武漢市政府購買公租房運營管理新模式研究

【摘要】隨著大量公租房的交付使用，專業規范的后期運營管理顯得尤為重要，在試點城市的背景下，武漢市多方調研，圍繞政府購買公租房運營管理的購買主體、承接主體、運營管理的內容、服務費用和績效評價五個方面進行了深入研究，出臺了系列配套性文件，構建了武漢市政府購買公租房運營管理新模式。

【關鍵詞】政府購買;公租房運營管理;武漢市

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

1、公租房運營管理的概念

目前，學術界對公租房運營管理沒有明確的定義。實踐中，公租房運營管理的界定有廣義和狹義兩種理解。兩者的起點不同，廣義理解是從公租房建成以后，后續的保障對象確定、租金標準設置、入住分配、租金收繳等建成以后的全過程管理。狹義理解是從保障對象入住以后，后續的租金收繳、維修、安全巡查等系列動態過程管理。本文討論的是狹義的公租房運營管理。

2、公租房運營管理的模式

目前，公租房運營管理的模式主要有政府管理和市場運營兩種。政府管理模式的主體主要是政府業務部門或政府委托授權的下屬事業單位或公房所等進行管理，政府管理模式典型的城市有深圳、重慶等。深圳市公租房運營管理主體涵蓋住房制度改革辦公室、深圳市住宅租賃中心等政府部門或政府委托授權下的事業組織等，重慶市公租房運營管理由專設的公租房管理局負責。市場運營模式的主體主要是企業，代表城市有上海等。上海通過設置一批具有法人資格的公租房運營企業，在“全封閉”的模式下具體實施公租房市場化運作，其職能集中在房源供給、租賃管理、引導社會主體參與投資建設等。

兩種管理模式各有利弊，政府管理模式既是運動員，又是裁判員，缺乏外部監督力量，容易引發不公平。市場運營模式下，企業是“經濟人”，追求最大利潤，缺乏較強的社會責任感和擔當精神。如何把兩種模式綜合化，最大程度地提高公租房運營管理質效，更好地服務百姓，是未來公租房運營管理模式研究的重點和趨勢。武漢市目前正在積極探索，在被列為國家和湖北省首批政府購買公租房運營管理服務試點城市后，武漢市開啟了政府購買公租房運營管理新模式機制研究。

3、武漢市公租房運營管理模式的演變階段

3.1第一階段：以市為主

2002年武漢市正式啟動廉租住房保障工作，主要有資格管理、建設管理、后期管理等職能分工，后期運營管理主要是政府模式，以市級住房保障管理部門集中管理，管理內容主要涉及租金收繳和維修管理等。對于一些比較集中的公租房項目，采取委托項目物業公司代收租金，給予物業公司一定報酬的方式。

3.2第二階段：市區聯動，以區為主

2014年按照國家要求，武漢市公租房和廉租房兩房并軌，武漢市人民政府出臺《市人民政府關于進一步加強公共租賃住房管理的通知》（武政規〔2014〕11 號），明確要求“公共租賃住房管理應當遵循”“以區為主、市區聯動、機構運營、封閉運行”“的原則”，在公租房數量激增，現有管理人員嚴重短缺的背景下，后期運營管理面臨巨大挑戰，為更好地做好后期運營管理工作，武漢市住房保障管理部門又制發了《市房管局關于進一步規范和加強公共租賃住房運營管理的指導意見》（武房發〔2014〕143號），要求各區負責各行政區域的公租房運營管理工作，各區應明確唯一一家保障性住房運營機構，采取產權人委托的形式承擔本區的公租房運營管理職責，運營管理的內容包括資產管理、租賃管理、修繕管理、社會綜合管理、物業服務監督等5大類37項標準，同時明確運營管理費用指導價格標準。

3.3第三階段：以區為主，政府購買服務

2018年9月，住房城鄉建設部財政部印發《關于印發推行政府購買公租房運營管理服務試點方案的通知》（建保〔2018〕92號），確定在浙江、安徽、山東、湖北、廣西、四川、云南、陜西等8個省（區）開展政府購買公租房運營管理服務試點工作。10月武漢市被列為國家和湖北省首批政府購買公租房運營管理服務試點城市，至此拉開了政府購買公租房運營管理服務工作的序幕。

試點期間，武漢市積極探索，因地制宜，制發了《武漢市政府購買公租房運營管理服務試點工作方案》，選擇了8個房源產權屬性不同、入住對象各具特點的公租房項目，從購買程序、購買內容、購買價格、規范服務標準、實施績效管理等方面開展全流程的政府購買試點工作，形成了系列政策文件，也形成了部分亮點成果，構建了公租房政府購買運營管理的新模式，為提高公租房運營管理水平、提升人民群眾幸福感打下堅實的基礎。

政府購買公租房運營管理服務是指通過發揮市場機制作用，把屬于政府職責范圍、由財政支出安排的公租房運營管理公共服務事項，按照一定的方式和程序，交由具備條件的社會力量或事業單位承擔，政府根據合同約定向其支付費用的一種公共服務供給模式。

公租房運營管理購買服務，體現了公租房發展從“政府主體”到“政府主導”，從“建設為主”到“運維為主”的轉變。政府購買服務是提高公共服務供給水平和效率、加快轉變政府職能、建設服務型政府、提高國家治理能力的有效途徑和必然要求，未來公租房運營管理走政府購買服務是必然選擇，也是公租房運營管理工作的不斷完善和規范。

4、武漢市政府購買公租房運營管理新模式解析

4.1運營管理的購買主體

2019年6月，武漢市更新《武漢市政府購買服務指導目錄（試行）》，將“公租房運營管理（含資產、修繕、物業管理等）”納入政府購買服務目錄范圍。武漢市住房保障管理部門聯合財政局于2019年年底出臺《武漢市政府購買公租房運營管理服務暫行辦法》（武房規〔2019〕10號），對購買主體、承接主體、購買方式和購買程序等進行了規定。

實施政府購買公租房運營管理服務的主體，簡稱購買主體，是指市、區人民政府授權的行政機關以及承擔行政職能的事業單位。購買主體應當按照政府采購相關規定，采用公開招標、邀請招標、競爭性談判、單一來源采購和競爭性磋商等方式來確定承接主體。與2014年各區確定一家運營機構的運營模式相比，采用政府購買服務方式確定運營管理承接主體，增加了透明度，引導和培育社會力量參與，能有效提高運營管理服務的質量和效能。

4.2運營管理的承接主體

承接政府購買公租房運營管理服務的主體，簡稱承接主體，是指依法在民政部門登記成立的社會組織或經國務院批準免予登記但不由財政撥款的社會組織;依法在工商管理或行業主管部門登記成立的企業、機構等社會力量;按照事業單位分類改革劃入公益二類的事業單位或從事生產經營活動的事業單位;以及具備提供服務條件和能力的個體工商戶或自然人。事業單位承接政府購買公租房運營管理服務的，應按照“費隨事轉、以錢養事”原則，相應調整財政預算保障方式，防止既通過財政撥款養人辦事，又花錢購買服務的行為。

4.3運營管理的內容

公租房運營管理的內容是助力提升管理水平的重要保障。隨著公租房后期管理的不斷深入，公租房運營管理的內容較之前相比，也有很大的變化。2019年10月，武漢市住房保障管理部門聯合武漢市市場監督管理局聯合發布武漢市地方標準《武漢市公共租賃住房運營管理規范》（DB4201/T585-2019），對武漢市公租房運營管理服務內容進行了詳細規定，是武漢市公租房運營管理服務的“新標尺”，確保了運營管理工作有章可循、有規可依、有據可考。

與之前相比，新的公租房運營管理內容有三個特點：一是“全”，由之前2014年的5大類37小項擴展到現在的9大類76小項。二是“新”，量化了運營管理實踐工作的很多難點，比如公租房運營管理運營站、運營工作人員的配置比例，房屋巡查、安全檢查的頻次等。三是“實”，可操作性強，接地氣，明晰工作流程，細化工作程序，界定工作標準。

4.4運營管理的購買服務價格

政府購買公租房運營管理服務的定價機制，是引導社會力量參與公共服務供給，有效提升公租房服務質量的核心環節。隨著社會經濟的快速發展，公租房規模的不斷擴大，運營管理內容的不斷擴展，公租房運營管理服務購買價格也發生變化。

2019年武漢市住房保障管理部門聯合專業機構開展課題研究，按照“以事定費，費隨事轉””的原則，結合武漢市地方標準《武漢市公共租賃住房運營管理規范》，按照科學合理的人員配置標準，定崗定人定事，以市場決定價格機制為參考，統籌考慮經濟性、公益性、社會性、服務性、項目規模以及財政資金使用效率等因素，通過對各區運營機構人員設置、運營成本、維修成本等綜合研究分析，構建科學合理的政府購買公租房服務價格，研究出臺運營服務采購價格指導文件。

4.5運營管理的績效評價

購買的服務是否有價值，需要有相應的績效考核評價體系來約束，以評價促規范，以考核促提升，以績效評價結果作為撥付購買服務資金、編制年度預算、選擇承接主體的重要參考依據。武漢市住房保障管理部門出臺了《市住房保障房管局關于印發武漢市公共租賃住房運營管理服務績效評價辦法的通知》（武房發〔2020〕10號），從基礎管理、入住退出管理、房屋使用管理、維修管理、安全管理、租金管理、檔案管理、綜合管理和住戶滿意度調查等9個方面37個子項對運營服務進行全面評價，進一步細化項目分類，創新評價路徑，構建由購買主體、保障對象和政府監督部門共同參與的考評機制。通過開展社會調查、管理考核評價及保障對象滿意度測評等方式，將績效管理貫穿購買服務全過程，推動公租房運營管理服務高質量發展。

5、武漢市政府購買公租房運營管理的案例分析

試點期間，武漢市各區通過政府購買方式，吸引了一批優秀的運營承接主體，參與到公租房運營管理工作中來，呈現出很多亮點。

其中有一家運營機構是國家一級資質物業企業和五星紅色物業，其采用現代化管理手段摸索出一套較完善的管理制度，開發了集公告發布、租金收繳、房屋報修等功能于一體的智能管理APP，按照每150戶配置一名專屬客服管家，提供24小時貼心服務，建立了公租房誠信積分管理制度、五星家庭評定制度、住戶規范使用公租房紅黃藍標記制度等，充分發揮星級物業企業優勢開展各類便民、公益和文化活動，為公租房保障對象提供精準高效的專業化、規范化服務。

還有一家運營機構既是項目的物業管理公司，又是項目的運營管理單位，利用“物業+運營一體化”的優勢，大大提高了工作效率。開展“每周四公益服務接待日”、“黨員接待日”、“好樣的服務隊”、“天天敲門”、“精準幫扶”等特色服務，定期邀請醫院專家義務坐診、銀行工作人員開展金融知識普及，防詐騙等便民服務，贏得保障對象的好評，有效提高了租金收繳率。

結語：

政府購買公租房運營管理是未來趨勢，推行政府購買公租房運營管理服務模式，既是落實十九屆四中全會要求，推進住房保障領域治理能力現代化的題中之義，更是踐行習近平總書記“保障和改善民生沒有終點站”這一民生觀點的必然要求。下一步，武漢市將深入貫徹國家、省、市決策部署，持續深入推進政府購買公租房運營管理服務試點工作，著力完善政府購買公租房運營管理模式，不斷提高公租房運營管理專業化、規范化水平，為決勝全面建成小康社會、建設“三化”大武漢和國家中心城市提供堅強保障。

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作者簡介：

涂姍（1981-），女，湖北宜城人，華中科技大學博士研究生，工程師，武漢市住房保障管理中心工作，主要研究方向是公租房管理。