《民法典》中居住權(quán)制度的價(jià)值分析

【摘要】2021年1月1日《民法典》正式施行，其中“居住權(quán)”是一大亮點(diǎn)。《民法典》彌補(bǔ)了居住權(quán)法律規(guī)定的缺失，以專章規(guī)定居住權(quán)制度，讓房屋回歸“居住”屬性，以兼具人身性與物權(quán)性的居住權(quán)，起到保護(hù)弱勢(shì)群體的作用。新增的居住權(quán)，是對(duì)當(dāng)前時(shí)代發(fā)展要求的回應(yīng)，滿足了人們對(duì)居住權(quán)多樣化的需求，同時(shí)還為國家實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”夯筑了法律基礎(chǔ)。長遠(yuǎn)來看，居住權(quán)制度還能促進(jìn)繼承制度優(yōu)化、催化遺產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)等作用。總的來說，居住權(quán)制度的實(shí)施具有十分重要的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和法律意義。

【關(guān)鍵詞】 居住權(quán);立法價(jià)值;弱勢(shì)群體;住房需求;法律保障

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

法是由國家制定或認(rèn)可，以權(quán)利義務(wù)為主要內(nèi)容，由國家強(qiáng)制力保證實(shí)施的社會(huì)行為規(guī)范及其相應(yīng)的規(guī)范性文件等的總稱。我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展行穩(wěn)致遠(yuǎn)，社會(huì)生活風(fēng)清氣正，都離不開民法制度夯實(shí)基礎(chǔ)、與時(shí)俱進(jìn)。《民法典》是我國第一部以法典命名的法律，是“社會(huì)生活的百科全書”，起到調(diào)整平等主體之間的人身和財(cái)產(chǎn)的關(guān)系的作用。具體來說，《民法典》中的居住權(quán)制度的價(jià)值主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、保護(hù)弱勢(shì)群體，解決中低收入群體的住房問題，成為我國住房保障制度的有效補(bǔ)充。

《民法典》對(duì)居住權(quán)的定義是：自然人依照合同的約定，對(duì)他人所有的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)。房屋所有權(quán)人通過法定方式賦予特定關(guān)系人居住權(quán)，不僅保障其權(quán)利，還有效承擔(dān)自己供養(yǎng)和撫養(yǎng)的義務(wù)。“住有所居”一直是人民群眾對(duì)幸福生活最重要的定義。日常生活中，需要借助他人的住宅來使自身能夠居有定所、避免流離失所的，一般都是社會(huì)中的弱勢(shì)群體，如失去勞動(dòng)能力的老年人或是離婚后房產(chǎn)分割后無房一方。居住權(quán)制度能讓為子女傾盡一生的老人，名正言順地住在自己兒女的房子里安享晚年。居住權(quán)制度也能保障離婚后弱勢(shì)一方的居住權(quán)，有效解決離婚案件判決后執(zhí)行難的問題;

當(dāng)前，我國住房保障制度已進(jìn)入“多主體供給、多渠道保障為主，租房與購房并行”階段，國家相繼出臺(tái)廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策和限制房貸等措施，滿足弱勢(shì)群體的住房需求。面對(duì)紛繁復(fù)雜的社會(huì)實(shí)際需求，這些舉措仍存在覆蓋人群有限、標(biāo)準(zhǔn)不一、手段不完備等缺陷。公租房、廉租房都是基于國家保障性的住房政策，使用人以租賃的形式取得房屋的短期居住權(quán)，是短期的債權(quán)，保障的期限以及穩(wěn)定性有限的。經(jīng)濟(jì)適用房是政策性住房，房屋所有人享有部分產(chǎn)權(quán)，在滿足一定條件后可以取得完全產(chǎn)權(quán)，但是易被投機(jī)者鉆政策空子攫取高額利潤。而居住權(quán)制度提供了一種新的房屋利用方式，明確居住權(quán)的物權(quán)性，權(quán)力長期性和穩(wěn)定性受法律保護(hù)。同時(shí)，通過確立居住權(quán)保留房屋所有權(quán)，但把居住權(quán)轉(zhuǎn)讓給迫切需要住房的群體，解決了需房群體的住房需求，同時(shí)限制了投機(jī)炒房行為，彌補(bǔ)了原有制度的缺陷，是切實(shí)解決民生問題的創(chuàng)新舉措。

2、滿足不同人群對(duì)居住權(quán)多樣化的社會(huì)需求，做到物盡其用。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和生活方式的多元化發(fā)展，人們對(duì)于居住問題的保障有了新的要求，出現(xiàn)了多樣化的社會(huì)需求。首先我國老齡化程度高，父母沒有房產(chǎn)，又需解決居住問題，對(duì)于兒女供給的住房，權(quán)利性質(zhì)不明容易導(dǎo)致糾紛。其次，在婚姻家庭關(guān)系中，離婚后原有的房屋判決給了一方，因資金不足、政策限制等原因，另一方無法購置新房，一時(shí)無棲身之所。第三，在城市化、城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，大量農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)入城市。他們的收入水平偏低，沒有購買工作城市房屋的能力，他們長期穩(wěn)定的居住愿望難以實(shí)現(xiàn)。第四，有些住宅所有權(quán)人幫助他人撫養(yǎng)未成年人，考慮到不確定因素，需為未成年人設(shè)立有法律保障的居住權(quán)利。第五，擁有房屋所有權(quán)的雇主為照顧無房可住的退休老員工年，與其簽訂居住權(quán)協(xié)議。

居住權(quán)制度實(shí)現(xiàn)房屋所有權(quán)與居住權(quán)的合法分離，兼顧雙方利益，既將房產(chǎn)的所有權(quán)留住，又能保障特定關(guān)系人享有居住權(quán)，實(shí)現(xiàn)了住房使用價(jià)值的最大化。居住權(quán)入法，設(shè)置居住權(quán)有法律保護(hù)，避免諸多居住糾紛，有利于社會(huì)穩(wěn)定。

3、符合我國人口老齡化現(xiàn)狀，為老年人實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”提供法律保障。

近年來，我國老齡化進(jìn)程加快。數(shù)據(jù)顯示，2019年底我國60歲及以上人口已占總?cè)丝诘?8.1%，達(dá)到2.54 億人，預(yù)計(jì)到2050 年中國老齡人口數(shù)量將占總?cè)丝诘?4.9%。未富先老，老年人的生活質(zhì)量失去保障。養(yǎng)老問題成為社會(huì)熱點(diǎn)問題。

提高房屋的融資效益和居住效益，具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。現(xiàn)有利用住房進(jìn)行養(yǎng)老的制度幾乎空白，而“子女在取得父母房產(chǎn)后，不履行贍養(yǎng)義務(wù)，將老人趕走”“以房養(yǎng)老‘套路貸”等社會(huì)新聞?lì)l發(fā)。居住權(quán)法律地位的確立填補(bǔ)了房屋所有權(quán)與租賃權(quán)之間的空白，為老年人“以房養(yǎng)老”提供法律保障。老人在養(yǎng)老資金不充裕的情況下，可以求助金融機(jī)構(gòu)，把房屋賣給金融機(jī)構(gòu)，同時(shí)讓自己成為居住權(quán)人。如此，不僅能籌措到足夠的養(yǎng)老資金提高生活質(zhì)量，又能夠住有所居。在具體交易模式上可以自由選擇：房屋的交易價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格，然后無償設(shè)立居住權(quán)，或是就按照市場(chǎng)價(jià)出售，定期繳納一定數(shù)額的費(fèi)用，在此房屋上設(shè)置所需期限的居住權(quán)。如此，金融機(jī)構(gòu)取得了房屋的所有權(quán)，老人獲得效力遠(yuǎn)高于債權(quán)的居住權(quán)，雙方都安心。

4、彌補(bǔ)居住權(quán)法律規(guī)定的缺失，防范糾紛于未然，節(jié)約了司法成本。

民法典關(guān)系到廣大人民群眾的衣食住行、生老病死，根據(jù)工作生活方式的變遷，民法典內(nèi)容及時(shí)發(fā)展補(bǔ)充，居住權(quán)制度的增設(shè)，正是我國法律體系的進(jìn)步。我國法律遵循“物權(quán)法定”，物權(quán)種類和內(nèi)容由法律直接規(guī)定，不得由當(dāng)事人基于自由意志而協(xié)商創(chuàng)設(shè)或者確定。但我國的社會(huì)生活千差萬別，這一原則在生活實(shí)踐中的適用狀況不盡如人意，難以應(yīng)對(duì)社會(huì)生活的需要。滯后的法律，非但無力解決社會(huì)矛盾，甚至妨礙經(jīng)濟(jì)社會(huì)的前進(jìn)與發(fā)展。用益物權(quán)性質(zhì)的居住權(quán)在具體司法實(shí)踐中能派生出多種具體的權(quán)利類型，為日后司法實(shí)踐提供依據(jù)，達(dá)到事半功倍的效果。

在司法糾紛中，民事主體之間訂立居住權(quán)合同屢見不鮮，在民事訴訟中居住權(quán)的訴訟案件數(shù)居高不下。民法典實(shí)施前，相關(guān)司法解釋和司法實(shí)踐中雖有設(shè)立居住權(quán)制度的苗頭，苦于司法判決中并沒有支持和承認(rèn)該項(xiàng)權(quán)利的明確立法依據(jù)，多以物權(quán)或債權(quán)的意義層面上開展，容易陷入無立法依據(jù)或不能服眾的境地。結(jié)果往往是判決成一紙空文不能落地，解決司法實(shí)踐矛盾的作用甚微。創(chuàng)設(shè)居住權(quán)，明確了居住權(quán)具有一般獨(dú)立性要求、絕對(duì)性內(nèi)容、排他性特點(diǎn)，具有優(yōu)于所有權(quán)的效力和對(duì)抗第三人的效力。居住權(quán)的出現(xiàn)恰好可以解決司法困境，讓法官有法可依，節(jié)約了司法成本。

5、長遠(yuǎn)來看，能促進(jìn)社會(huì)的變革創(chuàng)新，為解決疑難問題開拓思路。

一個(gè)國家的法律完善程度，影響著該國的社會(huì)穩(wěn)定和長治久安。進(jìn)一步健全我國的法律體系，能讓我們的社會(huì)更加公平，使權(quán)利人能更好地享受權(quán)益和相應(yīng)的保障。民法典物權(quán)編引入居住權(quán)制度，長期來看，必將會(huì)帶來一系列連鎖反應(yīng)，促使全社會(huì)重新考量原有法律和制度，帶動(dòng)社會(huì)創(chuàng)新，為當(dāng)前一系列的社會(huì)老大難問題開辟新路徑。

首先，為繼承制度的變革提供支撐。《繼承法》規(guī)定的法定繼承順序不能很好實(shí)現(xiàn)“遺產(chǎn)下流”，遺產(chǎn)有可能向旁流轉(zhuǎn)至與被繼承人血緣親屬關(guān)系較遠(yuǎn)的他人手中，違背被繼承人的意愿。比如遺產(chǎn)是一套房產(chǎn)，本人、父母先后去世，繼承人就包括了有兄弟姐妹和子女，原本應(yīng)屬于子女配偶的財(cái)產(chǎn)被稀釋，共同擁有這套房產(chǎn)容易產(chǎn)生糾紛。居住權(quán)的設(shè)計(jì)能夠?yàn)槔^承制度創(chuàng)新奠定良好的基礎(chǔ)，用居住權(quán)制度代替父母第一順位繼承制度，發(fā)揮贍養(yǎng)功能，維護(hù)家庭生活的和社會(huì)安定。

其次，催熟遺產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過四十多年的改革開放和經(jīng)濟(jì)大發(fā)展，我國的民營經(jīng)濟(jì)已經(jīng)非常壯大，許多家庭資產(chǎn)龐大。為了保證子孫后代不對(duì)前人積累的財(cái)產(chǎn)投資失敗，由職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)打理產(chǎn)業(yè)，將價(jià)值不菲的房產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)設(shè)立信托。先轉(zhuǎn)移所有權(quán)到信托機(jī)構(gòu)名下，經(jīng)營收益用于家人的生活開支。同時(shí)在房產(chǎn)上給家人設(shè)置居住權(quán)，剩下的空置房產(chǎn)可多樣化經(jīng)營，如出租、出售經(jīng)營性居住權(quán)等。經(jīng)營所得的現(xiàn)金流打包做成證券，收益可以再分配。這種遺產(chǎn)信托制度能實(shí)現(xiàn)死者的財(cái)產(chǎn)分配愿望，既降低投資風(fēng)險(xiǎn)，保障財(cái)產(chǎn)增值，又讓家人擁有安心的住所和穩(wěn)定的生活收益。當(dāng)然這僅是美好設(shè)想，但毋庸置疑，居住權(quán)的入法會(huì)催熟遺產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)。

再者，為房屋租賃市場(chǎng)保駕護(hù)航。我國現(xiàn)在關(guān)于租房沒有相應(yīng)的制度保障，租住他人房屋基于租賃合同，債權(quán)性質(zhì)的租賃關(guān)系穩(wěn)定性較弱，朝令夕改時(shí)有發(fā)生。如此便難抵抗善意第三人，無法滿足人們長期居住的需求，轉(zhuǎn)而都尋求買房，助推了房價(jià)。因此我們應(yīng)當(dāng)借鑒德國設(shè)立居住權(quán)的背景，居住權(quán)入法后，重新打造房屋租賃市場(chǎng)，制定出適合長期居住的、穩(wěn)定性高的居住權(quán)制度。如此，還能盤活大量的空房，提高房屋有效利用，減少資源浪費(fèi)。

最后，為宅基地“三權(quán)分置”探路。宅基地“三權(quán)分置”，目的在于保持集體所有權(quán)不變的同時(shí)鼓勵(lì)以農(nóng)村宅基地和住宅使用權(quán)的流轉(zhuǎn)、租賃、抵押等方式獲取財(cái)產(chǎn)性收入。石晨誼在《遺囑設(shè)立的居住權(quán)如何登記》一文中指出，法律對(duì)設(shè)立居住權(quán)的住宅未限制，宅基地上的房屋符合設(shè)立居住權(quán)的客體要求，這為宅基地“三權(quán)分置”提供了出路。他認(rèn)為，雖然居住權(quán)的設(shè)計(jì)初衷是滿足特殊人群的生活居住需要，但這不影響它在現(xiàn)實(shí)生活中的靈活應(yīng)用。居住權(quán)的物權(quán)效力足以對(duì)抗宅基地使用權(quán)人的違約反悔等行為。經(jīng)營主體與宅基地使用權(quán)人通過合同約定，在農(nóng)房上有償設(shè)立居住權(quán)，同時(shí)不限制后續(xù)可能發(fā)生的出租等行為。假設(shè)經(jīng)營主體是民宿業(yè)主，他對(duì)農(nóng)房進(jìn)行升級(jí)改造，以經(jīng)營或出租方式取得收益。宅基地使用權(quán)人保有宅基地的使用權(quán)，不會(huì)突破現(xiàn)行法律關(guān)于宅基地不得出讓給農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織之外的成員的規(guī)定。宅基地所有權(quán)、使用權(quán)和居住權(quán)的“三權(quán)分置”模式，兼顧了保留農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織財(cái)產(chǎn)、保護(hù)宅基地使用權(quán)人權(quán)益、保障投資人投資回報(bào)的功能。居住權(quán)制度的應(yīng)用，無須大動(dòng)干戈地改造現(xiàn)行的法律體系，制度成本和社會(huì)認(rèn)知成本較低，可以在法律允許的范圍內(nèi)擴(kuò)大宅基地上房屋的利用范圍，釋放出農(nóng)村基本經(jīng)營制度的活力，能推動(dòng)鄉(xiāng)村振興。

誠然，當(dāng)前《民法典》中的居住權(quán)制度存在條款過于簡單、權(quán)利設(shè)置不合理、絕對(duì)化傾向等不足，但是其深遠(yuǎn)意義顯而易見。因此，我們有必要先明確居住權(quán)制度的價(jià)值所在，以此為基上再去分析和完善它。如此才能更好地適應(yīng)現(xiàn)實(shí)生活的需要，更好地促進(jìn)社會(huì)良性發(fā)展。

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作者簡介：

柳聞鶯，出生年月：1985年9月，性別：女，籍貫：浙江省諸暨市，現(xiàn)在職稱：中級(jí)經(jīng)濟(jì)師，學(xué)歷：大學(xué)本科，研究方向：高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、建筑與房地產(chǎn)專業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)登記方向。