“營改增”對房地產行業的影響及對策分析

尹益紅 深圳市世華房地產投資顧問有限公司

引言

隨著經濟快速發展，促進了企業的良好發展，使企業呈現出多元化的經營模式，但稅務工作仍然較為落后，對企業發展造成了不良影響。因此，為了能夠有效解決上述問題，我國于2016年5月1日全面完成“營改增”改革，從根源上減輕了企業的賦稅負擔。

一、關于“營改增”的改革

首先，對房地產企業的財務帶來嚴重影響，原房地產的營業稅率在11～17%，現行的營業稅在5%，因此一旦企業在進項稅抵扣不滿足要求或政府并未有相關扶持策略時，將為企業帶來嚴重的賦稅壓力。其次，由于我國當前經濟發展處于下行階段，房價受到經濟的影響隨之上漲，政府相關部門出臺相應的政策對房地產體制進行改革，因此，“營改增”政策想要在房地產行業內部普及難度較大。

二、當前我國房地產行業發展現狀

（一）開發周期較長

房地產項目在進行開發時，需要先從土地審批工作開始，到開發建設階段需要經歷施工場地勘探、建設前期策劃、報建、征拆、安置補償、配套工程策劃、綠化工程策劃等諸多環節，并且每一環節都有相應的周期，因此，房地產行業前期開發周期較長。此外，開發階段還受到企業策劃能力、企業融資能力、決策流程等其他因素的影響，難以對具體的開發時間進行預測。

（二）資金投入量比較大

房地產企業的前期開發工作需要投入大量的資源、資金作為支撐。其中，大部分資金運用在開發成本上，小部分資金運用在項目運營環節中。開發成本主要包含土地使用金、項目規劃、研究以及設計等環節，資金浮動較大，導致資金投入量較大。

（三）融資成本高

由于房地產項目具有一定的特殊性，導致該行業具有特定的運營模式，在其運營過程中，資金占用時間比較長，需要在前期籌集大量資金，保障房地產項目的良好運轉。因此，房地產項目應在開發前，應開展多條有效的融資渠道。

三、“營改增”對房地產行業帶來的影響

（一）對房地產建設成本的影響

由于房地產項目開發過程中需要運用到的施工材料比較多，企業需購置材料的種類較多，除了需要進行集中采購的鋼筋、混凝土等能夠獲取到專用發票的材料外，還需采購大量用途廣、價格低廉、采購便利的其他材料，而這部分材料的供應商通常為個體商戶、私營商戶等，絕大多數是都是按照定額進行稅務征收，導致建設單位在計算應交稅款時，不能直接按比例進行稅款抵扣。與此同時，房地產行業中的安裝工程也面臨著上述問題，在進行“營改增”改革后，賦稅方面有著較大程度的提升。結合稅負轉嫁原理，稅務的提升將導致施工成本以及其他管理費用的大幅度提升。

（二）對資產負債的影響

在未進行“營改增”改革前，房地產行業增值稅稅率在11%，房地產企業還需繳納營業稅。在“營改增”改革后，房地產行業在購置固定資產或其他用以施工的材料時，需獲取增值稅專用發票，運用材料或資產發票抵扣應繳納稅額，從一定程度上改善重復納稅的現象。但企業的資產總額也隨之發生下降，若企業保持自身負債情況不受改變，將在一定程度上提升企業的資產負債率（資產負債率=企業資產總額/企業負債總額），導致企業需面臨的財務風險加大。

（三）對利潤的影響

“營改增”改革后，對企業能夠獲取到的利潤也帶來了一定影響。房地產行業需在確定利潤后，扣除增值稅部分，與未改革前相比，利潤有所降低。例如，某房地產項目出售居民樓后獲取到的收入為4500萬元。具體相差金額可見表1。

表1 “營改增”改革前后對比

結合表1不難發現，在實行“營改增”改革后，房地產利潤有著顯著的下降趨勢。

（四）對稅負的影響

由于房地產項目建設時間較長，在“營改增”改革前，如果企業購置材料、機械、設備等固定資產時，并未獲取專用的增值稅發票，將無法進行稅款抵扣。而在“營改增”改革后，轉變為實施稅款抵扣政策后，可以規避上述問題，從根源上避免重復納稅的現象。

（五）對財務管理工作的影響

隨著“營改增”政策的廣泛推廣，稅收政策也發生了極大的變化，房地產行業計算納稅的方式也隨之發生了改變。而當前財務人員職業水平有限，面對新的稅務制度，可能存在業務銜接不足等現象，進而引發財務核算工作不規范、稅務征收不明確等現象，在一定程度上為企業帶來了納稅風險。

四、應對房地產企業實施“營改增”的策略

（一）政府方面

1.應促進稅收制度的改革

我國開展“營改增”改革的目的在于降低企業稅負，避免重復納稅等現象發生，促進企業的良好發展。但由于“營改增”改革制度不夠完善，對企業的經濟利益造成影響。政府部門不僅要不斷完善“營改增”制度，還應給予房地產企業一定的補償，降低企業間的兩極分化現象，確保企業能夠合理應對稅務改革。

2.應強化對于企業的輔導

各個級別的財稅部門可定期對企業組織培訓工作，使基層管理人員能夠明確“營改增”政策的重點，并在稅務局設置營改增窗口，結合網絡平臺開展在線咨詢工作，以此滿足房地產行業專業稅務人員的咨詢需求。與此同時，政府應配置專業稅務管理人員進入企業內部進行輔導，使房地產企業財務人員能夠快速了解改革后的稅務制度，進而降低企業的財務風險。

（二）企業方面

1.應不斷完善企業財務審核工作

企業在完善財務審核工作前，應對審核人員素質進行控制，應不斷對當前財務管理人員進行培訓，不斷強化學習。由于“營改增”改革后增值稅發生了巨大的改變，提升了賬目處理工作的難度，不僅要求基層財務人員熟悉財稅方面的政策，還要求財務人員明確增值稅的抵扣，并在實際工作中，尤其是勞務建設以及資源采購方面，能夠及時獲得增值稅抵扣發票，并保障發票的準確性，為后期財務管理工作良好開展奠定基礎，保障每筆賬目都有合理合法的原始憑據，將財務核算系統與企業經濟活動進行緊密銜接，從一定程度上避免出現重復征稅現象。

2.變更經營模式

企業可以通過變更經營模式來適應“營改增”改革，可從以下兩方面入手：第一，盡可能縮短項目的運行周期，能夠在一定程度上減少企業運營費用以及資金占用時間，進而緩解融資壓力，提升資金運轉效率；第二，企業應不斷開發高質量的項目，不僅能夠在資源購買時獲得增值稅專用發票，對總稅款進行抵扣，還能提升自身競爭力，進而發揮出企業的品牌效應，促進企業的良好發展。

3.強化稅收籌劃工作

我國房地產行業涉及的稅務種類有14種之多，主要為增值稅、營業稅、印花稅等。所以，“營改增”改革作為一個復雜的過程，在進行改革前，房地產繳納稅務時，沒有大的籌劃空間。但在改革后，由于涉及的環節多，能夠加大稅務籌劃空間，為企業帶來了更多的機會。因此，企業應把握住機會，不斷與稅務管理部門進行溝通，確保享受到更好的優惠政策，并結合當下企業發展狀況，修訂或制定相關的制度，確保“營改增”政策能夠充分發揮自身優勢，降低“營改增”政策對企業帶來的負面影響。

4.強化監管工作

在“營改增”改革后，房地產企業將在一段時間內面臨著建筑成本的上升，為保障企業的良好運營，應加強監督管理工作，不斷控制企業經營成本，采取合理措施應對“營改增”改革，降低財務管理工作存在的漏洞，從而降低企業的運營風險。應重點監督成本控制工作，強化管理工作，不斷維護項目各個參與方之間的關系，并且明確其與財務管理的關系，結合自身運用情況建立合理的業務流程，并對相關業務做好記錄，對運營流程進行審核，避免發生資金、資源浪費現象。與此同時，房地產企業應結合稅務部門實際情況做好籌劃工作，為企業的良好發展奠定基礎。

5.調整增值稅發票管理，重新規劃財務流程

增值稅專用發票作為稅務管理部門、審計單位檢查的重要憑證，房地產企業需要對其進行合理管理。在“營改增”改革后，原有的發票管理系統已不再適用，因此，企業內部財務管理部門應結合當前的稅收政策，對增值稅發票管理系統進行調節。此外，房地產企業應結合自身特點，重新對財務管理流程進行規劃。在處理相關業務前，應對增值稅發票進行檢查，確保其具有完整性并且真實有效。財務管理人員在對發票進行審核時，應重視發票是否蓋章，確保其有效性。企業應將財務管理流程與發票管理工作進行融合，以提升財務管理工作質量，從根源上避免財務漏洞的出現，降低企業運營風險。

結語

綜上所述，“營改增”改革能降低企業稅負，避免出現重復納稅等現象，對房地產行業的良好發展起到重要作用。但由于“營改增”仍處于有待完善的階段，政府部門可結合實際情況，不斷對相關制度進行完善，使其能充分發揮優勢，并且應給予相關企業補償措施，降低“營改增”政策對企業帶來的不良影響，促進整個房地產行業的良好發展。房地產行業也應重視財務人員的培訓工作，使基層人員能夠充分了解“營改增”政策，從而提升企業財務管理水平。