社會融合視角下，外籍人口租賃住房市場的問題研究

摘要：我國現階段的租賃住房市場在培育與發展階段，租賃住房與社區文化的塑造亦是初期階段。隨著中國經濟水平的快速發展，社會融合問題日益凸顯。本文基于社會融合視角，通過深入訪談方法，研究探討外籍人口在滬就租賃住房以及社區文化融合等方面進行研究，進而提出了優化社區建設政策，細化社區打造方面等舉措建議。

關鍵詞：租賃住房;社會融合理論;外籍人口

一、租賃住房市場及外籍人口租房發展現狀

租賃社區，有別于傳統社區和公租房社區，居住群體均為租住人群。引入社會融合概念是針對租賃住房在擴大供給力度的過程中出現的社群文化問題進行分析。不同于公租房是政府為解決低收入階層住房困難的目的，市場化的租賃住房是政府為調控住房市場促進社會和諧穩定的重要舉措。隨著上海各個城區功能定位的差異逐步使得城市居住空間存在不同，社會階層也逐步區分開來。而租住小區社區文化的打造，可以使得這些中產租賃人群相互適應。

此前，中國逐步從跨國移民輸出國向輸入國轉變。上海已形成了多個規模化的外籍人口聚居區，總體來看，現行的住房購房政策對于外籍人士的限制主要是要求在境內居住滿一年、在境內無其他房產，所購房屋為自住等硬性要求，且外籍人士即便是自購唯一住房也不得對外租賃，這在一定程度上也導致了外籍人士在華居住的形式主要以租房為主。

本文在社會融合問題驅動的背景下，以外籍承租人為研究對象，采用訪談分析法，結合社會融合理論及租賃住房發展現狀，構建分析框架，從而通過社區環境建造，促進外籍人口更好實現居住心理需求，完善住房租賃市場政策提供理論依據。

二、外籍人口租賃住房調研分析

為了客觀而深入地對外籍人口租賃住房社會融入問題進行研究，本文以深度訪談的方式收集資料，對個案進行分析研究。本研究走訪了國內某知名外資公寓服務商X，該企業在上海核心市區運營管理了12余處租賃公寓社區，外籍租戶占比達到91%以上，通過對外籍租戶以及X公司招商運營員工的訪談，進一步了解外籍人口對于社區文化和社會融入問題的分析探討。

（一）研究對象來源情況

從外資公寓服務商X提供的承租人結構來看，來自歐美和日韓國籍的承租人占比相對較高，年齡區間在27歲至50歲間，男性占比達72%以上，因與跨國企業戰略合作的關系，承租人多為企業高管或是傳媒、藝術從業人員。

為了進一步分析外籍人士租房的情況，本文根據社會融合理論從經濟、社會、文化三個方面對承租人進行訪談。經濟方面主要側重于外籍租戶在住房財務支出上的承受能力，外籍租戶在住房租賃過程中對于境內購房、租房政策的了解程度，以及自身租房權益的保障了解程度等。文化方面主要側重于生活環境中能否適應本地語言、上海的風俗習慣以及價值觀等人文方面引發的問題。

（二）租賃住房需求結構分析

本文將外籍個人租賃住房租戶分別作為訪談研究對象，通過社會融合三個維度對訪談對象進行深入交流。本文選取了十余名外籍租賃住房人士進行訪談，這些外籍人口獨立生活，融入本地的社會則不是其首要目標，而適應本地習慣以助力工作實業的發展才是其關心的重點。被訪談對象談到的另一個現象則是租賃社區功能的問題。企業X塑造的社區更類似于酒店式公寓，其居住的硬件和軟件上有著更高的標準，也更注重舒適性以及確保私密性。

（三）研究結果分析

基于當前國內租賃住房市場所惠及的外籍群體的視角，本次調研對象在經濟維度的融合情況也一定程度上反映外籍人士在上海經濟活動中的參與的程度較高，普遍承租人有穩定的、豐厚的收入來源，但是在購置房屋方面大部分調研對象仍反饋捉襟見肘。社會維度方面，外籍人口在租賃小區的社會網絡關系相對簡單，日常主要的時間仍然花在工作上。文化維度反映外籍人士與我國主流社會價值觀、行為的互動關系，從大部分的訪談對象處可以了解到，外籍人士的一些價值觀雖然與我國有很多方面的不同，但是他們愿意通過各類不同的社區活動，增進對國內文化的了解和交流。目前我國開展社區活動的過程中，內容形式還是較為單一，群眾參與度也一般，如何加強公共機構的服務職能，以社區活動為載體，為外籍租戶創造更多參與社會活動的機會，值得繼續深入思考。

三、政策建議

針對當前外籍人口租賃住房過程中存在的社會融合問題，以優化租賃住房設施結構，提升政策對于社區文化的影響力為目的，給予以下建議：

（一）給予租賃住房設計及規劃的配套政策支持。一方面，租賃住房的外觀應盡可能和普通商品住宅保持一致，其次，開放式小區的規劃有助于外籍租戶和常住人口形成良好的互動，享受公共服務帶來的便利性和公平性。

（二）其次是針對社區發展的方針政策給出指導意見。政府通過引導并實施社區精神文明建設的政策，來提升外籍人口租賃社區與周邊社區居民的交往度，充分發揮居委、街道等組織單元提升社區內的凝聚力以及不同社會群體間的相互交流和認同，促進社會融合目的。

（三）第三是改善傳統社區管理理念。當公共機構發現外籍租賃社區盲區后，應當根據該社區的特點屬性，有針對性地與物業管理方一同謀劃社區管理方式，為社區居們和不同的群體創造一個有效的交流平臺。

綜上所述，隨著我國開放程度不斷提高以及移民政策的逐步放開，預計病情過后將會有更多外籍人士在國內開展生活和工作，我們需要更多關注外籍人口流入國內后的社會融合問題。同時，在租賃并舉政策推行的過程中，完善租賃住房社區“國際化”的轉型，同步加強社區的硬實力和軟實力，提升我國的國際形象。

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作者簡介：

劉瑀（1990—），女，上海黃浦人，上海交通大學國際與公共事務學院2019級MPA研究生，研究方向：公共管理。