城市更新視角下舊城改造的思考研究

作者簡介：胡盼（1984— ），男，漢族，湖北武漢人，中級會計師，稅務師。主要研究方向：城市更新和舊城改造。

摘 要：隨著城市化的不斷推進，針對舊城的改造也逐步得到了推廣和實施，舊城傳統(tǒng)的城市服務體系已經(jīng)不能夠適應互聯(lián)網(wǎng)時代下人們的需求。在城市更新的視角下，對舊城進行綜合性地改造就顯得非常有必要了，文章研究了城市建設投資公司在進行舊城改造項目的實施方案，從投資和融資兩個方面來探究舊城改造項目的效益，并針對存在的一些問題，探究了在城市更新理念下舊城改造項目的效益提升措施，目的是為了提升項目的經(jīng)濟效益和社會效益，使項目能夠發(fā)揮出最大化的價值所在。

關鍵詞：舊城改造;城市更新;效益評價

“城市更新”已經(jīng)成為了城市建筑開發(fā)行業(yè)的一個非常熱門的詞匯，諸多的城市化項目建設投資企業(yè)都非常注重將城市更新理念的引入和利用，可以說，城市更新是未來城市發(fā)展的大勢所趨。現(xiàn)代化的城市服務體系不僅在時代技術的發(fā)展下需要得到更新，舊城的改造項目更需要結(jié)合城市更新理念，發(fā)展出智慧型城市服務體系，從各個方面來滿足人們對于多功能、智慧型城市服務體系的需求。城市更新并不是一個空洞的詞匯，也不是一句簡單的口號，城市更新代表著城市未來發(fā)展的主題，城市更新更是體現(xiàn)了項目人性化的特征，在舊城改造項目當中通過加大融資渠道和方式，在現(xiàn)代化城市服務視角下建設投資多方面的城市服務項目。把服務的精神、科技的理念和人性的需求充分貫穿舊城改造項目當中，為人們創(chuàng)造一個宜居舒適、溫馨幸福的新型城市居住環(huán)境。城市更新與其說是天馬行空的城市創(chuàng)意創(chuàng)新活動，不如說是既有的政策框架下重新提出的“解決方案”。而這些新的解決問題方案，又和普通民眾的日常生活息息相關，所以城市更新更多的具有“以人為本“的設計意識，抱著“敬畏之心“的心去進行創(chuàng)作。

一、城市更新視角下舊城改造的方向

“城市更新”最早的提法來自于深圳，而其他地區(qū)都稱之為三舊改造。早期的城市更新可以簡單理解為通過升級改造或拆除重建方式完善城市中的現(xiàn)代化體系。現(xiàn)階段中國土地進入存量時代，城市中的存量土地由于這幾十年不斷開發(fā)導致供給量不足，然而城市生活水平不斷上升，需要對城中村進行升級改造，盡快完成城鄉(xiāng)一體化的制度。

（一）城市更新加速推動城市“新經(jīng)濟”

城市規(guī)劃建設工作是貫徹落實新一輪發(fā)展戰(zhàn)略理念、推動我國高質(zhì)量經(jīng)濟發(fā)展的重要活動載體。這些年無論說的是整個城市基礎建設對實體經(jīng)濟的快速拉動，還是房地產(chǎn)對實體經(jīng)濟的快速拉動以及城市建筑業(yè)快速發(fā)展中所帶動的諸多相關新興產(chǎn)業(yè)，對整個城市的實體經(jīng)濟發(fā)展起了重大拉動作用。城市更新政策有助于充分挖掘地方城市政府閑置土地資源、激活地方城市政府低效利用資源、優(yōu)化完善城市社會經(jīng)濟管理體系結(jié)構(gòu)布局、助力促進城市新主體經(jīng)濟的健康發(fā)展。

（二）城市更新重構(gòu)發(fā)展城市“新功能”

傳統(tǒng)的城市建筑功能已經(jīng)逐漸滯后于現(xiàn)代城市中對新的功能需求。城市更新政策有利于城市重構(gòu)和優(yōu)化發(fā)展一個城市新的服務功能，比如健康衛(wèi)生防疫新功能要求、城市更智慧、功能重構(gòu)增活力、加密路網(wǎng)更便捷、歷史文化重傳承、特色游憩引周邊、綠色生態(tài)更低碳。

（三）城市更新打造城市空間“新意境”

城市更新區(qū)是有助于重新認識梳理中國城市歷史山水文化格局的一個理想發(fā)展空間、恢復和塑造城市的景觀、打造符合現(xiàn)代城市發(fā)展、傳承發(fā)展中國建筑精神、營造高品質(zhì)的生活環(huán)境。

（四）城市更新引領踐行城市建設“新科技”

當前城市基礎建設滯后于現(xiàn)代科技的快速發(fā)展，在現(xiàn)代城市的基礎建設和現(xiàn)代城市的日常運營中的各類應用來自于現(xiàn)代城市本身的這種新一代科技力量。城市更新既是對城市科技的一種有效運用，更或是一種經(jīng)濟推動，有利于推行適合城市發(fā)展的新科技。城市的功能更新，絕不僅僅僅只是城市單體建筑的功能更新。在當前城市更新的格局下，一些較早開啟城市更新活動的城市經(jīng)驗還是值得借鑒的。比如深圳，深圳的城市更新潮正是站在城市集群整體的發(fā)展角度，基于當前我國城市群整體發(fā)展的新常態(tài)形勢，重新深入思考和研究梳理當下城市整體發(fā)展的各個方方面面，堅持做好頂層的策劃和設計。

二、從融資方向增強舊城改造項目的效益

舊城改造項目是一項耗資較大的項目，項目的實施需要得到足夠的經(jīng)濟條件的支持，因此項目的完成肯定要做好融資方面的工作。實施單位要通過拓寬融資渠道，加大融資力度，讓項目能夠被順利地實施下去，而做好融資工作的關鍵就是要做好項目的財務核算工作以及加強項目的稅收籌劃工作。

（一）做好舊城改造項目的期間核算工作

項目期間核算有明確的核算目標，即要促進被核算建筑項目單位在相關生產(chǎn)經(jīng)營活動中能夠達到經(jīng)濟效益最大化以及成績效果最佳化。一是要幫助相關單位在經(jīng)營活動中取得高質(zhì)量的產(chǎn)品或者服務的同時能夠把其中耗費的資源降低到最低程度;二是要保障生產(chǎn)經(jīng)營效率，即用最小的投入獲取最大的產(chǎn)出;三是要充分實現(xiàn)被核算建筑項目單位或單位的生產(chǎn)經(jīng)營預期目標。在對相關項目的核算工作中，為了保障績效審核和財務核算的有效結(jié)合，應當適當遵照過去的一些核算經(jīng)驗，按照被核算單位的具體情況來進行結(jié)合。比如，可以把財務核算與項目期間核算進行穿插開展，也就說可以非規(guī)律性地將兩種核算方式同等程度地利用來開展核算工作。而對于那些以前核算情況比較不錯，并沒有出現(xiàn)過財務違規(guī)行為的建筑項目單位，可以采用項目期間核算為主、財務核算為輔的核算方式，也就說重點對被核算單位或部門的財務開支的合理性進行審核，從而主要判斷是否在經(jīng)濟活動中實現(xiàn)了效益最大化;另外對于那些曾近采用過項目期間核算的單位或部門，則可以直接根據(jù)以往的核算歷史方法和經(jīng)驗，來對相關經(jīng)濟活動進行項目期間核算。

（二）科學進行財務核算

而對于公共投資項目、公共預算支出項目、公共項目項目的核算一定要考慮到實施項目期間核算的必要性。因為這是一些具體的經(jīng)濟活動，在核算中應當保障能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟性以及效益性，同時項目期間核算在這些項目的財政支出上也有非常明確的標準和準則可以被直接使用，因此這些項目非常適合在財務核算中將項目期間核算結(jié)合起來使用。項目期間核算是在財務核算的基礎上，進一步對被核算部門或者單位進行經(jīng)濟活動的經(jīng)濟效益判斷，因此在核算方法上也延續(xù)了財務核算的一些方法，比如對財務數(shù)據(jù)的觀察和對數(shù)據(jù)真實性的判斷，同時還有對于財務支出數(shù)據(jù)的分析和總結(jié)，從而及時發(fā)現(xiàn)財務資金支出是否具有合理性和經(jīng)濟性。