銷售的銷售分離分類。影院面積在縮減，電影院產業從2012年后開始激增，目前的趨勢是廳變少，院變多，經常在一個街區1KM尺度內出現兩家甚至三家電影院的情況，但舒適度要求提高，座位變寬松，消費者對于巨大屏幕的認知需求也更加理性。這些都是綜合商業仍然在持續進化改變的事實印證。

5、商業項目的生長趨勢

商業消費行為需要在“一個體感被舒適刺激的環境里進行”，“舒適的刺激”包括空氣、溫度、光環境、聲響音樂、室內陳設帶來的感受等等一系列復雜的感官，使得現代商業建筑的公共空間特色設計非常的豐富，而且在趨于更加豐富，加入藝術主題、種種故事線、新興的技術設備，這些又使得商業建筑設計在所有表觀層面和設施配備層面趨于前衛。

街區型商業的發展也是一個具備影響力的分支，開敞街區的成功和不成功案例是兩個極端，比如上海新天地和成都遠洋太古里是非常成功的室外型、街區型項目，但是其他的商業地產商復制不出來，甚至模仿就遇到重大的銷售或出租矛盾。這里第一很重要的因素是項目所在位置的原生ip基因，并且這個基因被開發運用的是否合適;二是自持和銷售或者銷售返租，運營的著力基本面有本質的區別。

這些脈絡進一步生長延續下去，全世界的商業項目也在持續相互學習借鑒，每個項目被不同的經濟條件、政策要求、土地限制條件圍繞著，總的來說未來的商業項目會趨于服務功能更加集約復合，已經有了把大型海洋館、秀場植入商業的案例;項目的面積不會盲目的越來越大，核心是看容納基本的文娛餐商的主力品類的導向，因為基本條件比如衛生管理、物流運輸的提升，其實大部分都在趨于面積縮小，而變大的空間是用來營造體系性氛圍的;在基本應用技術提升的加持下，聲光電設備在未來商業項目的作用會加速放大。

結語：

國家、地方的經濟發展側重是很復雜的外部環境，但不論怎樣中國都一直保有持續發展的熱情，中國形式的商業建筑項目會持續建設演變，既有的項目也會自我更新，這是一個體量巨大、社會影響巨大的領域，是參與城市建設的工程設計師持續耕耘的土壤。

參考文獻：

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