基于耕地質量的征地區片綜合地價分析與策略探討

賈志勇

（唐山市曹妃甸區自然資源和規劃局，河北 唐山 063299）

引言：2020 年我國城鎮化率突破55.06%，城鄉融合發展戰略已取得顯著成效。征地區片綜合地價的主要功能在于發揮對行政區域征地價格的宏觀調控作用，在此過程中需結合實際將耕地質量等級列為區片地價的重要評估因素，理清耕地質量與區片地價的相關性，為征地區片綜合地價制定結果的合理性及農民合法權益的有效維護提供現實借鑒意義。

一、研究方法

（一）建立耕地質量測算模型

1.區域概況

以曹妃甸作為研究區域，曹妃甸區位于河北省唐山市南部，南鄰渤海，地處北緯39°07′43″～39°27′23″、東經118°12′12″～118°43′16″之間，屬季風區溫帶半濕潤氣候，四季分明，年平均氣溫在9～18°C 范圍內，年平均降水量為636mm。該區灘涂廣泛分布，淺灘、荒灘面積超過1000k m2，工業區建設用地總面積310km2，農作物種植面積為242.93k m2，農業產值突破9.91 億元、在第一產業總產值中占比16.75%。截至2020 年初該區常住人口數量為31.3 萬人，城鎮人口數量超過23 萬人，城鎮化率突破73.5%[1]。

2.數據來源與權重確定

根據河北公布最新征地區片綜合地價標準（2020 版）、統計年鑒數據及相關資料，依據目標、維度、評價因子三個層級進行研究區域耕地質量評價，其中目標層為耕地質量綜合指數；維度層包含生產潛力A1、耕地地類A2、等級分布空間A3 三個維度，權重集為W1=(w1,w2,w3)；評價因子層在各維度之下延伸出具體的參評因子，如A1 維度之下包含加權平均等A11,A2 維度之下包含耕地二級地類構成A21、不同二級地類耕地空間格局A22（該評價因子由形狀指數A221、周長面積分維數A222、蔓延度指數A223 與聚合度指數224 組成，以W22=(w221,w222,w223,w224)為權重集），權重集為W2=(w21,w22)，A3 維度之下包含形狀指數A31、周長面積分維數A32、蔓延度指數A33 和聚合度指數A34，權重集為W3=（w31,w32,w33,w34）。

3.模型建立

利用耕地質量綜合指數Q 進行區域耕地質量的量化評價，采用加權求和、歸一化處理方法進行數據指標的統一[2]。已知維度層各維度為Ai，對應權重為Wi，則耕地質量綜合指數測算模型表示為：

（二）征地區片綜合地價指標體系

1.相關分析法

采用該方法建立相關分析模型，針對耕地質量與征地區片綜合地價的相關程度進行分析，設耕地質量要素為x，征地區片綜合地價要素為y，二者相關系數為rxy，樣本值分別為xi 和yi，樣本數為n，則

其中相關系數rxy 用于描述x、y 之間的相關程度，該系數的取值范圍在[-1,1]區間內，當其絕對值接近1 時說明x、y 之間關系較為密切，當其絕對值接近0 時則表示x、y 間無密切關系。

2.指標體系建構

在評價指標選取上，結合曹妃甸區實際耕地情況進行耕地質量測算模型中的評價因子維度的指標細化，共劃分出以下幾個指標：（1）土地利用結構A1，即耕地面積在區片總面積中占據的比重，實現對土地利用方向的評價；（2）經濟發展水平，包含第一產業總產值A2、人均生產總值A3兩項指標，分別實現對耕地生產力與區域經濟發展水平的評價；（3）人均耕地數量A4，用于衡量區片耕地資源的稀缺性；（4）農村居民人均從業收入A5，用于反映出從事農業生產勞動所創造的經濟價值。將上述評價結果匯總生成耕地質量測算結果Q，并采用相關分析法針對評價指標對于征地區片綜合地價的影響進行具體分析。

3.征地區片綜合地價比較結果

將耕地質量測算數據進行比較，測得2017 年、2020 年的加權平均等別分別為6.5981 和6.6056，匯總各項指數計算出兩個年度的耕地質量綜合指數分別為249.8652和250.1472，說明耕地質量與生產潛力呈上升趨勢。根據相關數據資料進行征地區片綜合地價的分析，曹妃甸區共包含3 個區片，其中區片1 的2020 年綜合地價為109600 元/畝，區片2 的綜合地價為95000 元/畝，區片3 的綜合地價為71000 元/畝，將該數據與2012 年地價數據進行比較分析可發現，征地區片綜合地價呈顯著提升趨勢，說明產業結構優化與城鎮化建設增速使得建設用地面積需求量持續擴大，通過提高征地補償費用比例能夠有效緩和征地矛盾、維護農民權益，對于區域經濟發展與產業升級具有重要作用[3]。在此基礎上，根據評價指標進行征地區片綜合地價影響因素的具體分析，采用SPSS17.0 軟件進行相關性分析與顯著性檢驗。

根據相關系數分析結果可得出以下結論：（1）耕地質量與區片地價之間無顯著相關性，伴隨耕地質量等級的下降,區片綜合地價呈同步下降趨勢，但由于該研究區域共分為三個區片，劃片模式較為粗放，未能針對不同等級的耕地進行差異化評價分析，導致兩因素的分析結果缺乏良好參考價值。（2）不同區片綜合地價的最大差值約為3.86 萬元/畝，由于研究區域耕地分布面積有限，僅涉及到3 個區片，導致征地區片地價的價格跨度偏小，在實際調查工作中還應做好區片的細分。（3）對于征地區片綜合地價的影響因素進行分析，其中土地利用結構、第一產業總產值、人均耕地數量與區片地價無顯著相關性，說明征地區片綜合地價的主要影響因素側重于工業發展、商業開發與商業化建設等層面；農村居民人均從業收入與征地區片綜合地價呈高度顯著正相關，主要取決于近年來地方政府持續加大征地補償力度，促使農民人均收入水平明顯提升；第一產業總產值與區片地價呈負相關，說明農業生產總值偏高的區片通常工業、商業等其他產業發展相對滯后，進而影響到整體區片的地價水平。

二、對策與建議

（一）明確耕地質量等級劃分

最新《中華人民共和國土地管理法實施條例》將于2021 年9 月起正式施行，對于征地區片綜合地價補償標準進行重新梳理，側重于參考征地區片的實際產值進行費用測算。《征地區片綜合地價測算指導性意見》（暫行）中對于征地區片劃分標準進行細化，囊括地類、產值、農用地等級、人均耕地面積等指標，為耕地質量評價與測算工作提供重要參考依據。在實際征地區片綜合地價設計環節，還需綜合考慮經濟層面的因素進行區片地價調整，保證與耕地質量等級測算結果進行緊密銜接，并增加耕地質量相關因素的權重值，借此提高耕地質量成果利用價值，保證征地區片綜合地價設置的科學性與合理性。

（二）實行區片地價補償修正

考慮到耕地質量評價與區片地價設計的前提在于將區片近似為均質區域，便于開展實際分析與測算。但事實上不同區域、不同地類的土地具有顯著特異性，導致在實際征地補償工作中管理部門的可操作性范圍較大，且區片劃分精細度與實際裁量難度之間存在矛盾問題，影響到區片地價設置的合理性。為解決此問題，應參考耕地質量測算結果進行區片地價的補償修正，落實修正系數的控制工作，確保質量評級不同的耕地在實際價格上體現出一定差距，并將修正系數、質量評價結果等數據進行及時公開，根據研究區域實際情況維持區片地價的剛性，更好地維護農民合法權益、保證征地補償結果的公平合理。

（三）開展耕地質量提升工程

當前我國現有耕地質量評定標準主要劃分為1～15 個等級，分別表示耕地質量從最佳到最劣，其中級別為中等的耕地在耕地總面積中占比近半數，而質量等級較高的耕地占比偏低，一定程度上將影響到征地區片綜合地價制定的合理性與經濟性。基于此，還需基于差異化管理原則進行現有區片劃分標準的細化，參考不同地類、等級評價結果進行區片地價的設計，并依托土壤改良等措施促進耕地質量提升、加快不同區片耕地的融合速度，提高征地補償的經濟價值。

（四）完善耕地保護考核機制

基于省、市、區縣等區劃尺度建立耕地質量動態監控與考核機制，采用加權平均法、相關性分析法等方法進行耕地質量的綜合評價，并且根據耕地質量提升工作的執行效果對于征地區片綜合地價的影響因素進行調整，保證順應土地供求關系進行征地補償標準的設計，提升測算結果的科學性。

結論：總體來看，耕地質量對于農業產業發展、農民人均收入水平及區域發展潛力等具有重要影響，在當前征地區片綜合地價標準全面實施背景下，還應注意保持區片地價與耕地質量間的協調關系，做好占用耕地情況的科學規劃與處理，并合理配置補償方案，更好地挖掘土地資源利用價值，服務于經濟建設與城鎮化發展。