分析市場法在房地產評估中的應用

吳明宇（內蒙古鴻德文理學院）

■ 市場法的理論分析

（一）市場法應用條件及適用范圍

市場法適用于交易性房地產評估，是因為同一市場中存在許多類似房地產的交易案例，如房地產開發用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、標準工業廠房等。市場法較少運用在特殊用途房地產的評估中，因為在既定的房地產交易市場中，即使交易市場有很大的地域范圍，但是幾乎沒有與之相類似的估價對象交易案例，例如特種的工業廠房、學院的教學樓、古代建筑物、寺院和各類紀念堂等。市場法的基礎需求是有成熟完整的估價對象交易市場，還需要評估人員了解交易市場上大量的買賣完成案例的數據，同時所選擇的買賣案例和估價對象的交易情況相聯系并有一定的代替關系。

詳細來說，在進行房地產評估中選擇市場法有三個選用要求：

（1）要有大量的可供對比的交易實例。在我國，房地產交易市場正處在一個發育和發展的階段，市場上的交易資料不夠充分，為了滿足房地產評估時市場比較法運用的需求，一般至少需要有三個可比案例作為參考。

（2）成交案例的數據與待估房地產的交易情況有一定的關聯性和代替聯系。在交易市場上有大量可靠的成交案例雖然比較重要，但作為參考的成交案例還要和評估房地產有一定的關聯性，例如，交易完成的時間要相隔不久，不宜超過一年；所在的方位要相互毗鄰或者在相同的供需范圍圈內；使用目的應大致相同；對于作為經營的房產最好不要多于六個月。在一般情況下，交易實例和評估對象的關聯性越大，市場比較法評估得出的最終結論也就越準確。

（3）交易資料的可靠性。買賣案例數據的真實性是提升市場法在房地產估價中準確性、可信性的保障，因此，在選取買賣案例時，首先要確保交易數據是可信的；其次要將買賣案例的資料有完整的詳查與審核，如買賣案例的房地產狀況、買賣的日期、買賣的成交價、買賣的綜合情況、有無附加條件、買賣對象產權屬性以及實體狀況等數據，都一定要精確可信的。

（二）市場法評估程序

市場比較法的估價步驟是:（1）搜集交易案例；（2）選取可比案例；（3）建立價格可比基礎；（4）交易情況修正；（5）交易日期調整；（6）區域因素修正；（7）差別原因調整（包含待估對象交易情況修正）；（8）求取比準價格。

■ 我國市場法在房地產評估里存在問題的原因

（一）房地產評估的實際操作與理論有差距

市場比較法的應用條件是要有健康的、規范的、活躍的、連續的房地產交易市場為依靠的，在房地產交易市場發育不完善、交易不頻繁、案例不充分的區域，不適合應用市場比較法。中國房地產交易市場自1978 年開始發展，至如今的歷史只有三十幾年，而在這中間的十年左右是迅速發育的。一個原因是出現比較多的從眾擴大、盲從投機、攫取高額收益等行為，導致房地產成交的市價大多高于自身的實際價值，使我國房地產交易市場存在很大的不確定性，容易受其他很多的非正常因素的影響而產生波動，所以中國的房地產評估業仍舊處在一個起步的時期。另一個原因是，由于房地產交易市場在我國的發展滯后，不過在估價理論方法上，直接沿用了西方國家積累下來的豐富評估經驗，有很高的起點，這種照搬的方式表面上似乎少走了很多的彎路，卻忽視了我國僅有的二十多年的房地產估價發展過程與這些理論方法不能完全匹配的問題。

（二）房地產交易市場的資料不匹配，估價公司、中介得到的資料有限，交易案例難以選取

市場比較法的應用前提是要有充足的房地產交易案例可以由評估人員選取。但是我國現在的房地產交易市場管理制度，依舊處在不斷摸索的階段，欠缺一個制度健全、信息公開、透明的房地產交易信息管理的系統，同時，政府的房地產交易管理部門內部之間相互封鎖房地產交易的信息，導致評估機構、中介收集和整理房地產交易的資料都面臨巨大困難。由于房地產交易案例選取的不易，就沒有辦法確保估價值的準確性。

（三）房地產估價行業相互間的不良競爭，封鎖了交易案例的信息資料

由于房地產估價業的不良競爭，各個估價公司、中介互相防備、欠缺溝通，無法有效分享房地產買賣案例的資料，造成了交易案例資料信息庫不能及時豐富更新，這樣的行業內部的相互敵對、不交流溝通，就沒有辦法得到充足的、可利用的、及時更新的信息，從而使市場比較法這種最簡便、易操作的房地產評估方法在我國房地產估價中得不到有效的應用，甚至發展緩慢影響整個社會的效益。

（四）我國房地產注資過剩，房地產的市場標價畸形，房地產估價業被錯誤引導

我國社會上大量的、盲目地進行房地產的投資，造成我國房地產市場越來越大的泡沫，房地產價格偏高，在這樣的環境下，房地產評估行業也會被錯誤信息誤導，不能公正地表現出房地產的正常標價。

■ 中國房地產評估中應用市場法的措施

（一）政府應該加大房地產市場制度建設和健全交易機制，使房地產交易信息的來源多渠道

政府部門要加下大力度監督管理，盡量避開由于房地產交易市場發育不良、交易機制不系統、制度不規范等原因造成的市場比較法的適用范圍降低，同時要保證交易雙方的合理合法的利益，使房地產估價和從業人的風險降低。準確辨別房地產交易市場的發展方向并且設立和不斷補充對房地產交易市場的跟蹤和把握，判讀出精確的房地產估價結果，也可以作為幫助房地產交易不斷健康、有序發展的一種手段。

（二）房地產評估人員要樹立良好敬業精神

房地產評估人員要在敬業精神方面嚴格要求自己，提高評估人員的社會責任感以及政治責任感，具備較高的專業水平和較強的專業知識，面對自己所執業的任何一個房地產評估項目都要有嚴謹認真負責任的態度，這可以作為房地產估價業的指導思想和執業準則。房地產估價人員要對國家有關部門制定的房地產評估準則和評估規范以及估價對象當地政府的相關要求認真執行，評估金額要公正合理地反映出評估房地產的市場交易價格。對任何一個評估項目，評估人員都要親自到場檢查估價對象的交易情況，在條件允許的情況下，還應該前往選取的成交房地產案例現場親自察看。

（三）政府部門和房地產估價業的主要監督管理機構要做到應有的指導，用來補充交易信息不匹配而對市場比較法的運用造成的不良影響

房地產交易的政府管理部門、房地產估價行業協會和其他有相互關系的研究場所要共同協商，來解決由于交易信息不匹配對市場法運用所造成的不良影響，共同建議立法機關把交易信息面向社會公開的腳步加快，提高交易市場對社會的透明度，同時也要協調設立并核準有關房地產估價的執業準則，對于新興的理論進行準確系統的講述，設立公正客觀的審核準則，創建統一公正的法制秩序，由此來幫助房地產交易市場正常、有序、良好地運行。

（四）評估機構聯合協會內部建立溝通協作平臺

評估行業協會要倡導各個估價機構、中介定期、不定期地相互協作交流，協調設立和補充完整的房地產估價案例的有充足資料信息的數據庫，同時也要不斷地把新評估的交易房地產案例加入到數據庫，在整個評估行業培養一種相互信任、相互協作良好氛圍，從而把評估業的服務質量整體提升，樹立良好的服務形象，確保市場比較法在房地產評估中可以準確、完善地運用，最終幫助房地產評估業良好穩定發展并不斷成長壯大。