新一輪樓市調控升級

謝九

去年年底以來，全國房價進入集體普漲，樓市調控由此開始升溫。全國各地尤其是房價上漲較快的一、二線城市，開始紛紛升級調控力度。

8月5日，北京市住建委發布《關于進一步完善商品住房限購政策的公告》，明確規定夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數不符合本市商品住房限購政策規定的，自離異之日起3年內，任何一方均不得在本市購買商品住房。

一直以來，在限購最為嚴厲的北京，“假離婚”是突破限購政策最常見的手段。北京市此次打擊假離婚購房，為北京樓市的限購政策打上了一塊最重要的補丁。北京此次針對離婚家庭的限購政策應該只是第一步，如果未來房價繼續大幅上漲，不排除還有進一步升級調控的可能性。

除了北京之外，上海樓市最近的調控力度也在逐漸升級。今年7月初，上海市發布二手房核驗價格新規，上海市房屋交易管理部門以市場真實價格為依據，對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源將禁止對外發布，以此整頓二手房市場掛牌價虛高的亂象。

大概一個月之后，上海市在此基礎上繼續升級調控，發布了“三價就低”的房貸原則，也就是購房者申請貸款時，從買賣合同價、銀行評估價以及交易中心核驗價中，選擇最低的一項作為貸款申請房價標準。此舉將明顯壓低購房者的貸款能力。

今年2月份，深圳市住建局推出二手住房參考價格，為全市3000多個住宅小區定做了一份詳細的成交參考價格，和市場上的掛牌價相比，很多小區的參考價低了兩到三成。參考價機制推出之后，深圳銀行按照參考價來發放房貸，對樓市帶來明顯沖擊，過去幾年一直領漲的深圳樓市，開始量價齊跌，變成了領跌龍頭。

深圳的二手房參考價機制發威之后，全國已經有多地開始借鑒這一機制。

除了幾大一線城市之外，一些準一線城市的樓市調控也在持續升級。8月5日，杭州發布《關于進一步加強房地產市場調控的通知》，要求“落戶本市未滿5年的戶籍家庭，在購房之日前2年起已在本市限購范圍內連續繳納城鎮社保滿24個月，方可在本市限購范圍內限購1套住房”。通過大幅增加社保、個人所得稅的年限要求，杭州的購房門檻變得越來越高，進而擠壓了相當部分的購房需求。

國內樓市的漲跌，行政調控能夠在短期之內起到一定的效果，不過真正更具影響力的，還是銀行的信貸政策。最近一段時間，銀行的房貸開始明顯收緊，這將比地方政府的行政調控手段帶來更大的殺傷力。

今年以來，銀行開始實施房貸集中度管理新規，也就是在銀行的全部貸款中，流向房貸的規模必須控制在一定比例之內，此舉主要是為了控制房地產風險向金融體系過度擴散。最近一段時間，很多城市的購房者申請房貸變得越來越難，房貸申請周期變得更長，房貸利率也在持續上行。

地方政府的行政調控升級，加之信貸政策越來越嚴，樓市繼續上漲的壓力已經越來越大。去年年底以來的這一輪全國樓市普漲行情，短期之內將難以為繼。

摘編自《三聯生活周刊》2021年第33期