長租公寓盈利模式及發展趨勢探究

鐘寶紅 方正宇 張凱杰 謝冰 張婷婷

摘 要：在2018年以來，多起新聞爆出一系列長租公寓在資金鏈中受損事件，損害了數萬租戶的利益，長租公寓行業也因此登上了輿論的風口浪尖。在當前業務經營方式缺乏穩健性的背景下，長租公寓企業通過租金貸進行資金的籌集，這種變相融資的行為使資金鏈遇到嚴峻考驗，并將使其面臨諸多風險。基于此，本文以蛋殼公寓案例研究對象，深入探討長租公寓的盈利模式，以及“長租公寓+租金貸”運營模式的存在問題，并有針對性的提出建議，以期促進長租公寓行業市場的可持續發展具有重要意義。

關鍵詞：蛋殼公寓;發展;盈利模式;租金貸

隨著中國城市化進程的不斷推進，人們在住房上的需求不斷增加，尤其是在人口眾多的城市居住的青年群體。但大部分人對城市的高額房價感到力不從心，而長租公寓正好滿足了這部分需求，尤其是對于年輕人來說，標準化的裝修比一些自有房租賃的租住體驗更佳。于是2014年以來，在政策和需求的雙層驅動下，長租公寓迎來了爆發式的增長，到目前我國國內擁有300多家長租公寓企業。不過，在2018年以來，長租公寓行業卻時常有“爆雷”的消息。據天眼查統計，目前全國已有約170家長租公寓企業注銷或被清算吊銷，占行業企業總數的15%。

其中，蛋殼公寓作為行業龍頭，自新冠疫情人口流動困難后，更是頻頻“爆雷”。要求房東降租免租卻照舊收取租客的租金、拖欠員工工資導致保潔不再提供服務、拖欠網絡費用致斷網等負面報道不斷被媒體曝出。蛋殼公寓商業模式背后的風險一直在慢慢浮現，其中就包含了租金貸這一種創新的金融工具。創新金融產品最初旨在幫忙緩解租客的經濟壓力，但現在已成為長租公寓企業的一種籌集資金工具。現在，越來越多的長租公寓企業通過使用租金貸為主的經營模式來擴大他們的市場規模。然而在當前業務經營方式缺乏穩健性的背景下，長租公寓企業通過租金貸進行資金的籌集，這種變相融資的行為使資金鏈遇到嚴峻考驗，并將使其面臨諸多風險。

一、長租公寓概述

長租公寓是指業主將自己擁有的房產提供給長租公寓企業后，企業對房產進行整體標準化裝修，一般會有配套齊全的家電，并且提供保潔衛生、維護修理、安全保護等一系列相關的住房服務。房子一般以單間出租居多，主要以青年人為目標人群。長租公寓按運營類型可分為集中式和分散式，重資產是集中式長租公寓的一大特點，往往由具有足夠實力企業通過拿下房產所有權的方式運營，集中為一整棟樓或一整層樓作為長租公寓。而目前更為常見的是分散式長租公寓，由資金實力較為薄弱的中小民營企業運營，采取輕資產模式，通過獲取各個分散的物業資產來經營，經營活動較為靈活、容易擴張規模，房產分布較為分散。

二、蛋殼公寓盈利模式分析

伴隨著大量資本涌入與國家積極政策背景的雙重支持下，多個長租公寓知名品牌抓住時機爭相涌入這股浪潮，不斷擴大市場規模。其中，蛋殼公寓在租金貸運營模式下，實現了卓越的成效并一躍行業龍頭。蛋殼公寓的盈利模式是“長租公寓+租金貸”。在運營模式中，蛋殼公寓、業主、租戶和網貸平臺四者之間形成了一個閉環，房東作為房產持有者提供房源，蛋殼做中介，網貸平臺提供租金貸，租戶從蛋殼公寓和網貸平臺上享受服務。

在蛋殼公寓的盈利模式中，有兩個跟傳統租房模式不同的主要特點：一是蛋殼公寓高價從業主處收房，再以低價出租給租戶，即為高收低租;二是利用租金時間差去投資以獲得更多收益，利用租金貸一次性拿到資金，再利用這一大筆提前收取的資金繼續向業主收房再收取長期租金，如同滾雪球一般不斷擴大市場規模。同時，租金貸模式也是蛋殼公寓擴充市場規模的一大利器，因可以解決租客無法一次性繳納一年的房租的問題，緩解租客的短期租金壓力受到租客的歡迎。合同簽訂時，與蛋殼公寓合作的金融平臺就會一次性將租戶合同期內的所有租金支付給公寓方，蛋殼則按月或季度向房東支付租金，蛋殼公寓借助時間差導致資金沉淀來獲得大量資金以此擴大規模。

三、蛋殼公寓盈利模式存在問題

（一）高負債經營下盲目擴張

在蛋殼公寓的盈利模式中，采取高收低租的模式使得企業長期處于負債經營的情況。在高收低租的模式下，蛋殼公寓自身缺乏造血能力，一直依靠債券借款等融資方式滿足發展需求，盡管在2015-2020年，蛋殼公寓先后完成8輪融資，但蛋殼公寓卻激進擴張，過度利用租金貸，意在占據更多的市場規模，因此，蛋殼公寓的負債率不斷升高，蛋殼公寓資產負債率也在2019年達到了95.77%。雖然這種高負債高杠桿的財務模式經營可以讓公司比較快且低成本地滿足其資本需求，但它也容易讓公司受到財務風險的打擊甚至導致破產。

（二）內部控制不健全

作為住房租賃企業，蛋殼公寓的內部運營管理層將資金用于金融投資而不是自身的主營業務投資。特別是近年股價市場波動大，在這種情況下極容易受到影響。再者，由于企業擴張期間規模不斷擴大，管理層魚龍混雜，不同地區的管理不一致造成違亂現象，甚至在有政策文件出臺禁止隔斷房的時候，蛋殼公寓的一些管理還是決定使用隔斷房房源，讓品牌的可信任度降低。

（三）利用租金貸變相融資

在整個運營模式中，蛋殼公寓引入租金貸作為創新型金融工具。與蛋殼公寓合作的網貸機構一次性發放貸款給蛋殼公寓，蛋殼公寓再按月或按季度分批轉給房東，而這借助時間差的大量資金沉淀就形成了資金池。蛋殼公寓利用高杠桿租金貸形成的這個資金池用作市場擴張時，實際上承擔杠桿風險的卻是租客和房東。2020年上半年的疫情突襲，蛋殼公寓入住率在2019年度地89%猛跌至2020年第一季度的75.6%。根據蛋殼公寓公開發布的2020年第一季度財務報告顯示，蛋殼公寓的入住房源數量爆跌近20000間。在這種情況下，蛋殼公寓的營業收入難以覆蓋成本，最終導致資金鏈斷裂，房東面臨拿不到租金，租客面臨無房可住還要償還貸款的困境。

四、對策建議

（一）控制空置率避免盲目擴張

有從業者表示，長租公寓的盈利最主要就是控制空置率，而空置率的下降關鍵還是看租客是否愿意“買單”。合理的租金定價可以為企業吸引更多的租客，再是做好品質化服務可以提高品牌的知名度，打造品牌形象。如此租客增加，房間空置率降低，資本回收的速度加快，良好的負債率得到維持，達到擴大市場份額的目的。

（二）加強監管力度和立法

租金貸雖可以緩解一些年輕人資金不足的壓力，但是要以合理限制地去運用。大多時候，租客都是在不知情的情況下被誘導簽下租金貸。并且長租公寓企業利用金融創新的租金貸擴張市場規模，轉移自身風險到房東和租客以至于全社會上來承擔。在這方面一是政府應加強對相關機構的監管力度，出臺對應限制租金貸使用的政策，縮短貸款期限，從一年期到一季度，以此降低風險。二是相關監督機構加強對企業資金動向的管控，設立專款專用賬戶防止“爆雷跑路”，禁止在欺騙誘導租客情況下簽訂租金貸形成資金池變相融資，還要防范將債務包裝成理財產品銷售的行為。

（三）強化內部管理

內部管控需要健全各大部門的規章制度，并且對此加強監管。優化高層管理結構，引進專業管理人才。除了高層部門，基層的區域職責也需要明確劃分，做到統一標準的規范化避免基層管理在實際運營維護上“貪贓枉法”，增加企業運營的成本，損害品牌的形象。

（四）國有土地租賃下的輕資產運營模式

政府可以在國有土地租賃權試點條件下，與企業進行合作聯合進行招租，政府作為土地的所有者，對競標企業進行檢查和評估來篩選合格企業，再與其簽訂協議授予企業一定期限的土地使用權。企業在政府的監管下使用土地，進行建設裝修和招租運營。在政府的管控下，企業大大減少了運營前期土地費用的支出和壓力，租戶的權益也可以得到強有力的保障。

五、結論

我國長租公寓市場對租賃住房的需求一直處于旺盛狀態，加上資本的投資促進了長租公寓行業的一日千里。在這種情況下，長租公寓市場時常被曝出“爆雷”的消息，作為行業龍頭的蛋殼公寓“爆雷”對于社會的影響更是惡劣。本文對蛋殼公寓盈利模式進行簡要的分析，發現我國長租公寓企業主要存在運營、盈利模式不當和外部管控不力的問題。過度利用租金貸的盈利模式，在高收低租下的運營下其營業收入難以覆蓋成本;外部缺乏相關法律部門監管措施，對長租公寓資金池和誘導租戶簽訂租金貸行為監管不力。對此本文建議政府出臺相關法規，企業轉變其運營模式來提高抗風險能力。大量租賃需求的存在證明我國租賃市場仍是一片藍海，在優秀的內外管控下相信長租公寓行業可以發展得更好。

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