宅基地房地一體確權登記中的難點問題與對策研究

魏瑋　黃玓

【摘要】房地一體確權登記是一項重要的政策，有助于提高城鄉的房基地以及宅基地的管理水平，對宅基地的所有權進行有效登記。然而，在實際確權登記過程中，卻存在一些問題，如一戶多宅、面積超標等，對確權登記過程具有較大的影響，需要采取有效的解決措施，從而保障宅基地確權登記的質量。

【關鍵詞】宅基地;房地一體;確權登記;難點問題

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

開展房地一體宅基地使用權調查，能夠有效維護廣大農民群眾的利益，促進農村地區社會穩定和經濟發展，同樣也能深入貫徹黨中央扶持和推動農村發展、踐行鄉村振興戰略的重要指示精神。基于此，本文探究房地一體農村宅基地使用權調查方法有重要的意義和價值，希望能夠為相關工作開展奠定良好的理論基礎。

1、宅基地房地一體確權登記中的難點問題

1.1 一戶多宅

我國現行《土地登記管理法》中明確規定，農村居民在宅基地問題上應堅持“一戶一宅”的原則。然而現實情況與規定要求存在很大差異，出于家庭重組、房產贈予、違建搶建等種種因素影響，我國很多農村地區存在“一戶多宅”的問題。這不僅對農村房地一體確權登記與發證相關工作的順利開展造成了極大阻礙，還會引發嚴重的公共資源浪費問題，不利于“三農”建設的穩步推進。所以，相關單位務必加大力度做好“一戶多宅”的整治工作，進而淡化甚至消除“一戶多宅”的負面影響，為農民和國家的合法利益提供保障。但需要注意的是，“一戶多宅”現象的產生原因與表現形式具有一定復雜性，所以還可將其劃分為“合法”與“非法”兩種情況。現階段，合法的“一戶多宅”包括如下情形：（1）農村居民擁有兩處或多處宅基地，但已經合法完成初始土地申報登記的;（2）農村居民在已擁有一處宅基地的前提下，通過婚姻、繼承等合法渠道擁有其他宅基地的;（3）農村居民在已擁有一處宅基地的前提下，因集體經濟組織使用需求而購置其他宅基地的;（4）在登記、發證等工作實踐中，如果工作人員未能明確判斷農村居民“一戶多宅”的具體性質，也可能引發相應的糾紛甚至沖突問題，不利于相關工作的優質高效開展。

1.2 面積超標

農村存在房屋超出占地面積的現象，并且有大量的非法占地，導致這種現象的原因主要為農民的法律意識不足，并且只考慮個人的利益，私自對房屋進行改造，導致房屋占地的面積逐漸增大，進而導致房屋占地面積超標。隨著農村發展的日益完善，許多外來人員遷往農村地區，想要在農村定居生活，極大地增加了農村土地資源的占用量，導致原有農村農民對宅基地的需求無法得到滿足。農村的部分土地并不適合建房，需要大量進行修整，這就涉及成本問題，使農民無法按照規定的面積進行房屋建造，這樣將會導致面積超標現象發生，無法對房屋面積進行有效的控制。

1.3 權屬不清

權屬不清對宅基地房地一體確權登記具有很大的影響，導致無法確定房屋的所有者，增加房屋權屬確定工作。導致農村房地權屬不清的原因主要包含以下幾個方面：（1）農村宅基地權屬資料過于久遠，已經無法找到宅基地的實際所有者，房屋的權屬問題難以理清;（2）宅基地資料保管不當，存在丟失的現象，并且事后沒有及時補辦，導致確權登記工作無法順利進行;（3）土地空間位置發生變化、土地標注不清等，導致房屋權籍調查難度加大，使權屬關系更加難以確定。宅基地房地一體確權登記需要以宅基地資料作為理論依據，這樣才能保障確權登記過程的合法性，并且提高確權登記過程的準確性，這樣可以在很大程度上避免確權登記發生錯誤，避免產生權屬糾紛。

1.4 管理不嚴

宅基地房地一體確權登記需要以嚴格的管理制度作為支撐，這樣才能保障確權登記的質量，加快確權登記的完成進度。確權登記管理不嚴主要體現在以下幾個方面：（1）缺乏有效的管理制度，管理措施不完善，導致確權登記過程存在漏洞，極大地增加了所屬權登記錯誤的風險，導致確權登記工作無法順利地實施;（2）確權登記制度執行力度不足，導致管理制度無法有效地落實，這樣極易導致執法過程出現薄弱環節，確權登記的準確性受到了嚴重的影響;（3）管理過程的人員配置不足，未能對農村建房進行有效監督，導致農民肆意地進行房屋重建或改造工作，房屋的占地面積增大，進而對房地一體確權登記工作造成影響，無法對農村房屋用地進行有效控制。

2、宅基地房地一體確權登記的對策分析

2.1 按戶確定宅基地使用權限

通過前面的分析得知，在現階段我國農村地區宅基地房地一體確權登記制度實施的過程中，“一戶多宅”、權屬不清等現象不僅是損害農民及國家合法利益的重要問題，還會對宅基地房地一體確登記制度的推廣和實施造成阻礙。為了有效解決這種情況，就要根據當地農村造成“一戶多宅”、權屬不清等現象的成因進行具體分析，理清因歷史遺留問題而多余的房屋宅地的歸屬和修繕問題，積極引導涉及相關問題的農戶配合完成宅基地使用權確認、調整等工作。這種按戶確定宅基地使用權限的方法，不僅能夠對農村地區違規修繕的住宅重新進行合理的規劃，還能夠盡量保障大多數農民的利益，體現宅基地房地一體確權登記制度的公正平等。

2.2 優化確權登記制度

宅基地房地一體確權登記制度雖然能夠在一定程度上解決農村地區的土地歸屬權問題，但由于我國各個農村地區的具體情況不同，在開展宅基地房地一體確權登記工作時，不同農村地區存在的土地糾紛等問題的原因也有一定差別。而宅基地房地一體確權登記制度在不同的農村地區開展工作時，遇到一些制度中沒有明確規定的情況，或者在對相關的情況進行處理時處罰較輕，就會給之后工作的開展埋下隱患。因此，要想通過宅基地房地一體確權登記制度來解決農村地區現有的土地歸屬權等問題，還要優化確權登記制度。

2.3 分類處理確定權屬關系

確定權屬關系是宅基地房產一體確權登記的重要內容，需要理清房屋的權屬關系，保障確權登記工作具有良好的質量。為此，可以采用分類處理的方式確定所屬關系，具體方法如下：（1）需要對房屋所屬問題進行合理地劃分，如資料不清、缺乏資料等，這樣便可以統一對相同類型的問題進行處理，保障問題解決效率。以缺乏資料為例，可以讓農民到當地村委會開具書面材料，證明房屋的所屬權問題，這樣既可以解決房屋所屬權問題，又能夠提高確權登記工作的實行效率;（2）宅基地確權登記過程需要以事實為依據，農民所提供的證明材料需要具有法律效力，使房屋權屬關系判定方式更加嚴格，進而有效避免法律糾紛，使權屬關系的確定更加規范。

2.4 提高宅基地規范管理水平

為了保障宅基地房地一體確權登記工作能夠順利進行，需要提高宅基地的管理水平，使管理過程更加規范化。宅基地管理過程主要包含以下幾個方面：（1）提高農民的法律意識，使其能夠充分地了解確權登記政策，使農民更好地配合確權登記工作，進而更好地維護自身的權益;（2）糾正農民的錯誤觀念，部分農民認為自己花錢建設的房屋就屬于個人財產，這是對房屋所屬權理解的嚴重誤區，對這種錯誤的觀念進行糾正非常重要;（3）部分農村地區還存在亂占耕地的現象，這是一種非法占用的行為，對耕地具有較大的破壞性，需要嚴厲禁止，使農民能夠規范地使用住宅用地，既要對耕地進行保護，又要滿足農民的住房需求。從文件《關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》中了解到，我國針對違規亂占耕地建房的情況也提出了新要求，內容要求各地嚴格落實確權制度，不得通過確權登記把亂占耕地的房屋合法化。也就是說，只要農民的房屋在沒有通過批準的情況下，私自亂占耕地建造的房屋，這類房屋是無法得到確權的，也不允許任何人采取手段和方式把這些違規房合法化。除了這類房屋之外，還有兩種情況下的違規房一樣不能確權：（1）違反生態保護紅線管控要求建房的;（2）城鎮居民非法購買宅基地、小產權房等。

3、調查方法

3.1 強化底圖制作

在我國廣泛開展的農村房地一體宅基地使用權調查工作中，首先需要全面強化底圖制作。在制作底圖時，要采用1：2000不動產基礎數據，并在其中有效抽取或疊加數據中各類相關信息，如農村房屋、道路、河流等，強化對不同類型基礎數據的收集和整理，明確農村地區不同土地權屬的具體界限，合理標注不同鄉鎮、村隊的名稱和具體界線范圍。之后開展房地一體農村宅基地使用權調查時，則需要將已經制作好的精確底圖直接導入移動設備，以更好地實現便捷化應用與處理。

3.2 宅基地使用權調查方法

在進行宅基地使用權調查時，需要始終堅持權籍調查方法，這也是確保農村房地一體化開展的核心要素，能夠有效保障房地確權登記證的發放。在進行宅基地使用權調查時，需要廣泛調查宗地的具體權屬情況，并進行實地指界，工作人員要丈量土地界址的具體邊長和不同邊長中的有關距離，如房屋距邊界距離等，明確房屋土地的產權信息，并根據房屋的角點和編程進行全方位的測量，進一步得出房屋的實際占地面積。在進行前期勘測與丈量之后，需要將相關信息進行詳細登記，根據調查情況表的數據記錄，填寫房屋基本信息并有效編制房產分戶圖。宅基地使用權調查必然會進行實地丈量，因此需要應用到鋼尺等器械和設備，并需要運用圖解法或解析法進行房屋空間的實際測繪，得出更加準確的占地面積等。

3.3 宅基地使用權調查內容

房地一體農村宅基地使用權調查開展過程中，調查內容體系多樣，相對繁雜，但始終需要堅持權屬合法的原則進行開展，確保使用權調查中所得出的房屋面積、占地面積等相關信息精準正確。值得注意的是，在調查過程中不僅需要調查居民住宅用地，同樣也要針對農村集體用地和公共設施用地情況進行全面了解。（1）根據不同土地的權屬進行調查，明確土地位置、權屬、性質、來源、土地使用者以及土地具體位置及周邊的情況等，根據土地類型和實際用途判斷地類;（2）確定土地不同地類的權屬界限和不同土地使用權屬界限等，針對地面附著物形狀、圍度、面積等進行全方位的調查和確定;（3）在進行宅基地使用調查時需要相關權利人進行現場指界審計，明確權屬的實際情況，而工作人員也要在現場進行房屋范圍面積等多方面的核實，將相關信息和數據準確登記于權籍調查表之中，以便后續調查工作的有效開展。如果存在房屋轉讓或拆遷等情況，也需要對數據信息進行及時替換，以免造成不必要的麻煩或影響。

3.4 房屋調查內容

開展房地一體農村宅基地使用權調查需要針對房屋的調查內容進行著重強化，主要針對不同權屬房屋的實際情況、建筑類型、結構、實際建成年份、房屋的具體用途、預計規劃用途、面積等進行全面調查和了解，并根據不動產權籍調查表中的相關要素和信息進行準確地填寫。在進行工作時，工作人員需要將權屬房屋實際情況拍攝到位。其次，要針對房屋和相關附屬設施進行全面測量，明確不同設施的使用用途和結構，值得注意的是，要明確不同建筑的層數或結構，因此需要針對房屋進行分別測量，如果在進行實地調查過程中發現有房屋權屬不清，則需要明確墻面的所有權并進行判定和劃界，隨后才可以有效開展房屋權籍調查。

3.5 權籍圖表繪制與面積測算

在前期實地調查和數據填報等工作完成之后，需要針對農村房地一體宅基地使用權調查情況進行圖表繪制和面積測算，明確不同房產和宗地平面圖、宗地圖，補充必要的地籍要素和界點坐標之后，需要針對房地一體權籍宗地面積進行精準的計算和分析，明確房屋的具體層數和面積。

3.6 建立基地使用權調查數據庫

完成房地一體農村宅基地使用權實地調查之后，需要有效建立基地使用權調查數據庫，并根據相關數據內容和數據調查資料等進行全面的整理，實現將數據入庫。在此期間，如果仍然發現權籍調查中存在問題，則需要及時進行處理，可以以每戶為基本單位，以實現對全級調查資料和相關數據的整理與匯總。值得注意的是，在進行資料整理和數據庫搭建時，需要將房產權屬證明材料、實地拍攝照片、信息權籍調查表等進行合理規制，確保相關信息完善，以便后續的調查和調閱。

結論：

綜上所述，宅基地是城鄉區域的重要土地資源，做好宅基地房產一體確權登記工作非常重要，這樣可以有效解決農村地區的土地歸屬權問題，并且為農民的合法權益提供重要保障。在確權登記過程中，需要格外注意確權登記中的難點問題，并且采取有效的應對措施，從而保障宅基地房產一體確權登記工作能夠順利進行。

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